Áp lực nợ lãi ngân hàng từ hàng chục triệu đến hàng trăm triệu đồng mỗi tháng, khiến nhiều nhà đầu tư “khát” tiền mặt để trả nợ. Không ít trường hợp đang phải rao bán tài sản trong nhà và bán cả nhà đang ở để có tiền mặt gồng gánh lãi vay ngân hàng khi trót xuống tiền đầu tư vào những BĐS đã tăng nóng thời gian qua.

Theo đó, dù đã hạ giá so với thị trường cùng khu vực, đến nay cả 3 bất động sản gồm 1 căn nhà phố trong khu đô thị tại quận 9 và 2 nền đất nông nghiệp tại Đồng Nai,anh Quyền (Tp.HCM) vẫn ế dài. Vì không có tiền mặt để xoay sở cho khoản lãi gốc hơn 50 triệu đồng mỗi tháng, trong khi thu nhập giảm sút khiến anh Quyền phải rao bán bớt tài sản có giá trị của gia đình để tiếp tục chờ thanh khoản.

“Dù đã rao bán hạ giá mà bất động sản của tôi vẫn chưa bán được. Tôi đã phải cầm cố ô tô, vay nóng 200 triệu để trả bớt những khoản nợ cấp thiết” – anh Quyền, TP HCM.

Theo chia sẻ của anh Quyền, anh khá lo lắng về tài sản không có thanh khoản. Trước đây, anh có mức thu nhập tốt cộng với các bất động sản mua vào – bán ra dễ dàng nên khoản nợ ngân hàng không đáng lo ngại. Đến nay, thu nhập giảm, thị trường nhà đất đóng băng không thể bán được. Có những tháng anh phải vay mượn tiền bạn bè để đóng ngân hàng. Anh vay chỗ này trả chỗ kia, chờ bán tài sản.

“Thấy thị trường đất nền phía Nam rục rịch giao dịch, tôi cũng mừng. Thế nhưng, không rõ sao dù đã hạ giá sâu, bất động sản của mình vẫn chưa bán được”, anh Quyền tâm sự.

Dù không tiết lộ nhưng được biết, chiếc xe ô tô đã được anh Quyền cầm cố vay nóng 200 triệu để trả bớt những khoản nợ cấp thiết. Gần đây, anh đang nhờ thêm nhiều môi giới, hạ giá sản phẩm để cố bán ra được.

Cũng do áp lực số tiền nợ lãi, anh Nguyễn Ngọc, 35 tuổi (Đông Anh – Hà Nội), cho hay vợ chồng anh vừa phải bán căn nhà 4 tầng mà bố mẹ đẻ mua cho sau khi lập gia đình để trả nợ lãi vay.

Nguồn cơn của việc bán nhà gấp đến từ khoản lãi gốc mà anh Ngọc đang phải gánh khi đầu tư vào đất nền tỉnh và vùng ven Hà Nội. Năm 2020, anh Ngọc mới bước chân vào đầu tư đất nền. Lô đầu tiên mà anh mua tại Thanh Hoá. Sau 3 tháng, anh chốt lời lãi 20%. Thấy đầu tư đất lời nhanh, không lường trước kịch bản thị trường đóng băng, nhà đầu tư này xuống tiền thêm vào 2 lô đất ở Thanh Hoá, bằng khoản tiền vốn từ thế chấp căn nhà bố mẹ đang ở và căn nhà 4 tầng của vợ chồng anh.

Đầu năm 2022, anh Ngọc gom tiền mua thêm một lô đất ở Sóc Sơn trị giá 1,4 tỷ đồng bằng việc thế chấp chính lô đất này để vay ngân hàng.

Tổng tiền vay ngân hàng khoảng 3 tỷ, mỗi tháng anh Ngọc phải trả 35 triệu đồng tiền lãi. Ngoài ra, trung bình mỗi năm, nhà đầu tư này phải trả khoảng 600 triệu tiền gốc cho cho thời hạn vay 5 năm.

“Không thể ngờ, có ngày tôi lại phải bán nhà đang ở để nuôi bất động sản “xa bờ”. Lãi suất gần 14% mỗi năm, tôi sợ không thể kéo dài thời gian gồng gốc lãi”, anh Ngọc, (Đông Anh – Hà Nội).

Không có nguồn thu nhập đều đặn từ công việc kinh doanh, thanh khoản 3 lô đất đều chật vật, cực chẳng đã anh Ngọc chấp nhận bán căn nhà vợ chồng anh đang ở.

“Không thể ngờ, có ngày tôi lại phải bán nhà đang ở để nuôi bất động sản “xa bờ”. Tôi mong thị trường sớm hồi lại để bán lô đất ở Thanh Hoá, thu hồi vốn. Chứ với lãi suất gần 14% mỗi năm, tôi sợ không thể kéo dài thời gian gồng gốc lãi”, anh Ngọc kể.

Tương tự, chị M. – một nhà đầu tư tại TP. HCM cũng khổ sở vì phải gồng khoản lãi gần 100 triệu mỗi tháng vì sở hữu khá nhiều bất động sản.“Tôi không biết gồng được đến khi nào. Mỗi sáng, mở mắt nghĩ đến khoản lãi ngân hàng 90 triệu sắp đến hạn mà tôi muốn ốm luôn” – chị M. nói.

Dù trong tay sở hữu khá nhiều bất động sản, từ đất nền, căn hộ đến nhà phố ở Tp.HCM và tỉnh lân cận, trong đó có một số bất động sản đang cho thuê có trị giá lên tới cả chục tỷ đồng. Tuy nhiên, thời gian qua, chị M. khá khổ sở vì cảnh gồng khoản lãi vay ngân hàng gần 90 triệu đồng mỗi tháng, trong khi muốn bán bớt một số tài sản khác để gồng tài sản còn lại nhưng không có giao dịch.

“Ngoài khoản lãi hàng tháng thì vài tháng tôi lại phải lo đáo hạn của từng hợp đồng vay. Nhiều khi suy nghĩ, không biết gồng được đến khi nào. Mong rằng còn sống nổi tới khi thị trường phục hồi”, chị M. tâm sự.

Được biết, tham gia đầu tư bất động sản hơn 10 năm, từ một nhà đầu vốn khiêm tốn vào thị trường, chị M từng sống dư giả nhờ sự lên giá của bất động sản. Các bất động sản đang sở hữu của chị cũng đến từ các lần tái đầu tư. Trong đó, có một số bất động sản sử dụng vốn vay ngân hàng. Đến nay, khi bất động sản yếu thanh khoản, chị M. sống trong lo lắng với khoản lãi vay hàng tháng, trong khi bản thân chủ yếu làm nghề đầu tư bất động sản.

Do các BĐS sở hữu khó thanh khoản, chị bỗng dưng rơi cảnh “phải chạy ăn từng bữa” trông chờ vào việc ra hàng của bất động sản nhưng bất lực vì rao bán mãi không được.

Trường hợp như anh Quyền, anh Hải và chị M. có thể gặp khá nhiều trên thị trường bất động sản hiện nay. Không ít nhà đầu tư ôm nhiều bất động sản nhưng có sử dụng vốn vay ngân hàng để đầu tư đang dần đuối sức khi thanh khoản yếu.

Đang rao bán cắt lỗ lô đất tại Bắc Giang, anh Tú một nhà đầu tư tay ngang đến từ Hà Nội cho biết, thời điểm cuối năm 2021, chứng kiến làn sóng người người, nhà nhà đi đầu tư bất động sản, sẵn trong tay 3 tỷ đồng anh bắt đầu bước vào thị trường.

Sau thời gian tham khảo giá nhiều nơi, anh nhanh chóng chốt lô đất nền có diện tích 90m2 với mức giá 4,2 tỷ đồng tại khu đất đấu giá, trong đó hơn 1 tỷ đồng là vay ngân hàng. Sang đầu năm 2022, mảnh đất của anh Tú được trả 4,4 tỷ đồng, lãi 200 triệu đồng. Nhưng anh vẫn từ chối bán và mong muốn sẽ chốt được với giá quanh ngưỡng 5 tỷ đồng.

Tuy nhiên, mọi tính toán của nhà đầu tư này đều đổ vỡ, thị trường nhanh chóng rơi vào trầm lắng, giá đất liên tục giảm. Đến nay, dù đã rao bán suốt 3 tháng với mức giá giảm còn 3,5 tỷ đồng, tức lỗ hơn 700 triệu đồng so với thời điểm mua nhưng mảnh đất của anh Tú vẫn chưa có chủ mới. Những người tới xem cũng chỉ "lắc đầu" và không liên lạc lại.

Trong bối cảnh lãi suất cho vay tăng cao, nhiều người có ý định vay tiền đầu tư BĐS và mua nhà ở thực trở nên chần chừ do lo ngại về áp lực trả nợ nặng nề. Điều này càng khiến thị trường bất động sản trầm lắng hơn.

“Với mức lãi suất 12-14%, tôi nghĩ nếu mình đi vay thêm để đầu tư sẽ tự tạo gánh nặng quá lớn, thực sự mạo hiểm", chị Hiền(Chương Mỹ, Hà Nội).

Chị Hiền (Chương Mỹ, Hà Nội) chia sẻ, từ nhiều tháng trước gia đình chị đã muốn mua một căn hộ chung cư tại khu vực Thanh Xuân để ở. Tuy nhiên, sau khi tham khảo thông tin của một số ngân hàng thì chị thấy lãi suất cho vay vẫn còn cao, vượt khả năng chi trả của gia đình.

"Hiện tại, công việc của tôi không ổn định về thu nhập. Và với mức lãi suất 12-14%, tôi nghĩ nếu mình đi vay sẽ tự tạo gánh nặng quá lớn", chị Hiền chia sẻ.

Tương tự, anh Cường - một nhân viên kinh doanh tại Hà Nội, cho biết, thời gian qua anh có đi tìm mua căn hộ chung cư tại khu vực quận Hoàng Mai. Anh cho biết mức giá căn hộ mới ở khu vực này thấp nhất cũng rơi vào khoảng 39-45 triệu đồng/m2. Tương tương, căn hộ 60m2 khác cũng rơi vào khoảng gần 2,4 tỷ đồng.

"Tôi muốn mua nhà, nhưng nếu đi vay ở thời điểm này thì không dám vì lãi suất còn rất cao và nhiều biến động. Tôi thu xếp được tài chính, sẽ cân nhắc mua, cần đi vay tầm 500-600 triệu đồng, còn vay cả tỷ đồng thì không thể đánh liều", anh Cường nói.

Theo báo cáo từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), giao dịch bất động sản các tháng gần đây vẫn chậm, lý do bởi nhiều người chưa thấy được việc đi vay để mua nhà, đầu tư BĐS lúc này là phù hợp với ngân sách gia đình, bao gồm cả những người có nhu cầu ở thực.

Thị trường bất động sản tỉnh đã chững lại từ năm 2022 đến nay, sau khoảng thời gian dài tăng nóng. Theo giới đầu tư, chỉ khu đô thị, trung tâm thành phố lớn, cư dân đông, thanh khoản của bất động sản mới khả quan. Đối với loại hình đất đấu giá, đất thổ cư ở khu vực mật độ dân cư thấp, gần như thị trường đóng băng. Đây là nỗi ám ảnh với những nhà đầu tư vay ngân hàng mua BĐS, đứng trước khoản nợ gốc lãi lớn.

Một số chuyên gia trong ngành cho rằng đây là hệ quả tất yếu của nạn đầu tư tràn lan, dùng đòn bẩy tài chính quá đà lúc thị trường nóng sốt. Theo đó, nhiều nhà đầu tư trở tay không kịp khi thị trường chuyển xấu kéo dài. Tính bền vững trong đầu tư bất động sản không có. Nhiều người “tay không bắt giặc” thắng đậm vài lần nhưng sau đó đuối sức dần vì tài chính thực không có. Thậm chí, hiện tại dù trong tay có nhiều tài sản nhưng không ít nhà đầu tư phải sống khổ sở, chạy ăn từng bữa.

Trước sự trầm lắng của thị trường BĐS thời gian gần đây, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan cho hay các cơn sốt đất sẽ không xảy ra trong năm nay và thị trường đang có một vài tín hiệu tích cực hơn so với quý I/2023.

“Người mua đất nền đang có nhiều sự lựa chọn. Nhà đầu tư cần tính toán hướng đi dài hạn thay vì lướt sóng đầu cơ”- ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.

“Xét về dài hạn, đất nền là loại hình đầu tư tiềm năng nếu nhà đầu tư biết lựa chọn những sản phẩm có giá trị sử dụng cũng như khả năng khai thác tạo ra dòng tiền ổn định", ông Quốc Anh nhìn nhận.

Theo ông, thị trường vẫn xuất hiện những điểm sáng ở các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng, tốc độ đô thị hóa nhanh và có tiềm năng phát triển hạ tầng, khu công nghiệp, trung tâm hành chính hay đô thị mới.

“Chỉ có những loại đất đầu cơ không có giá trị sử dụng cao, ở các khu vực chưa có hạ tầng và kết nối tốt hoặc những nơi mà cả ngày mới thấy một chiếc ôtô đi qua và mua xong để đó thì mới bị giảm giá, thậm chí giảm cực sâu mà không có thanh khoản”, ông Quốc Anh bình luận.

Trong giai đoạn hiện tại, vị chuyên gia này cho rằng người mua đất nền đang có nhiều sự lựa chọn. Do đó, nhà đầu tư cần tính toán hướng đi dài hạn thay vì lướt sóng đầu cơ.

Các chuyên gia nhận định, năm 2023 là năm nhiều thách thức, có thể phải từ năm 2024 trở đi, thị trường bất động sản nói chung, đất nền nói riêng mới hồi phục trở lại.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thời gian qua, tình trạng chờ đợi trầm lắng vẫn tồn tại. Theo đó, giá bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền ở những khu vực từng xảy ra "sốt đất" tiếp tục được điều chỉnh về giá trị phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư vào nội tại sản phẩm và hạ tầng khu vực.

"Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018-2022 của các chủ đầu tư buộc phải cắt lỗ 10-30%, thậm chí lên đến 30-50% giá trị đầu tư", ông Đính nói.

Dự báo về thị trường bất động sản, một số chuyên gia nhận định, phải qua quý III, thị trường đất nền mới có thể hồi phục giao dịch. Đây là giai đoạn nhà đầu tư đang thăm dò, chưa xuống tiền khi các thông tin về lãi suất, tín dụng còn chưa cải thiện.

Ngoài ra, thị trường bất động sản đang ở trạng thái khó đoán, dù có điểm sáng. Năm 2023 là năm nhiều thách thức, có thể phải từ năm 2024 trở đi, thị trường bất động sản nói chung, đất nền nói riêng mới hồi phục trở lại.