Anh Nguyễn Văn Thắng, phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội cho biết năm 2021, gia đình anh tích cóp được hơn 500 triệu đồng sau hơn 10 năm lăn lộn làm ăn. Thời điểm đó, anh tìm mua căn hộ tại một dự án thuộc phường Tây Mỗ, tuy nhiên, giá căn hộ như anh mong muốn rơi vào khoảng 1,8 - 2,3 tỷ đồng. Nếu vay ngân hàng anh sợ tiền làm ra không đủ trả lãi nên gia đình quyết định gác lại chuyện mua nhà để làm ăn, tích cóp thêm.

“Vợ chồng tôi tìm mua nhà từ năm 2021 và đến năm 2024 vẫn chưa thể mua được một căn hộ nhỏ, dù đã lên kế hoạch và cầm tiền tỷ trong tay” -  Anh Nguyễn Văn Thắng (Nam Từ Liêm, Hà Nội).

Năm 2024, một lần nữa anh Thắng tìm mua nhà khi số tiền tích cóp của gia đình có được hơn 1 tỷ đồng. Tuy nhiên, thời điểm này giá căn hộ đã tăng đến 3,5 - 3,6 tỷ đồng cho những căn hộ 2 phòng ngủ. Anh Thắng cho biết giá rao bán trung bình của những căn hộ đã xem vào khoảng 65 - 70 triệu đồng/m2. Nếu mua nhà trả góp thì gia đình anh vẫn không đủ khả năng trả lãi ngân hàng.

Tương tự, gia đình anh Giang (Thái Bình) cũng đang loay hoay tìm mua nhà đất suốt 2 tháng qua nhưng vẫn chưa chốt được giao dịch. Anh Giang cho biết hiện gia đình có khoản tiết kiệm 2,1 tỷ đồng, thời gian qua anh đã xem nhiều nhà đất khu vực Hà Đông, tuy nhiên mức giá chủ nhà đưa ra phổ biến từ 3,2-3,5 tỷ đồng cho những căn nhà 5 tầng xây trên diện tích đất 30m2. Với những căn nhà 4-5 tầng xây trên lô đất từ 35-40m2, giá rao bán phổ biến từ 3,5 đến 4,5 tỷ đồng. Tương tự, giá chung cư cũng đã tăng mạnh so với cách đây vài năm, mức giá chung cư 2 phòng ngủ với diện tích từ 65-70m2 được rao bán phổ biến ở mức 3 tỷ đồng trở lên.

“Để hoàn thành giấc mơ an cư, chúng tôi phải vay ngân hàng, người thân số tiền ít nhất 1,2 tỷ đồng, đây là áp lực lớn với gia đình khi mà tổng thu nhập của hai vợ chồng hiện tại chỉ ở mức 30 – 32 triệu đồng/tháng”, anh Giang chia sẻ.

“Trong quý 3/2024, giá chung cư tại Hà Nội tiếp tục leo thang ở cả dự án mới và cũ; đặc biệt chỉ khoảng 1% số căn hộ đã giao dịch có giá dưới 2 tỷ đồng” - Savills Việt Nam.

Theo dữ liệu của Tổng cục Thống kê, tăng trưởng thu nhập thực ở Việt Nam còn khiêm tốn. Cụ thể, thu nhập bình quân của người lao động quý 3/2024 là 7,6 triệu đồng/tháng, tăng 176 nghìn đồng so với quý trước và tăng 519 nghìn đồng so với cùng kỳ năm 2023. Tính chung chín tháng năm 2024, thu nhập bình quân của người lao động là 7,6 triệu đồng/tháng, tăng 7,4%, tương ứng tăng 519 nghìn đồng so với cùng kỳ năm trước.

Khi đối chiếu sang thị trường bất động sản mức tăng trên không thể sánh lại với đà tăng “phi mã” của giá nhà ở nói chung và chung cư nói riêng. Theo Báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội trong quý 3/2024 của Savills Việt Nam giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội tiếp tục leo thang ở cả dự án mới và cũ. Theo đó, mặt bằng giá dự án mới đã tăng 6% theo quý và 28% theo năm, đạt 69 triệu đồng một m2. Dự án sơ cấp tăng cao cũng kéo giá bán chung cư cũ leo thang, với mức 41% theo năm, lên 51 triệu đồng một m2.

Trong quý 3, số lượng căn bán được ở hạng B dẫn đầu, đóng góp 98% số lượng căn bán được. Tính chung 9 tháng, 70% số căn được giao dịch có giá trên 4 tỷ đồng, tăng mạnh từ mức 2% năm 2020. Còn phân khúc từ 2 đến 4 tỷ đồng chiếm 29%.

"Chỉ 1% số căn hộ đã giao dịch có giá dưới 2 tỷ đồng, cho thấy sự mất cân đối nghiêm trọng trong cơ cấu sản phẩm của phân khúc chung cư", bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, nói.

Giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội tiếp tục tăng trong bối cảnh nguồn cung mới trong quý này tăng mạnh 95% theo quý và 178% theo năm, đạt 5.265 căn. Nguồn cung thứ cấp thì tăng 2% theo quý đạt 10.497 căn, nhưng giảm 47% theo năm.

Một thị trường bất động sản phát triển bền vững thường có sự đa dạng về phân khúc, đặc biệt là các sản phẩm hạng B và C. Tuy nhiên, tại cả Hà Nội và TP.HCM, nguồn cung các loại hình nhà ở này lại đang thiếu hụt nghiêm trọng. Nhu cầu về khoảng 50.000 căn hộ mỗi năm, chủ yếu đến từ người dân có thu nhập trung bình và các hộ gia đình trẻ, vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ.

“Khoảng cách thu nhập và giá nhà ngày càng lớn này khiến việc sở hữu nhà trở nên khó khăn hơn bao giờ hết đối với nhiều người dân. Bên cạnh đó, các rào cản pháp lý, vấn đề của các nhà phát triển và sự chậm trễ trong việc ban hành các chính sách hỗ trợ nhà ở đã khiến tình hình trở nên phức tạp hơn” - Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M tại Savills nói thêm.

Đặc biệt, gần đây nhất, UBND TP Hà Nội công bố quy định mới về điều kiện tách thửa có hiệu lực từ ngày 10/7, theo đó diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa tại Hà Nội đã được điều chỉnh lên là 50m2, thay vì 30m2 so với quy định trước đây; các xã vùng đồng bằng, diện tích sau tách phải không nhỏ hơn 80m², ở vùng trung du là 100m², vùng miền núi là 150m²... khiến câu chuyện sở hữu nhà riêng ở những quận huyện gần khu vực trung tâm khó lại càng thêm phần khó với nhiều gia đình.

Chị Đào Hồng Hạnh (quận Thanh Xuân, Hà Nội) đánh giá, với việc tăng diện tích tách thửa như quy định hiện nay phần nào tạo thêm áp lực cho người mua nhà.

“Diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa tại Hà Nội được điều chỉnh lên là 50m2, như vậy đồng nghĩa cơ hội mua nhà của nhiều người cũng sẽ khép lại”, chị Đào Hồng Hạnh (quận Thanh Xuân, Hà Nội).

“Với căn nhà 30m2 nếu mức giá chỉ từ 80 - 100 triệu đồng/m2, người mua nhà chỉ cần bỏ ra khoảng 3 – 3,5 tỉ đồng. Nhưng nếu thửa đất tối thiểu là 50m2, cũng với giá đó, người dân cần có khoảng 5 tỉ đồng trở lên” - chị Hạnh nói.

Theo như chia sẻ của chị Hạnh, số tiền chênh nhau quá lớn khiến nhiều người có thu nhập thấp khó đạt được. Như thế, cơ hội mua nhà của nhiều người cũng sẽ khép lại.

Anh Long, một cư dân tại Đồng Mai, Hà Đông cho biết đầu năm 2019, gia đình anh mua một lô đất dịch vụ để làm nhà với mức giá chỉ 1,35 tỷ đồng. Tuy nhiên, đến nay giá đất khu vực anh đang sinh sống đang được giao dịch từ 5 đến 5,5 tỷ đồng/lô. Thậm chí với những lô góc, vị trí đẹp đang được rao bán với mức giá trên 6 tỷ đồng. “Không chỉ đất dịch vụ, ngay cả đất trong các khu dân cư với ngõ rộng chỉ 2-3m cũng ghi nhận tăng mạnh lên 40-60 triệu đồng/m2. Thậm chí những khu vực mặt đường lớn có thể tăng giá lên 70 đến 80 triệu đồng/m2”, anh Long chia sẻ. Nam nhân viên văn phòng này cũng nhận định, với quy định tách thửa mới từ 50m2 trở lên, số tiền để người có nhu cầu sở hữu một lô đất nền đủ điều kiện sẽ tăng lên đáng kể so với trước đây.

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, việc nâng diện tích tách thửa tối thiểu tại các phường, thị trấn sẽ tạo cơ chế ngăn chặn tình trạng tách thửa phân lô tràn lan, phá vỡ quy hoạch đô thị tại khu vực trung tâm.

Quy định mới cũng có thể khiến giá đất, nhà ở tiếp tục tăng do nguồn cung bị siết chặt hơn. Anh Lương, chủ một sàn giao dịch BĐS tại Hà Đông cho biết, những lô đất rộng 30-40 m2 là phân khúc ưa chuộng của nhiều người dân bởi vừa tầm tiền, có thể xây nhiều tầng để nâng diện tích sử dụng.

Thời gian qua, không hiếm tình trạng các nhà đầu tư bỏ vốn mua những lô đất ở diện tích 90-200 m2 rồi tách thửa, chia nhiều lô nhỏ bán sang tay nhằm kiếm lời. Khi diện tích tách thửa tối thiểu được nâng lên, họ sẽ phải dành nhiều công sức và nguồn vốn để mua được mảnh đất đủ lớn, kéo theo giá những thửa đất sau khi được tách, phân lô sẽ cao hơn.

Tuy nhiên, xét trên góc độ quy hoạch, anh Lương đồng ý với quy định tách thửa mới vì sẽ hạn chế được những căn nhà có diện tích quá nhỏ làm xấu hình ảnh đô thị, ảnh hưởng tới khả năng phòng cháy chữa cháy.

Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cũng cho rằng việc nâng diện tích tách thửa tối thiểu tại các phường, thị trấn sẽ tạo cơ chế ngăn chặn tình trạng tách thửa phân lô tràn lan, phá vỡ quy hoạch đô thị tại khu vực trung tâm, vì Hà Nội là đô thị đặc biệt với áp lực gia tăng dân số cơ học lớn, trong đó mật độ dân số tập trung cao tại các quận.

Song, theo ông Thịnh, quy định mới cần cân bằng giữa việc đảm bảo nhu cầu tách thửa chính đáng của người dân, tránh tình trạng lạm dụng, biến tướng, phá vỡ quy hoạch đô thị. Do đó, việc nâng diện tích tách thửa tối thiểu phải khảo sát kỹ ý kiến người dân, nhất là nhóm ở khu vực các phường, thị trấn.

Dù giá nhà đất tại Hà Nội và nhiều tỉnh thành đã ghi nhận tăng mạnh từ đầu năm đến nay, tuy nhiên trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ, Bộ Xây dựng cho biết, theo tính toán, bảng giá đất mới sẽ sát thị trường nên làm tăng chi phí đầu tư xây dựng, đẩy giá nhà tăng 15-20%.

"Bảng giá đất sẽ có tác động dây chuyền, kích hoạt mặt bằng giá bất động sản, nhà ở tăng lên 15-20% so với trước", Bộ Xây dựng cho hay.

Thời gian qua, liên tiếp các địa phương đã ban hành bảng giá đất mới hoặc bảng giá dự kiến, với mức điều chỉnh cao hơn trước đây. Đơn cử, bảng giá đất mới tại tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu tăng 20-30% so với cũ, với mức thấp nhất là 513.000 đồng, cao nhất 78 triệu đồng mỗi m2. Hay tại Hải Dương, giá đất theo bảng giá mới cũng cao gấp 2,5 lần bảng giá cũ.

Cuối tháng 7, TP HCM cũng đưa ra dự thảo bảng giá đất điều chỉnh, trong đó giá đất tại nhiều địa bàn có xu hướng tăng trung bình 5-10 lần, một số địa phương thuộc khu vực ngoại thành và vùng ven dự kiến điều chỉnh từ 15-50 lần so với hiện tại (chưa nhân hệ số K điều chỉnh giá đất 3,5 lần). Tuy nhiên, thành phố đã hoãn, chưa áp dụng bảng giá đất điều chỉnh này do cần cân nhắc kỹ lưỡng các yếu tố.

Ông Đỗ Bảo Ngọc, Phó Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Chứng khoán Kiến Thiết Việt Nam (CSI) nhận định: “Khi Luật Đất đai mới đi vào cuộc sống, giá BĐS có thể tiếp tục tăng, do quy định mới có thể đẩy mặt bằng giá trên thị trường thứ cấp lên nấc mới. BĐS cũng được đánh giá là kênh đầu tư an toàn, hấp dẫn nhất trong giai đoạn nửa cuối 2024”.

Mặc dù có nhiều điểm tích cực, song Luật Đất đai 2024 có thể khiến cho ước mơ sở hữu nhà của người có thu nhập thấp, đối tượng yếu thế trở nên xa vời hơn.

Và trên thực tế, từ đầu năm 2024 đến nay (trước và sau khi Luật đất đai 2024 có hiệu lực) thì giá các phân khúc trên thị trường bất động sản (BĐS) vẫn liên tục "leo thang". Đặc biệt ở 2 TP lớn là Hà Nội và và TP HCM, người có nhu cầu chỉ chậm chân một chút là giá cũng có thể đã thay đổi hàng trăm triệu đồng. Trong đó, phân khúc chung cư ghi nhận đà tăng giá mạnh nhất.

Trong bối cảnh giá nhà đất, chung cư neo cao, các chuyên gia khuyến nghị người mua nên tích lũy được ít nhất 30% giá trị nhà mới tính đến việc trả góp, đồng thời có kế hoạch tài chính rõ ràng, tìm hiểu kỹ tiến độ, pháp lý dự án.