Vì sao nhiều chủ đầu tư 'đau đáu' muốn 'giải cứu' condotel?

Chuyên gia bất động sản cho rằng, vì lợi nhuận bán condotel (gọi là 'căn hộ khách sạn') lớn trong khi chủ đầu tư không phải đóng tiền sử dụng như dự án chung cư bình thường nên họ tìm mọi cách đưa loại hình nhà ở mới này vào luật.

Loại hình căn hộ khách sạn ra đời cách đây vài năm và nay phát triển ồ ạt với nguồn cung quá lớn. Theo Bộ Xây dựng, hiện cả nước có 148 dự án condotel với sự tham gia của 52 chủ đầu tư. Dự kiến, giai đoạn 2017-2019, có khoảng 27.000-29.000 căn hộ được tung ra thị trường.

Tồn tại nhiều năm với số lượng khủng như vậy nhưng chưa có một hành lang pháp lý nào nhưng các cơ quan quản lý vẫn đứng ngoài cuộc. Thậm chí cũng chưa có một quy chuẩn, tiêu chuẩn nào để xây dựng căn hộ này vì đây không phải là nhà ở mà chỉ là hình thức lưu trú.

Thế nhưng chỉ nửa năm lại đây, nhiều Bộ ngành đề xuất gỡ khó cho loại hình căn hộ này. Song song với đó, nhiều chủ đầu tư mở các hội thảo liên tiếp tại các điểm nóng condotel để tìm cách đưa căn hộ này vào luật như một loại hình nhà ở mới. Theo đó, loại hình này được xây dựng quy chuẩn riêng và được cấp sổ đỏ vĩnh viễn như đề xuất của các doanh nghiệp.

Bán căn hộ condotel đang mang lại lợi nhuận khủng cho chủ đầu tư

Theo luật sư Bùi Sinh Quyền (Đoàn Luật sư Hà Nội), condotel chỉ là hiện tượng. Cơ quan quản lý không nên chạy theo hiện tượng bởi điều này chỉ có lợi cho doanh nghiệp chứ không có lợi cho người dân. Rất nhiều chủ đầu tư ngay từ khi quảng cáo bán condotel không minh bạch, không đúng với mục đích dự án đã được phê duyệt. Chính điều này đã gây sự lầm tưởng cho người mua khi không am hiểu pháp luật. Đây chính là lỗi của chủ đầu tư, thiết nghĩ cơ quan quản lý nhà nước về lĩnh vực thông tin quảng cáo cần phải vào cuộc và có chế tài xử lý.

Theo luật sư Quyền, dự án du lịch nghỉ dưỡng là dự án kinh doanh sản xuất chứ không phải nhà ở. Ngay trong quyết định giao và cho thuê đất thực hiện dự án đã thể hiện rất rõ mục đích và thời hạn sử dụng đất. Theo Khoản 3, Điều 126, Luật Đất đai 2013, về thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm, tại những vùng khó khăn thì không quá 70 năm. Như vậy, thời hạn tối đa sở hữu tài sản hình thành trên dự án này cũng phải theo thời hạn của dự án.

"Dự án du lịch nghỉ dưỡng là dự án kinh doanh sản xuất chứ không phải nhà ở. Ngay trong quyết định giao và cho thuê đất thực hiện dự án đã thể hiện rất rõ mục đích và thời hạn sử dụng đất. Theo Khoản 3, Điều 126, Luật Đất đai 2013, về thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm, tại những vùng khó khăn thì không quá 70 năm. Như vậy, thời hạn tối đa sở hữu tài sản hình thành trên dự án này cũng phải theo thời hạn của dự án", Luật sư Quyền khẳng định.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, sở dĩ chủ đầu tư đề xuất cho 'đứa con lai' codotel này bởi chính lãnh đạo nhiều địa phương đã mời gọi và tạo điều kiện về quỹ đất, về thủ tục hành chính để thu hút các nhà đầu tư để đầu tư phát triển các dự án condotel.

Ông Châu phân tích, để đầu tư dự án condotel, bên cạnh nguồn vốn chủ sở hữu, các chủ đầu tư chủ yếu vay nguồn vốn tín dụng ngân hàng, và tận dụng nguồn vốn nhà thầu để xây dựng cơ sở hạ tầng ban đầu và công trình của dự án condotel đến thời điểm huy động vốn của nhà đầu tư thứ cấp.  Sau đó, chủ đầu tư bán căn hộ condotel cho khách hàng (nhà đầu tư thứ cấp) nhằm mục đích huy động vốn để thực hiện dự án, theo phương thức tương tự như bán nhà ở hình thành trong tương lai (mặc dù pháp luật chưa cho phép thực hiện phương thức này đối với các dự án không phải là bán nhà ở hình thành trong tương lai).

Thực hiện phương pháp bán hàng này, chủ đầu tư được lợi rất lớn vì thu hồi vốn đầu tư nhanh; có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế vốn vay tín dụng; lại được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp; mặc dù phải trả lợi nhuận cam kết cho nhà đầu tư thứ cấp nhưng vẫn rất có lợi so với đi vay ngân hàng; và được nhà đầu tư thứ cấp cùng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh sau này.

Ngoài ra, theo ông Châu, chủ đầu tư bán căn hộ condotel với giá phổ biến dao động từ khoảng 25 - 55 triệu đồng/m2, khoảng trên 1 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng/căn tùy thuộc đẳng cấp dự án, địa điểm dự án, vị trí căn hộ, và có cam kết lợi nhuận hoặc không có cam kết lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp. Giá bán này cao vì tương đương với giá bán căn hộ tầm trung, cao cấp tại thành phố Hồ Chí Minh. Trong khi đó, căn hộ này thiếu đủ công năng của một tòa nhà mà cơ quan quản lý vẫn chưa đưa vào quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng nào.