So với những tháng đầu năm, thị trường bất động sản (BĐS) vẫn tiếp tục gặp nhiều khó khăn, thanh khoản thấp, giao dịch thành công giảm sút mạnh so với cùng kỳ năm 2022. Trước chiều hướng tiếp tục đi xuống của thị trường BĐS, nhiều nhà đầu tư, nhất là các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính cao đang gặp rất nhiều khó khăn, đối diện nguy cơ “bay” sạch cả lô đất.

“Nhiều nhà đầu tư ngộp tài chính tính ra thậm chí có tài sản cỡ vài chục tỷ, nhưng đều đang nằm trên đất cả”– Anh T., môi giới BĐS.

Trong số hàng trăm nhà đầu tư “ngộp” tài chính, có lẽ anh Nam (Hải Dương) là một trong những người phải thấm thía nhiều nhất.

Khá nhiều người trong giới đầu tư BĐS từng biết danh tiếng của anh bởi nhà đầu tư này là một người sành sỏi với thâm niên hơn chục năm vừa là môi giới, vừa là nhà đầu tư. Tuy nhiên, khoảng 1 năm nay anh cũng cũng đang “sống dở chết dở” trên “đống tài sản” cả vài chục tỷ đồng của mình.

Tìm hiểu được biết, vì ôm BĐS, anh Nam đã vay ngân hàng một khoản tiền khá lớn, hàng tháng cả gốc và lãi anh phải trả tới 108 triệu đồng. Ngoài ra, anh còn vay nóng bên ngoài gần 2 tỷ và được đảm bảo bằng 1 lô đất dự án có giá thị trường thời điểm giữa năm 2022 là 3,8 tỷ đồng. Tuy nhiên, với số tiền lãi quá nặng cho khoản vay bên ngoài, đầu tháng 6 anh Nam đã phải gán lại miếng đất và chỉ thu về được 500 triệu đồng.

Đầu tháng 7/2023 này, anh Nam lại thêm lần khốn khổ vì một khoản vay ngân hàng đến thời điểm đáo hạn nhưng vẫn không có tiền để trả. Anh chạy đôn chạy đáo gom tiền, tiếp tục rao bán giảm sốc thêm lô đất liền kề 2 mặt tiền, song cũng không tìm được người mua.

“Nếu để ngân hàng phát mãi thu hồi nợ thì xem như thiệt hại đơn, thiệt hại kép. Trong khi đó, tính ra nhà đầu tư này có tài sản cỡ vài chục tỷ, chỉ có điều đều đang nằm trên đất cả”, anh Thành một môi giới tại Hà Nội cho hay.

Tương tự như trường hợp của anh Nam, chị Yến ở quận Cầu Giấy (Hà Nội) cho biết, đang cần bán gấp 3 lô đất nền ở huyện Thạch Thất để quyết toán khoản vay với ngân hàng. Tuy nhiên, dù đã nhờ các kênh môi giới rao bán cả tháng trời nhưng đến nay vẫn chưa có giao dịch nào thành công. “Một số người gọi chỉ để tham khảo giá, trong khi một số người muốn giảm sâu hơn nữa trước khi gặp mặt đàm phán thêm”, chị Yến cho hay.

Thực tế, theo nhiều môi giới BĐS, đây không phải trường hợp của riêng 1-2 nhà đầu tư bất động sản, đặc biệt là phân khúc đất nền mà có lẽ là sự bế tắc, nỗi cay đắng của nhiều nhà đầu tư quá hưng phấn khi thấy giai đoạn 2020-đầu 2022 giá đất tăng vù vù và cứ mạnh tay ôm thật nhiều với suy nghĩ cho rằng, giá đất không giảm mà chỉ có tăng.

Anh Nguyên - một môi giới ở Hoài Đức (Hà Nội) cho biết ngoài xu hướng giảm giá, thị trường hiện nay cũng rất kém thanh khoản. Nhiều người có nhu cần bán ra nhưng người mua thì chỉ dừng lại ở mức tham khảo. Theo anh Nguyên, thời gian qua không ít người mua đi tìm hiểu cả chục lô đất, nhưng không có một giao dịch thành công.

"Khách hàng cũ của tôi có cả người muốn bán ra và người mua vào. Nhưng thời điểm này thì rất khó để gặp được nhau, bởi người bán thì cố gắng có lãi, hoặc lỗ thấp, còn người mua thì chờ giá giảm tiếp", anh Nguyên nói.

Trong khi đó, anh Chính một nhà đầu tư lâu năm trên thị trường nhận định, thời gian qua chỉ có phân khúc đáp ứng nhu cầu nhà ở thực mới ghi nhận mức giá gia tăng. Một số phân khúc như đất nền, đất thổ cư, shophouse, biệt thự không nằm trong các khu vực dân cư đông đúc, mang đặc thù “đầu cơ”, giá có thể không giảm mạnh nhưng để trở về mức giá thời điểm đầu năm 2022 là điều khó xảy ra.

Tuy nhiên, ở chiều ngược lại thời điểm này thị trường lại xuất hiện làn “sóng ngầm” loạt các nhà đầu tư tìm săn hàng ngộp.

Ngày cuối tuần, anh Giang – một nhà đầu tư tại Hà Nội tiếp tục cùng môi giới tìm đất “ngộp” tại Bắc Giang và Bắc Ninh. Nơi nhà đầu tư này quan tâm là đất nền gần các khu công nghiệp.

“Đi săn đất không chỉ nên quan tâm tới giá bán... mà phải quan tâm lô đất đó đạt kỳ vọng, tiêu chí gì thì mới nên mua” - anh Giang – một nhà đầu tư tại Hà Nội.

Tại khu vực gần khu công nghiệp Quang Châu (huyện Việt Yên), anh Giang được môi giới giới thiệu mảnh đất 100m2 với giá 2 tỷ đồng. Theo môi giới, thời điểm sốt đầu năm 2022, chủ đất mua với giá hơn 3,1 tỷ đồng. Cách đây 3 tháng chủ bắt đầu rao bán với giá 2,35 tỷ đồng nhưng đến nay do cần bán gấp nên giảm tiếp về giá tròn 2 tỷ.

Tuy nhiên, theo nhận định của anh Giang, khu vực này hiện nay đa phần giá đất đều giảm ở mức trên 20 - 30%, một số chủ đất cần tiền có thể thương lượng thêm. Hồi đầu năm 2022, tại khu vực này còn xuất hiện nhiều mảnh đất được rao bán với giá 45 triệu đồng/m2... “Nguồn cung còn khá nhiều, trong khi nhu cầu sử dụng chưa cao, nên dự định giá khu vực này sẽ còn hạ nhiệt tiếp” – nhà đầu tư này nói.

Chia sẻ về kinh nghiệm cá nhân, anh Giang cho biết: “Nhiều mảnh đất có giá giảm sâu nhưng chưa chắc là cơ hội để xuống tiền. Đi săn đất không chỉ nên quan tâm tới giá bán. Thực tế, lô đất có mức giá giảm sâu so với thị trường chung đều có những rủi ro đi kèm. Ngoài ra, không quan tâm tới việc chủ đất khó khăn hay nợ ngân hàng phải bán đất mà phải quan tâm việc lô đất đó đạt kỳ vọng, tiêu chí thì mới nên mua”.

Theo anh Giang, thực tế hiện nay rất nhiều đất nền giảm giá được bán ra thị trường. Do vậy, người mua sẽ có rất nhiều lựa chọn xuống tiền. Tuy nhiên, nhà đầu tư phải tuân thủ những quy tắc đặt ra ban đầu.

Tương tự, ông Dương Long – một nhà đầu tư Hà Nội hiện cũng đang tìm mua phân khúc đất nền, liền kề “ngộp” cho hay, quan điểm đầu tư của ông là không vội vàng và cũng không theo đám đông. “Tôi không xuống tiền tại những khu vực sốt rần rần mà không có cơ sở như lời đồn thời gian qua. Tôi cũng không mua vội, bán vội, mà đầu tư có chọn lọc và xác định lời sau 5 – 10 năm. Hiện tôi vẫn đang tìm hàng. Thời điểm này ưu tiên đầu tư những nơi pháp lý đầy đủ, có dòng tiền ổn định”.

Cũng theo nhà đầu tư này, thị trường BĐS có thể gọi là đi ngang nhưng thực tế thì chưa về giá trị thực. Thời gian qua quá nhiều người bị ảo tưởng về nó, nên mới rơi vào tình trạng “ngộp” tài chính như hiện nay.

“Theo thị trường BĐS gần 20 năm, tôi cho rằng khái niệm “chết vì buôn đất” chỉ đúng với những người ít tiền, đi vay lãi để đầu cơ hoặc không biết quản trị dòng tiền mà thôi”, ông Dương Long cho hay.

Tại thị trường phía Nam, bà Nguyễn Quỳnh Anh, nhà đầu tư 15 năm theo sát thị trường ngoại ô TP HCM nhìn nhận, giá đất ở các xã thuộc những huyện ven Sài Gòn đang giảm rất mạnh so với cùng kỳ năm ngoái. Mức giảm 10-20% thường không có người mua, mức giảm 25-35% khách đi thăm đất vẫn mặc cả đòi giảm thêm.

Bà Quỳnh Anh cho biết, quan sát 6 tháng nay chỉ có một số ít các trường hợp giá giảm 40-50% và người đi săn đất nhận thấy thật sự rẻ so với cùng kỳ năm 2022 mới xuống tiền mua. Nhà đầu tư này cho rằng tuy giá điều chỉnh mạnh song tâm lý giữ tiền chờ đợi cộng thêm thiếu hụt tài chính khiến thanh khoản thị trường đất nền thấp dưới kỳ vọng.

“Tôi nghĩ rằng, khi nào trên thị trường càng nhiều hàng ngộp rao bán với mức giảm mạnh thì khi đó mới là đáy bất động sản. Đúng là thời điểm này với những người có vốn dày, sẵn tiền đi đầu tư là một cơ hội có 1-0-2” – anh Thảo, một nhà đầu tư khác tại phía nam chia sẻ.

Với hàng loạt chính sách gỡ khó cho BĐS thời gian qua, một số nơi thanh khoản thị trường đất nền đã có dấu hiệu khởi sắc. Tuy nhiên, nhận định về thị trường BĐS thời điểm này, ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc một sàn giao dịch BĐS khu vực miền Nam, cho hay, suốt quý II đất nền đang trong chu kỳ điều chỉnh giá rất mạnh, kéo dài mạch giảm từ giữa cuối năm 2022 đến nay và chưa có dấu hiệu dừng lại. Làn sóng giảm giá thứ cấp này không nằm ngoài vòng xoáy khủng hoảng của thị trường bất động sản thời gian qua, tác động đáng kể đến hành vi của nhà đầu tư mua đi bán lại.

“Lực cầu bắt đáy chưa xuất hiện. Vì vậy, thị trường nhiều khả năng sẽ còn tiếp tục khó khăn thêm một thời gian nữa” - Ông Nguyễn Lộc Hạnh, Chuyên gia BĐS.

Theo ông, thực trạng đất nền giảm giá mạnh nhưng giao dịch yếu, thanh khoản ở mức kém, dưới kỳ vọng cho thấy các nhà đầu tư tham gia thị trường đang chịu áp lực nặng nề do mất cân đối về dòng tiền. Ông Hạnh phân tích, tuy giá giảm nhưng người mua chưa mặn mà hoặc vẫn muốn thăm dò, mặc cả thêm, chứng tỏ lực cầu bắt đáy chưa xuất hiện. Vì vậy, thị trường nhiều khả năng sẽ còn tiếp tục khó khăn thêm một thời gian nữa.

CEO của doanh nghiệp này dự báo đà giảm giá đất nền sẽ chỉ dịu xuống và dừng hẳn khi thanh khoản cải thiện, đồng thời lãi suất cho vay thật sự giảm mạnh, giúp giới đầu tư đang dùng đòn bẩy tài chính gỡ được thế bí về dòng tiền. "Quý III-IV là giai đoạn bản lề để quan sát phản ứng của thị trường đất nền. Các dấu hiệu tích cực đầu tiên có thể kỳ vọng cuối năm là nhóm tài sản này chuyển từ trạng thái giảm giá mạnh sang giảm giá nhẹ sau đó giá đi ngang, song quá trình này sẽ diễn ra một cách chậm chạp", ông nói.

Trong một hội thảo quốc tế về BĐS tại Việt Nam mới được tổ chức TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) dự báo, thị trường bất động sản Việt Nam hết năm 2023 còn trầm lắng. Thời điểm hồi phục có thể diễn ra từ quý II hoặc quý III năm 2024 nhờ những bước tiến về môi trường pháp lý; triển vọng tăng trưởng kinh tế khả quan; sự phát triển hạ tầng đồng bộ, hiện đại; xu hướng chuyển đổi số và ứng dụng công nghệ của CMCN 4.0; sự đa dạng của các nguồn lực tài chính...

Theo nhận định của các chuyên gia, về dài hạn, đất nền vẫn là loại hình đầu tư tiềm năng nếu nhà đầu tư biết lựa chọn những sản phẩm có giá trị sử dụng cũng như khả năng khai thác tạo ra dòng tiền ổn định.

Bối cảnh thị trường khó khăn cũng là thời cơ tốt của các nhà đầu tư có kinh nghiệm và tiềm lực tài chính có thể mua được những bất động sản tốt với giá hấp dẫn. Tuy nhiên, nên mua đất ở những khu vực có hạ tầng, tiện ích tốt hay cạnh khu công nghiệp thì mặt bằng giá sẽ ổn định và có dư địa tăng.Với những loại đất đầu tư không có giá trị sử dụng cao, mua xong để đó thì giá sẽ giảm. Những tỉnh có lượng FDI lớn hầu hết có mặt bằng giá đất nền ổn định, ít khi sụt giảm sâu - ông Quốc Anh Phó TGĐ Batdongsan dự báo.

“Có thể trong quý III hoặc ở giai đoạn cuối năm sẽ có những đợt tìm kiếm đất nền nhiều hơn. Bởi khi đó, những khó khăn đã được tháo gỡ, thị trường đã phục hồi trở lại, lãi suất giảm, các kênh huy động vốn được khơi thông”... - ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, trong dài hạn giá đất nền khó có khả năng sụt giảm mạnh, nhất là những dự án của chủ đầu tư uy tín, pháp lý minh bạch, bởi tính khan hiếm, áp lực của giá cả đầu vào, lạm phát... Mức giá có thể đi ngang so với năm 2022 nhưng sau đó sẽ nhanh chóng tăng lại nhờ những kỳ vọng mới.