Một năm trước, khi loạt thông tin các huyện ngoại thành của Hà Nội và TP.HCM lên quận và quy hoạch cao tốc, khu đô thị,...lập tức khiến giá đất nền các khu vực trên nhanh chóng tăng giá 50 - 70% thậm chí tăng cả 100% trong thời gian ngắn, việc mua bán đồng thời diễn ra tấp nập. Tuy nhiên, tính đến nay, sau một năm nhìn lại, tình trạng “chết trên đống tài sản” đang hiện hữu với nhiều nhà đầu tư đất vùng ven sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc có dòng vốn mỏng.

Anh Phạm Xuân Tài, nhà đầu tư đang sở hữu 5 lô đất nền tại Củ Chi, cho biết đang rao bán 3 lô để thu hồi vốn. Một trong số đó nằm ở xã Tân Thông Hội, vị trí mặt tiền đường, tiềm năng lớn, được chào giá 2,7 tỷ đồng, giảm so với đỉnh sốt 1,5 tỷ đồng.

“Tôi giảm giá vì muốn bán nhanh nhằm cơ cấu lại dòng tiền đầu tư, hơn nữa cũng bám trụ ở khu vực này quá lâu rồi. Với mức giá hiện tại, khoản đầu tư vào đây vẫn lỗ do mất gần 3 năm chôn vốn”.

Còn nhớ, cách đây 1 năm, Củ Chi đón nhiều thông tin thuận lợi như lên thành phố hoặc lên quận, sắp làm dự án đường Vành đai 3, cao tốc TPHCM - Mộc Bài… Từng có lúc giá đất nền khu vực này tăng 15 - 30% theo tháng, nhưng đến nay môi giới rời đi, thị trường rơi vào cảnh đìu hiu.

Theo khảo sát, hiện giá đất mặt tiền ở Củ Chi đang được nhiều nhà đầu tư rao bán từ 20 - 25 triệu đồng/m2 (các lô diện tích tiêu chuẩn 100 - 150m2), tùy vị trí, giảm 10 - 15 % so với hồi đầu năm 2022. Các lô diện tích lớn, xa mặt đường, có giá 8 - 16 triệu đồng/m2, giảm trên 20%.

“Mua vàng thì lỗ, mua thổ thì lời - câu nói này chỉ đúng khi mình trường vốn, chứ còn vay ngân hàng để mua thì chỉ có lỗ nặng" - ông Hoàng Văn Linh (48 tuổi), một nhà đầu tư.

Tại huyện Bình Chánh, ông Hoàng Văn Linh (48 tuổi) cho biết, ông đang đau đầu vì mong mỏi bán lô đất 200m2 thuộc khu dân cư Phạm Văn Hai càng sớm càng tốt. Sở dĩ vậy, bởi hơn 3 tháng nay công việc không ổn định, thu nhập hàng tháng của ông không thể gánh nổi khoản lãi và gốc hơn 1 tỷ đồng tại ngân hàng.

"Mua vàng thì lỗ, mua thổ thì lời” - câu nói này chỉ đúng khi mình trường vốn, chứ còn vay ngân hàng để mua thì chỉ có lỗ nặng, ông Linh nói.

Theo ông Linh, lô đất trên được ông mua từ cuối năm 2019 với mức giá hơn 5 tỷ đồng. Giờ ông vẫn rao bán chỉ ở mức 5,5 tỷ đồng."Năm ngoái khi thông tin Bình Chánh lên huyện, có người trả giá lên tới gần 7 tỷ đồng nhưng tôi không bán, giờ muốn bán mà rao mãi vẫn khó tìm khách mua", ông Linh cho biết.

Người đàn ông 48 tuổi thừa nhận đây là bài học đắt giá trong đầu tư BĐS của mình và cho biết nếu có người mua thiện chí thanh toán nhanh thì chấp nhận sang nhượng mức xê dịch khoảng 5,3-5,4 tỷ đồng (tương đương 25 -27 triệu/m2), giảm gần 30% so với thời điểm này năm ngoái.

Tại Hà Nội, nếu như một năm trước nhiều khu vực từng tăng giá từ 30 đến 50% như Hoài Đức, Quốc Oai, Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên,... thì thời điểm này trên các trang diễn đàn nhà đất thường xuyên xuất hiện các thông tin chủ đất trực tiếp rao bán “cắt lỗ” “bán gấp”,...

Tại một số khu đô thị trên địa bàn huyện Hoài Đức, nhiều căn liền kề đang được rao bán giảm 30% so với một năm trước đó.

Phóng viên trong lần theo chân một nhà đầu tư tên T. khảo sát đất nền tại khu vực Thạch Thất, được biết đa phần giá đất tự phân lô đã giảm khoảng 30 - 35% so với đầu năm 2022 xuống còn khoảng 10 - 18 triệu đồng/m2, song vẫn vắng khách mua. Còn những bất động sản nằm trên mặt đường lớn, tấp nập người qua lại chỉ giảm nhẹ khoảng 10% so với năm ngoái.

Tại một số khu đô thị trên địa bàn huyện Hoài Đức, nhiều căn liền kề đang được rao bán giảm 30% so với một năm trước đó. Điển hình, thông tin một căn liền kề hoàn thiện thô tại một dự án nằm liền kề tuyến vành đai 3,5 có diện tích 80m2 hiện đang được rao bán 7 tỷ đồng.

“Một căn liền kề hoàn thiện thô giờ chỉ còn 7 tỷ đồng. Mức giá này hiện đã khá mềm, giảm hơn 3 tỷ so với lúc thị trường sốt đỉnh điểm (hơn 10 tỷ/căn)– một môi giới tên H. tư vấn..

“Mức giá này hiện đã khá mềm, giảm hơn 3 tỷ so với lúc thị trường sốt đỉnh điểm (hơn 10 tỷ/căn). Thời điểm này nếu xuống tiền, giá hợp lý mà chị lại có nhiều lựa chọn các lô góc hoặc gần mặt đường trung tâm”... – một môi giới tên H. tư vấn.

Đi một số khu vực khác tại Thạch Thất, một vài mảnh đất có diện tích 75m2, nằm sát đường DH10 đoạn thuộc xã Tân Xã, hiện đang được rao “bán nhanh” 2 tỷ đồng giảm hơn 220 triệu đồng so với cuối năm 2022. Tuy nhiên, do biết chủ cần tiền nên chị T. vẫn muốn giảm khoảng 150 - 200 triệu đồng. Chủ đất hẹn sẽ cân nhắc và liên hệ lại sau với chị T.

“Mục tiêu của tôi là mua đất nằm ở khu vực đông dân cư, có vị trí thuận lợi và bám mặt đường chính. Tuy nhiên, nếu giá vẫn chưa giảm như kỳ vọng thì tôi sẽ tiếp tục chờ đợi thêm”, chị T. nói thêm.

Dù giá BĐS nhiều nơi đã giảm mạnh trong thời gian qua nhưng vẫn chưa nhận được sự quan tâm của giới đầu tư. Anh Nguyễn Văn Thức chủ một văn phòng BĐS tại khu vực Hà Đông - Hà Nội cho biết lượng giao dịch trong khu vực từ đầu năm đến nay giảm mạnh. Nhiều lô đất khu dịch vụ đã giảm giá từ 500 triệu đến 1 tỷ đồng nhưng vẫn chưa thu hút được giới đầu tư.

“Những giao dịch thành công thời gian qua chủ yếu là đất nền trong khu dân cư, dao động trong khoảng 700 triệu tỷ đến dưới 2 tỷ đồng” - Anh Nguyễn Văn Thức, môi giới quận Hà Đông.

Anh Thức cho rằng những khó khăn về nguồn tín dụng cho BĐS bị siết chặt thời gian qua đã ảnh hưởng đến nhu cầu đầu tư BĐS của nhiều người. Do đó, những giao dịch thời gian qua chủ yếu là đất nền trong khu dân cư dao động trong khoảng 700 triệu tỷ đến dưới 2 tỷ đồng, đây là phân khúc dành cho những người có nhu cầu mua nhà đất lần đầu.

Anh Thức thừa nhận “để có thể chốt giao dịch với một người mua đất hiện nay cần rất nhiều thời gian, công sức và sự kiên nhẫn. Khách hàng hiện giờ họ có rất nhiều sự lựa chọn. Đôi khi họ liên hệ với môi giới chỉ để thăm dò tình hình, chứ để có khách chốt cọc thì chưa nhiều”.

Tương tự, chị Vũ Thị Dung một môi giới, chủ văn phòng BĐS khác tại Hà Đông với hơn 7 năm tham gia đầu tư BĐS cho biết thời gian qua nhiều chủ nhà do gặp áp lực tài chính đã buộc phải bán cắt lỗ khoản đầu tư của mình.

Môi giới sinh năm 1983 chia sẻ đang rao bán một căn nhà 3 tầng (50m2 sàn/tầng) tại một khu đất dịch vụ với giá giảm sâu chỉ 3,5 tỷ đồng. Theo chị Dung, nếu thiện chí mua chủ nhà có thể giảm giá thêm vài chục triệu nữa và đây là mức giá rất rẻ bởi trong cơn “sốt đất” cuối năm 2021 đầu năm 2022 số tiền 3,5 tỷ đồng thậm chí chưa thể mua được lô đất 50m2 tại khu vực này bởi đã có những giao dịch lên tới 3,8 đến hơn 4 tỷ đồng. Dù mức giá chủ nhà đưa ra rẻ hơn thị trường trong cơn “sốt đất” rất nhiều nhưng đã gần 2 tháng trôi qua vẫn chưa có khách xuống tiền.

Cả anh Thức và chị Dung đều thừa nhận thị trường BĐS hiện nay đã hoàn toàn đổi chiều, nhiều nhà đầu tư bất động sản vốn mỏng không còn trụ được, trước áp lực nợ từ ngân hàng, họ buộc phải chấp nhận bán nhanh để cắt lỗ.

Dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, giá bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền được điều chỉnh về giá trị gần như nguyên trạng so với thời điểm cuối năm 2021. Thị trường ghi nhận tình trạng cắt lỗ, đặc biệt là phân khúc đất nền. Giá đất nền thứ cấp tại các huyện vùng ven đã giảm 15% - 35% so với đầu năm 2022, còn đất nền dự án cũng giảm từ 8% - 15%.

Trong khi đó, theo khảo sát của chuyên trang bất động sản những lô đất nền có vị trí mặt đường ở Sơn Tây, Quốc Oai, Thạch Thất có mức giá 28-36 triệu đồng/m2, giảm 30-40% so với thời kì đỉnh “sốt đất”  của năm 2021.

Hay đất nền Phú Cát, Phú Mãn (Quốc Oai) đang ở mức 13-25 triệu đồng/m2, giảm 7-8 triệu đồng/m2 so với năm 2021. Đất nền tại Tiến Xuân, Tân Xã (Thạch Thất), mức giá là 18-20 triệu đồng/m2, sụt từ 20-35% so với năm 2021.

Tại thị trường Đông Anh, những lô đất mặt đường tại Đông Hội, Xuân Canh, Tiên Dương, Nguyên Khê, … thời kỳ cao điểm đều có giá rao bán từ 60 triệu đồng/m2 trở lên, có những lô bị đẩy lên 70 - 110 triệu đồng/m2. Thì hiện nay nhiều chủ đất chào giá trong ngưỡng 30 – 40 triệu đồng/m2, mức giá mà không ít người đánh giá là giảm sâu kỷ lục từ trước đến nay.

Còn tại Hoài Đức, đất dịch vụ ở Di Trạch, Vân Canh, Lai Xá, Kim Chung… đã giảm từ 30 – 40 triệu đồng/m2 so với thời kì “sốt đất” và hiện nhà đầu tư rao giá từ 60 - 70 triệu đồng/m2.

          “Thị trường bất động sản bán đầu năm 2023 chưa có nhiều dấu hiệu khởi sắc. Trong đó, đất nền và đất dự án có mức giảm sâu nhất, cụ thể, trong tháng 1/2023, lượng tìm kiếm đất giảm từ 56% đến 66%, số tin đăng giảm từ 66% đến 76% so với tháng 1/2022” - Dữ liệu của chuyên trang BĐS.

Dữ liệu của chuyên trang BĐS vừa công bố cũng cho thấy, thị trường bất động sản bán đầu năm 2023 chưa có nhiều dấu hiệu khởi sắc. Lượt tìm mua (đại diện cho nhu cầu) và lượng tin đăng (phần nào phản ánh nguồn cung) của nhiều loại hình bất động sản từ nhà riêng, nhà mặt phố cho đến đất nền, đất dự án đều ghi nhận mức giảm đáng kể.

Trong đó, đất nền và đất dự án có mức giảm sâu nhất, cụ thể, trong tháng 1/2023, lượng tìm kiếm đất giảm từ 56% đến 66%, số tin đăng giảm từ 66% đến 76% so với tháng 1/2022.

Anh Thức chia sẻ hiện nay có một câu cửa miệng của các nhà đầu tư BĐS khu vực vùng ven có vốn mỏng, gặp áp lực về tài chính và lãi vay ngân hàng là “bán hộ anh/chị đi, thực sự anh/chị cũng gồng lỗ mệt lắm rồi”.

Trước làn sóng “cắt lỗ” sâu đất nền vùng ven, nhiều nhà đầu tư đặt câu hỏi liệu đây có phải là thời điểm “bắt đáy” hay không?

“BĐS phục vụ nhu cầu ở thực, khu vực đông dân cư và có thể buôn bán được vẫn có những giao dịch thành công” - chị Dung, một môi giới khác cho hay.

Chia sẻ về vấn đề này, chị Dung cho biết với việc lãi suất cho vay của các nhà băng đang được điều chỉnh giảm thời gian gần đây đã kích thích nhu cầu tìm mua BĐS, đặc biệt là những BĐS giá rẻ trong khu vực dân cư của nhiều người.

Cũng theo nữ môi giới sinh năm 1983, những BĐS phục vụ nhu cầu ở thực của người trẻ với mức giá từ hơn 1 tỷ đồng đến dưới 2 tỷ đồng vẫn nhận được sự quan tâm của nhiều người. Theo đó, dù thị trường trầm lắng suốt thời gian qua nhưng BĐS phục vụ nhu cầu ở thực, khu vực đông dân cư và có thể buôn bán được vẫn có những giao dịch thành công, chị Dung cho biết.

“Trong bối cảnh thanh khoản xuống thấp, nhiều người buộc phải giảm giá 15 - 30% để thoát hàng, đây là cơ hội để các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh có thể “bắt đáy” - ông Trần Khánh Quang, CEO Công ty Việt An Hòa.

Ở góc nhìn chuyên gia, chia sẻ với báo chí ông Trần Khánh Quang, CEO Công ty Việt An Hòa, dự báo giá nhà đất sẽ tiếp tục điều chỉnh trong năm 2023, nhưng khó có thể quay lại giá trị thực chỉ trong vài quý vì cột giá đã bị đẩy lên quá cao trong một thời gian dài.

Dù đang gặp nhiều khó khăn, theo ông Quang, bất động sản vẫn đang là nơi “trú ngụ” tốt nhất của dòng tiền. Đặc biệt, trong bối cảnh thanh khoản xuống thấp, nhiều người buộc phải giảm giá 15 - 30% để thoát hàng, đây là cơ hội để các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh có thể “bắt đáy”.

Để giảm thiểu rủi ro khi “săn” bất động sản giảm giá, các chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư cần chọn những lô đất có giá mua thấp hơn giá thị trường trước khi có “sốt đất”, giao thông thuận lợi, vị trí đất giáp sông hồ, hoặc gần chợ với phương châm: "Nhất cận thị, nhị cận giang".

Ngoài ra, nhà đầu tư cần lưu ý đến 4 yếu tố, gồm thông tin quy hoạch, tiềm năng tăng giá của khu vực, sự hiện diện của các chủ đầu tư lớn và diễn biến thị trường trong các năm trước. Đặc biệt là cần tránh “bánh vẽ” của môi giới, mua nhầm sản phẩm “cắt lỗ” nhưng giá vẫn quá cao.

“Dựa trên tình hình thực tế, nhà đầu tư có thể đề nghị giảm giá 30%, sau đó 25% và hạ xuống biên độ điều chỉnh 20%. Bên mua nên mạnh dạn ngã giá, có thể chốt đơn giảm 15-20% là mức giảm khả thi. Có thể từ cuối quý II/2023 là thời điểm xuống tiền thích hợp nhất”, vị đại diện Việt An Hòa phân tích.

Góp ý thêm về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho rằng, khách hàng có nhu cầu mua bất động sản để ở, tích trữ tài sản hay để đầu tư đều cần phải tự làm rõ các vấn đề: hiện trạng tài chính của bản thân, nhu cầu - mục đích - thời hạn đầu tư, bối cảnh tại khu vực dự định đầu tư.

“Không có một thước đo nào để có thể xác định được đâu là “đáy" của bất động sản . Để không bỏ lỡ cơ hội, NĐT cần làm rõ định nghĩa “bắt đáy" cho riêng mình” - ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS.

Tuy nhiên, ông Đính cho rằng, không có một thước đo nào để có thể xác định được đâu là “đáy" của bất động sản . Để không bỏ lỡ cơ hội, cần làm rõ định nghĩa “bắt đáy" cho riêng mình. Đồng thời, nhà đầu tư cần thận trọng, cân nhắc kỹ trước khi sử dụng đòn bẩy tài chính, ưu tiên các sản phẩm nhu cầu thực, chuyển đổi mục tiêu sang đầu tư trung và dài hạn thay vì đầu cơ.

Trong khi đó, một chuyên gia khác cảnh báo, tâm lý chờ “bắt đáy” của nhiều nhà đầu tư, nhiều trường hợp là một tâm lý đầu tư sai lầm, bởi với thị trường hiện tại sẽ không thể tìm được đáy để bắt. Đặc biệt, với tâm lý ham rẻ, các nhà đầu tư sẽ dễ dàng rơi vào bẫy...