Vốn bao giờ mới về với bất động sản?

Việc giảm lãi suất huy động và mở rộng đối tượng cho vay với BĐS của NHNN và các NNTM hồi giữa tháng 4.2012 là một điểm nhấn tháo gỡ những vướng mắc về vốn của thị trường trong thời gian dài.

Tuy nhiên, để các doanh nghiệp đặc biệt là các doanh nghiệp BĐS tiếp cận vốn ngân hàng trong bối cảnh hiện nay vẫn không phải là dễ.

Nhu cầu vay vốn trong ngành bất động sản là rất lớn tuy nhiên lãi suất vẫn chưa hấp dẫn dành cho các doanh nghiệp vay vốn. Ngân hàng hạ lãi suất xuống 11% nhưng việc tiếp cận nguồn vốn cũng phải đợi một thời gian chứ không thể tiếp cận ngay được. Với lãi suất cho vay trên thực tế ở một số ngân hàng khoảng 18%/năm thì đây không phải là mức hấp dẫn để các chủ đầu tư vay vốn để triển khai các dự án tại thời điểm này. Và khi tiến hành vay rồi thì các vấn đề về thủ tục vay, định giá, đánh giá về tiềm lực của chủ đầu tư còn rất khó khăn làm cho thị trường chưa có nhiều sáng sủa.

Theo phản ánh của nhiều doanh nghiệp, các NH đưa ra nhiều lý do để từ chối giải ngân hoặc cơ cấu lại nợ cho doanh nghiệp, có NH yêu cầu doanh nghiệp phải chứng minh có dòng tiền định kỳ và ổn định, chẳng hạn mỗi tháng hay mỗi quý doanh nghiệp thu về một lượng tiền nhất định nào đó, mới giải ngân. Đây thật sự là điều quá khó với các doanh nghiệp BĐS hiện nay. Để vay được vốn, doanh nghiệp phải hình thành dự án và phải có tài sản thế chấp cho vay, tất cả những dự án đạt đủ yêu cầu của ngân hàng, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ yêu cầu.

Nhiều dự án bất động sản chờ vốn để hoàn thiện.

TS Lê Thẩm Dương - Trưởng khoa Quản trị kinh doanh ĐH Ngân hàng TPHCM cho rằng, ai cũng biết các doanh nghiệp nói chung và lĩnh vực bất động sản nói riêng đang thực sự rất khó khăn. Nhưng chúng ta cần phải có một cái nhìn đúng về nguyên nhân thì mới có thể có giải pháp tháo gỡ hợp lý. Theo ông Dương, có 3 yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến việc tiếp cận nguồn vốn hiện nay của các doanh nghiệp bất động sản. Thứ nhất, các doanh nghiệp BĐS hiện nay vẫn chưa thể giải quyết được đầu ra và vì thế lượng hàng tồn kho vẫn rất cao.

Hiện nay, thị trường đã có giao dịch nhen nhóm trở lại nhưng nhìn chung, hiện nay lãi suất cho vay vẫn còn ở mức cao, trong khi thị trường BĐS thiếu thanh khoản suốt thời gian qua đã khiến doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc trả lãi vay. Bên cạnh đó, nhiều khoản nợ cũ chưa thể trả hết nên doanh nghiệp cũng khó để vay thêm nợ mới. Thứ hai, mức lãi suất hiện nay tuy được giảm xuống 15% nhưng lại không dành cho doanh nghiệp BĐS. Thứ ba và là nguyên nhân khá quan trọng đó là đáp ứng điều kiện vay. Dư nợ tín dụng của BĐS trong hệ thống ngân hàng khá lớn, các doanh nghiệp BĐS hầu như hết tài sản để thế chấp, nợ xấu ngày càng tăng cao do nhiều doanh nghiệp mất khả năng chi trả sẽ là những nguyên nhân chính làm các ngân hàng chưa tích cực giảm lãi vay cũng như chưa thực sự nới lỏng việc hạn chế cho vay.

Theo TS Lê Thẩm Dương, trong bối cảnh khi mà các doanh nghiệp đã hết tài sản thế chấp, với những doanh nghiệp có dự án tốt, ý tưởng kinh doanh tốt tại sao các ngân hàng nên sử dụng năng lực đánh giá ý tưởng kinh doanh để cho doanh nghiệp vay tín chấp. Tuy nhiên, theo TS Lê Thẩm Dương, ngân hàng cũng có lý trong việc cho vay, nếu doanh nghiệp không đạt chuẩn cho vay thì họ cũng không cho vay, còn một số doanh nghiệp đạt chuẩn thì họ lại không vay. Đây là một thực trạng đang diễn ra trên thị trường vốn. Bây giờ chỉ còn một giải pháp, đó là cần có sự can thiệp của Nhà nước.

Nguyên nhân dẫn đến các ngân hàng không cho vay là hàng tồn kho tăng cao, nợ xấu cao. Chỉ còn cách là làm sao giải quyết được hàng tồn kho. Phải tháo được nút thắt này cho doanh nghiệp. Để làm được việc này, Chính phủ đã và đang có những động thái đó là hỗ trợ doanh nghiệp bằng gói giảm và dãn thuế 29.000 tỉ đồng, để cung cấp dòng tiền “tạm thời” chờ chính sách giảm lãi suất ngấm vào doanh nghiệp là vừa. Bởi chính sách hạ lãi suất có độ trễ nên trước khi ngấm được vào doanh nghiệp cần phải có sự hỗ trợ cho doanh nghiệp có “cháo” ăn.

Như vậy, ở đây sẽ dần giải quyết hàng tồn kho để chờ cho lãi suất thấp ngấm vào nền kinh tế. Ngoài ra, theo ông Dương, Nhà nước cũng dần giải quyết nợ xấu cho các ngân hàng, và điều này cần phải làm triệt để, để các ngân hàng có cơ sở cho các doanh nghiệp vay. Chính vì thế, Nhà nước đang cho phép 14 ngân hàng đứng ra mua bán nợ, ngoài Bộ Tài chính. Biện pháp này nhằm mục đích để “gỡ” đầu ngân hàng. Bây giờ chỉ trông chờ vào chính sách của Nhà nước gỡ khó cho doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, NHNN cũng đã cho phép doanh nghiệp được dãn nợ, cơ cấu lại nợ, thậm chí là đảo nợ. Biện pháp thì đã đưa ra rất nhiều, gần như đã hết các biện pháp nhưng vấn đề ở chỗ rất gay go đó là khâu thực hiện.