Tự bơi, nhà giá rẻ sắp chìm

Vốn được coi là lối thoát trong mùa đông bất động sản, song nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở cho thuê… hiện đang là nỗi lo lớn của nhiều doanh nghiệp đã trót "dấn thân".

Theo những doanh nghiệp đã tham gia xây dựng nhà thu nhập thấp, họ đang tiến thoái lưỡng nan là bởi cho đến nay, những hứa hẹn hỗ trợ về vốn, thuế hầu như vẫn chỉ nằm trên... giấy. Tự bơi một mình, nguy cơ bị chìm là khá hiển nhiên đối với họ.

Rất thiếu, nhưng không ai làm

Số liệu từ Bộ Xây dựng cho hay, hiện quỹ nhà ở cho thuê chiếm tỷ lệ rất thấp (chỉ hơn 6,3 %) trong tổng quỹ nhà ở. Trong đó, riêng Hà Nội chiếm 14%, TP.HCM chiếm 19%, các đô thị loại 1 chiếm 4-6% và các đô thị còn lại khoảng 4%. Khẳng định nhu cầu nhà ở cho thuê cực lớn, bởi "còn nhiều hộ gia đình, cá nhân, đặc biệt là những hộ gia đình trẻ; công nhân lao động và người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị đang gặp khó khăn về nhà ở", Bộ Xây dựng đề xuất việc phát triển nhà ở cho thuê được thực hiện theo 2 hình thức: Nhà nước trực tiếp đầu tư vốn từ ngân sách hoặc các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê theo cơ chế thị trường, không có sự ưu đãi của Nhà nước. Bộ Xây dựng cũng đề xuất quy định các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới có quy mô sử dụng đất từ 10 ha trở lên thì ngoài yêu cầu khác, phải dành 20% diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội theo pháp luật về nhà ở...

Thế nhưng, báo cáo mới đây của Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, tới nay, Hà Nội không có nhà đầu tư nào đăng ký xây dựng nhà ở cho thuê, thuê mua. Nguyên nhân chủ yếu là do loại hình nhà ở này không có nguồn vốn vay ưu đãi, dài hạn. Ngoài ra, các doanh nghiệp, nhà đầu tư còn lo lắng vì kinh doanh nhà ở cho thuê tiềm ẩn nhiều rủi ro, quá trình thu hồi vốn kéo dài. Hiện nay, chưa có chế tài bảo hộ cho nhà đầu tư khi người thuê nhà không có khả năng chi trả hoặc cố tình chây ỳ, không thanh toán tiền thuê nhà.

Từ tình cảnh bí bét của mảng nhà cho thuê, giật mình nhìn lại mới thấy câu chuyện phát triển nhà ở dành cho người thu nhập thấp cũng chẳng khác là bao. Đầu tiên, cũng vẫn là những lời động viên, hứa hẹn "đang rất thiếu, phải tập trung làm, sẽ được nhận nhiều ưu đãi"... Thế nhưng, theo Bộ Xây dựng, sau gần 3 năm triển khai ồ ạt xây dựng nhà dành cho người thu nhập thấp (nhà giá rẻ), tổng số căn hộ được làm ra chỉ đạt... 1% kế hoạch. Là địa phương đi đầu cả nước về xây dựng nhà dành cho người thu nhập thấp, nhưng những gì Hà Nội làm được cũng còn rất khiêm tốn. Tới nay, thành phố này đã cho phép triển khai tổng cộng 11 dự án. Trong đó, 6 dự án đã bốc thăm ký hợp đồng bán. Cụ thể, các chủ đầu tư đã ký hợp đồng mua bán và bàn giao khoảng 3.750 căn hộ. Năm dự án còn lại mới đang trong quá trình hoàn thiện thủ tục đầu tư.

Doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà thu nhập thấp đang tiến thoái lưỡng nan

Dài cổ chờ… "bánh vẽ"?

Tại Hà Nội, ngay với các dự án nhà thu nhập thấp đã huy động được một phần vốn từ người dân, các chủ đầu tư cũng "kêu như vạc" vì mắc kẹt với... chính sách. Sở Xây dựng Hà Nội chứng thực khó khăn của doanh nghiệp khi cho biết, theo quy định hiện hành, chủ đầu tư dự án nhà thu nhập thấp được áp dụng thuế giá trị gia tăng (VAT) bằng 0, được miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, hỗ trợ tín dụng đầu tư từ ngân hàng…

Song, sau gần 3 năm triển khai, các chính sách này đều chưa được áp dụng, kể cả với dự án có nhà đã xây xong, đã bán?! Tại Hà Nội, mới chỉ có một dự án nhà ở thu nhập thấp tại Đặng Xá (Gia Lâm) được vay vốn từ Ngân hàng Đầu tư Phát triển, nhưng tiến độ giải ngân cũng rất chậm. Hệ quả tất yếu của việc doanh nghiệp buộc phải vay từ các ngân hàng thương mại với lãi suất cao là giá thành của nhà thu nhập thấp giảm rất ít so với nhà thương mại (chỉ giảm do được miễn tiền sử dụng đất).

Đã vậy, do chưa có quy định bắt buộc về thiết kế, công nghệ, quy mô tòa nhà đối với nhà ở cho người thu nhập thấp (ngoại trừ quy định căn hộ không rộng quá 70m2) nên giá bán nhà có sự chênh lệch giữa các dự án khác nhau, gây ra bức xúc trong dư luận. Cũng do những khúc mắc trong chính sách, hợp đồng mua bán nhà thường chỉ ghi "giá tạm tính" cũng khiến người mua thắc mắc. Sở Xây dựng Hà Nội cũng cảnh báo, giá nhà và tiến độ đóng tiền mua căn hộ thời gian qua đã vượt quá khả năng chi trả của đối tượng thu nhập thấp có nhu cầu thực sự. Đáng tiếc, hiện nay cũng chưa có chính sách tài chính hỗ trợ cho người mua nhà.

Theo dự kiến, từ nay tới năm 2015, Thủ đô sẽ cần xây dựng khoảng 1,1-1,5 triệu m2 sàn, tương ứng 15.500 căn hộ dành cho người thu nhập thấp. Ngoài ra, sẽ xây dựng ký túc xá cho 500.000 sinh viên (đáp ứng khoảng 60% nhu cầu), cộng thêm gần 28.750 căn hộ nữa cho 230.000 công nhân.

Nhu cầu thì khổng lồ vậy, nhưng cứ với cung cách này, liệu có doanh nghiệp nào dám tiếp tục xông pha để với tay lấy cái bánh khó ăn - nhà thu nhập thấp?

Phải có sự điều chỉnh

Nhớ lại câu chuyện về hạ giá nhà, cuối năm 2011, Hiệp hội các Nhà đầu tư tài chính Việt Nam (VAFI) từng đề xuất giảm từ 30-40% giá thành căn hộ nhà thu nhập thấp bằng việc miễn toàn bộ các loại thuế và phí liên quan đến chi phí xây dựng và sử dụng cơ chế cung cấp tín dụng ưu đãi.

Cụ thể, VAFI đề xuất các loại thuế được miễn gồm thuế VAT (10%) cho người mua nhà; thuế chuyển quyền sử dụng đất cho các doanh nghiệp; lệ phí trước bạ và thuế thu nhập doanh nghiệp. Về tín dụng ưu đãi, VAFI đề xuất cung cấp nguồn tín dụng ưu đãi với lãi suất dưới 10%/năm cho các doanh nghiệp có đầy đủ điều kiện thực hiện các dự án xây nhà thu nhập thấp và cho người mua nhà. VAFI tin tưởng rằng, với những ưu đãi kể trên, người dân chỉ cần bỏ ra số tiền ban đầu từ 200-400 triệu đồng là có thể mua căn hộ với giá từ 350-700 triệu đồng! Đây có thể nói là con số mơ ước của hàng triệu người thu nhập thấp đang phải từng ngày đi thuê nhà ở. Thế nhưng, kiến nghị đó tới nay cũng chưa có lời đáp.

Nhìn vào thực trạng phát triển nhà ở thu nhập thấp hiện nay, một số chuyên gia nói thẳng, quy trình phát triển nhà xã hội rõ ràng chưa phù hợp. Ở đây, thay vì phó mặc doanh nghiệp tự "bơi", (dẫn đến việc người bơi ngửa, kẻ lại bơi ếch), nhà nước cần giao đầu bài cho các doanh nghiệp với một mức giá cụ thể. Từ đó, các doanh nghiệp, nhà đầu tư sẽ tự cạnh tranh với nhau trước khi đưa ra giải pháp tổng thể phù hợp, nhất là về công nghệ, để hạ giá thành nhà, đáp ứng được nhu cầu của đông đảo người dân đang mong muốn được an cư.