Bộ Tư pháp "tuýt còi" Thông tư về diện tích chung cư

Cơ quan kiểm tra văn bản của Bộ Tư pháp đề nghị Bộ Xây dựng xử lý nội dung "cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư" trong Thông tư 16 vì chưa phù hợp với quy định pháp luật.

Cục Kiểm tra Văn bản quy phạm pháp luật (Bộ Tư pháp) vừa có văn bản gửi Bộ Xây dựng đề nghị xử lý văn bản liên quan đến cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư được dư luận tranh cãi lâu nay.

Trước đó, một số công dân các khu chung cư Keangnam, Dương Nội phản ánh họ bị chủ đầu tư "ăn bớt" diện tích căn hộ do cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư trong Thông tư hướng dẫn của Bộ Xây dựng không phù hợp với quy định pháp luật.

Phần sở hữu chung bị đem chia

Cục Kiểm tra Văn bản cho biết, theo quy định trong Luật Nhà ở và Nghị định số 71 năm 2010 quy định hướng dẫn vể Luật Nhà ở, “phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư bao gồm: không gian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, sân thượng, khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái ...”. 

Quy định này được hiểu đây là cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán theo nguyên tắc kích thước thông thuỷ.

Trong khi đó, Thông tư số 16 của Bộ Xây dựng lại hướng dẫn, “Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ...; diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ)”.

Nội dung này tiếp tục được hướng dẫn trong Công văn số 124 của Cục quản lý nhà và Thị trường bất động sản: “Về việc tính diện tích sàn căn hộ... Đối với phương thức xác định kích thước tính từ tim tường thì diện tích sàn căn hộ không phải trừ diện tích thuộc sở hữu chung ...”.

Như vậy, theo Cục Kiểm tra Văn bản QPPL, quy định cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán theo tim tường (không phải trừ diện tích thuộc sở hữu chung) tại Thông tư số 16 và Công văn số 124 của Bộ Xây dựng là chưa phù hợp với Luật Nhà ở và Nghị định số 71 của Chính phủ.

Bộ Tư pháp đề nghị Bộ Xây dựng xử lý nội dung "cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư" trong Thông tư 16 vì chưa phù hợp với quy định pháp luật. Ảnh minh họa

Cơ quan này cũng cho biết, theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định số 71, phần tường bao ngôi nhà và tường phân chia các căn hộ thuộc sở hữu chung. Và theo quy định của Bộ Luật dân sự, phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không thể phân chia.

Tuy nhiên, theo cách hướng dẫn của Thông tư số 16 và Công văn số 124, phần sở hữu chung (tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ) đã bị đem chia cho các chủ sở hữu các căn hộ vì thế nó được tính vào diện tích sàn căn hộ mua bán và được ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ. Mà theo Thông tư 17 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường: "đối với căn hộ chung cư thì ghi diện tích sàn căn hộ theo hợp đồng mua bán căn hộ”.

Như vậy, phần sở hữu chung không thể phân chia đã được đem chia và được công nhận trở thành sở hữu riêng. Điều này là không phù hợp với quy định của Bộ Luật dân sự.

Trả tiền nhưng không được sử dụng

Cục Kiểm tra Văn bản còn cho rằng, cách tính diện tích sàn căn hộ theo tim tường trong Thông tư 16 sẽ xảy ra trường hợp cùng một diện tích ghi trong hợp đồng mua nhà, cùng một đơn giá nhưng các hộ sẽ có diện tích sử dụng thực tế là khác nhau. Những căn hộ có cột, hộp kỹ thuật thì cột, hộp này cũng được tính trong tổng diện tích của căn hộ. Chủ căn hộ phải trả tiền cho diện tích của cột, hộp này nhưng lại không được sử dụng. Diện tích sử dụng thực tế nhỏ hơn căn hộ không có cột, hộp kỹ thuật. Như vậy đã tạo ra bất bình đẳng giữa các chủ sở hữu căn hộ chung cư.

Hơn nữa, một hệ lụy khác là chủ các căn hộ này phải trả các khoản thuế, phí, hàng tháng, hàng năm tính theo diện tích căn hộ cho các dịch vụ có liên quan trong suốt quá trình sử dụng căn hộ đó.

Theo Cục Kiểm tra Văn bản, cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán tại Thông tư số 16 dẫn đến việc xác định diện tích sở hữu, sử dụng của chủ đầu tư và chủ sở hữu căn hộ cũng như của cộng đồng dân cư tại chung cư hiện nay không rõ ràng. Phần cột, hộp kỹ thuật, tường bao, tường ngăn chia căn hộ ... tính vào sở hữu riêng nhưng có thể phần diện tích này đã được phân bổ vào giá bán chung cho toàn bộ ngôi nhà. Thậm chí, phần sở hữu chung là hành lang, sảnh thì bị chủ đầu tư biến thành văn phòng cho thuê. 

Cục Kiểm tra văn bản đề nghị Bộ Xây dựng tự kiểm tra, xử lý nội dung chưa phù hợp với pháp luật của các văn bản nêu trên và thông báo kết quả xử lý cho Cục Kiểm tra văn bản QPPL trong thời gian 30 ngày theo quy định của Chính phủ.