"Trùm" BĐS lạm bàn căn hộ 25m2

Những ngày qua, đề xuất cho xây dựng căn hộ diện tích 25 mét vuông của Bộ Xây dựng đã thu hút nhiều sự quan tâm và tranh luận trong các tầng lớp xã hội. PV ghi nhận ý kiến của một số nhà doanh nghiệp, kiến trúc sư về vấn đề này để bạn đọc tham khảo.

Ông Bùi Tiến Thắng, Phó tổng giám đốc Sacomreal

Hiện nay, tại các thành phố lớn, nhu cầu về nhà ở rất cao. Tuy nhiên, những căn hộ có diện tích lớn lại vượt quá khả năng tài chính của người dân. Vì vậy, việc mở rộng nhiều loại hình sản phẩm căn hộ với nhiều diện tích khác nhau là điều cần thiết, đáp ứng được nhu cầu đa dạng của thị trường.

Việc mọi người lo ngại khi cấp phép xây dựng căn hộ 25 mét vuông sẽ dẫn đến nguy cơ hình thành những khu ổ chuột sau này là hoàn toàn có cơ sở vì số lượng người sinh sống tập trung quá đông sẽ khiến hạ tầng kỹ thuật nhanh xuống cấp, hạ tầng xã hội sẽ thay đổi nhanh chóng. Để giảm gánh nặng về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, chúng ta nên quy hoạch thành các khu vực riêng. Những dự án này nên tập trung tại các khu vực như khu công nghiệp, khu chế xuất; còn tại khu vực trung tâm không nên phát triển các khu căn hộ diện tích nhỏ. Đồng thời, khi triển khai cấp phép, cơ quan quản lý cần có chính sách hỗ trợ để doanh nghiệp hoạt động theo đúng quy định.

Thực tế cho thấy, dân số Việt Nam là dân số trẻ với mức thu nhập chưa cao vì vậy để có khoản tiền tích lũy mua một căn hộ có diện tích lớn, tiện ích hiện đại là tương đối khó. Theo tôi, căn hộ có diện tích 25 mét vuông vẫn đáp ứng được nhu cầu tối thiểu của những người độc thân hoặc gia đình mới cưới. Hơn nữa, xét ở góc độ thu nhập của đa số người dân hiện nay thì nhu cầu về căn hộ nhỏ là rất lớn mà trong nền kinh tế thị trường thì có cầu ắt sẽ có cung.

Bà Huỳnh Kim Đoan, Giám đốc Công ty Bất động sản Eden

Tôi ủng hộ ý tưởng xây căn hộ 25 mét vuông. Tôi từng đi khảo sát ở một số nước lân cận như Malaysia, Singapore... đều có dạng căn hộ này, gọi là studio apartment. Những căn hộ diện tích nhỏ này được thiết kế cực kỳ hợp lý, thông minh và tiện dụng. Căn hộ diện tích 25 mét vuông có thể đáp ứng nhu cầu của một đại bộ phận cần mua để đầu tư cho thuê, các gia đình chỉ đủ tiền để mua diện tích nhỏ hay những người độc thân...

Thực tế cho thấy việc đầu tư cho những công trình diện tích nhỏ đòi hỏi chi phí cao hơn hẳn so với những công trình diện tích lớn do chi phí xây dựng cao hơn. Do vậy, nếu chủ đầu tư làm tốt công tác quản lý chất lượng, quản lý công trình, có tiêu chuẩn hẳn hoi thì chung cư sẽ đạt đến đẳng cấp của nó chứ không thể nói diện tích nhỏ thì sẽ trở thành ổ chuột được.

Ở góc độ nhà môi giới, tôi kỳ vọng những dự án này sẽ được nhà đầu tư chăm chút kỹ lưỡng, đầu tư nhiều hơn để cho ra đời những dự án thật tốt, giúp cho thị trường có thêm một sản phẩm độc đáo, phù hợp túi tiền và nhu cầu của nhiều người.

Bà Phạm Thị Phương Liên, Giám đốc kinh doanh tiếp thị Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Tân Bình

Đứng ở góc độ phát triển đô thị, tôi không đồng tình. Chúng ta cần 16,5 mét vuông để bố trí công trình phụ và các vật dụng thiết yếu trong một căn hộ (đó là khi ta dùng một cái bàn cho cả ba mục đích là ăn + làm việc + tiếp khách). Và để có thể sử dụng các vật dụng đó thì chúng ta sẽ cần tổng diện tích khoảng 20 mét vuông. Như thế chỉ còn 5 mét vuông cho việc đi lại và tạo ra “không gian tái tạo sức lao động”, một điều thật sự rất khó.

Khi thiết kế một khu căn hộ, chúng tôi rất chú trọng tính kinh tế lâu dài (tức là bản thân bất động sản phải cùng phát triển được với chủ nhân của nó), vì thế rõ ràng 5 mét vuông còn lại kia không tạo được giá trị đó. Người mua chỉ có thể sử dụng phù hợp trong một khoảng thời gian ngắn khi đang độc thân; còn khi đã có gia đình thì không còn phù hợp.

Xét về mặt kinh doanh, tổng mật độ xây dựng của một dự án căn hộ cao tầng luôn được khống chế dưới 40% và chỉ tiêu dân số bị khống chế (tùy theo địa phương). Như vậy, tổng số căn hộ của một khu nhà cũng đã bị khống chế. Nếu anh dùng hết 15-20% cho loại căn hộ nhỏ này thì để khai thác hết diện tích ở của công trình, chủ đầu tư phải có những căn hộ lớn hơn (giá trị cao hơn) để bù vào khoảng trống. Hai căn hộ ở sát nhau mà chênh lệch quá nhiều về mặt giá trị và được phát triển cho cùng một nhóm đối tượng có cùng khả năng thanh toán thì có hợp lý không?

Những căn hộ 25 mét vuông đó sẽ trở thành hàng hiếm, và khi đã hiếm thì đơn giá của nó có khi còn được đẩy lên cao hơn đơn giá của những căn hộ lớn khác mà chủ đầu tư vẫn đảm bảo có sản phẩm phù hợp khả năng của khách hàng. Như vậy phần thiệt cuối cùng vẫn là người mua những căn hộ đó: họ phải trả giá cao hơn trên một mét vuông nhà ở nhưng không gian sống thì lại bị co hẹp nhất.

Ông Phạm Ngọc Lâm, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty cổ phần Đức Khải

TPHCM và Hà Nội hiện đang phải tiếp nhận rất nhiều dân nhập cư từ các địa phương đến làm việc và sinh sống; và đã nói đến dân nhập cư thì phải nói đến nhu cầu về chỗ ở. Do vậy, nhu cầu nhà ở cho người lao động có thu nhập thấp ở TPHCM và Hà Nội là không nhỏ, nhưng đối tượng này lại gặp khó khăn về tài chính. Việc cho phép xây dựng căn hộ 25 mét vuông là cần thiết vì đáp ứng nhu cầu thực tế của xã hội.

Tuy nhiên, đây chỉ là nhu cầu trong hiện tại, còn tương lai khi đất nước phát triển thịnh vượng thì những căn hộ 25 mét vuông sẽ là gánh nặng trong công tác chỉnh trang đô thị. Để thực hiện được một chủ trương vừa đáp ứng nhu cầu hiện tại nhưng vẫn đảm bảo được định hướng phát triển, đồng thời tránh tình trạng kẹt xe như hiện nay là việc làm hết sức khó khăn.

Theo tôi, cần phải có những giải pháp hạn chế cụ thể. Thứ nhất, chỉ cho phép xây dựng loại căn hộ “25 m2 x 2 = 50 m2”, tức là căn hộ phải được thiết kế 50 mét vuông và ngăn đôi mang tính độc lập mỗi căn 25 mét vuông có đầy đủ các tiện ích cần thiết để khi cần thì có thể tháo dỡ tường ngăn hoặc thông cửa thì sẽ trở thành căn hộ 50 mét vuông. Cách làm này sẽ giúp cho công tác giãn dân và chỉnh trang đô thị về sau được thuận lợi.

Thứ hai, mô hình này chỉ được thực hiện tại các quận/huyện ngoại thành như quận 9, quận 12, Nhà Bè, Hóc Môn... hoặc một số khu vực nhất định ở quận 7 và quận 2. Việc này sẽ tránh được tình trạng kẹt xe như và giúp cho công tác giãn dân từ khu vực nội thành được hiệu quả hơn.

Thứ ba, mục đích xây dựng căn hộ loại này là để đáp ứng nhu cầu của người có thu nhập thấp, nên việc quản lý giá thành là điều quan trọng nhất. Nếu thực hiện mà không quản lý được giá thành, chất lượng căn hộ thì rất dễ trở thành những ổ chuột, làm nặng gánh thêm cho Nhà nước. Các chủ đầu tư cũng cần cam kết về giá bán và chất lượng sản phẩm, Nhà nước sẽ quản lý giá thành căn hộ khi bán cho người dân và sẽ hỗ trợ chủ đầu tư về các chính sách ưu đãi. Chỉ có như vậy thì mới đáp ứng được nhu cầu của người lao động và đảm bảo được quy hoạch trong tương lai.

Ông Nguyễn Ngọc Khoa, Phó tổng giám đốc Tân Hoàng Minh Group

Ngoài yếu tố diện tích căn hộ, cần phải xem mô hình thực hiện như thế nào. Trong đó những an sinh cơ bản phải được đảm bảo và cơ sở hạ tầng tối thiểu phải đầy đủ. Bởi dịch vụ tiện ích mà không đầy đủ thì dù căn nhà có diện tích 200 mét vuông cũng chỉ bằng căn nhà có diện tích 20 mét vuông.

Ba yếu tố cần tính đến khi xây dựng căn hộ 25 mét vuông là hạ tầng cơ sở, dịch vụ tiện ích và cộng đồng. Bởi nếu tạo ra một cộng đồng mà trong đó người thu nhập chưa đến 3 triệu đồng sống cạnh người có thu nhập trung bình khoảng 10 triệu đồng thì sẽ tạo ra sự phân biệt bởi những điều kiện phục vụ cho hai đối tượng này khác nhau.

Nếu hoàn thành được mơ ước sở hữu căn hộ ở thành phố với diện tích 25 mét vuông nhưng không đủ tiền chi trả cho dịch vụ hàng tháng, người có thu nhập trung bình sẽ khó lòng đảm bảo cuộc sống và sẽ phải bán đi thời gian sau đó. Tuy nhiên, đề xuất Bộ Xây dựng mới chỉ nghĩ đến nhà ở mà chưa tính đến tổng thể.

Kiến trúc sư Vũ Quang Định, Công ty cổ phần Kiến trúc và Xây dựng Aspace

Nếu chỉ tính riêng một người bình thường nằm xuống đã mất diện tích khoảng 2 mét vuông, trong khi đó cả gia đình chỉ sinh hoạt trong một căn hộ 25 mét vuông sẽ tạo ra cảm giác chật chội. Với diện tích 25 mét vuông nhưng phải xây dựng 4 tầng thì một gia đình mới có thể ở được. Tuy nhiên, đó mới chỉ kể đến yếu tố ở, thay vì “xoay xở” được.

Giả sử, căn hộ diện tích 25 mét vuông được xây dựng và sau này có khách hàng thuê thiết kế, thì tôi sẽ không thực hiện được. Khó khăn nhất trong việc thiết kế một căn hộ diện tích nhỏ là nó tạo cho người sử dụng cảm giác bức bối. Với những đồ đạc mà họ có để phục vụ sinh hoạt, sắp xếp trong một diện tích nhỏ nếu trong thời gian lâu dài sẽ tạo ra sự thay đổi trong tính nết người sử dụng.

Việc đề xuất thí điểm nếu được chấp nhận thì sau một thời gian thực hiện có thể cũng sẽ bị gỡ đi. Thế giới đang lên án sự phân cấp về nhu cầu hay về con người, Việt Nam lại là nước được thừa hưởng những thí nghiệm của các nước đi trước, nhưng nay lại thực hiện thí nghiệm một vấn đề không ai dám chắc có phù hợp với quy hoạch trong tương lai hay không.

Ông Leon Cheneval, Giám đốc điều hành Cushman & Wakefield tại Hà Nội

Ở các nước trên thế giới, giá căn hộ chỉ gấp 7 lần thu nhập của người dân nhưng ở Việt Nam thì con số này cao hơn đến 26 lần. Ví dụ, ở các nước, với thu nhập khoảng 200 triệu đồng một năm thì tôi đã có thể mua căn hộ 1,4 tỉ đồng trong vòng 7 năm.

Còn ở Việt Nam, thu nhập phải tăng gấp 26 lần, người ta mới có thể mua được nhà. Bởi thế, đề xuất của Bộ Xây dựng có thể coi là một lối thoát cho những người có thu nhập trung bình và thấp, đặc biệt là các cặp vợ chồng trẻ, những người sống độc thân. Đây cũng là một phương án mở cho các nhà đầu tư khi thị trường bất động sản đi xuống và các dự án nhà ở cao cấp đã dư thừa.

Tuy nhiên, nếu nhìn trên phương diện quy hoạch đô thị thì đề xuất này sẽ tạo thêm áp lực cho cơ sở hạ tầng, vốn còn nhiều yếu kém. Bởi thế, cần cân nhắc tỷ lệ của loại căn hộ này đối với các dự án đang và sắp xây dựng.

Căn hộ diện tích nhỏ không đồng nghĩa với chất lượng kém. Tuy nhiên, việc đầu tư cần được cân nhắc kỹ cả về địa thế lẫn thiết kế. Đây là một bài toán mới, nhưng rất giống với bài toán cũ mà các nhà chức trách Việt Nam đang cố gắng giải quyết trong nhiều năm nay về ảnh hưởng của các chung cư cũ có diện tích nhỏ đối với mỹ quan đô thị, cũng như sức khỏe dân cư.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành

Bộ Xây dựng cho phép làm căn hộ 25 mét vuông là hợp lòng dân, mặc dù đã trễ hơn hai năm. Người độc thân, người mới lập gia đình chiếm 25% tổng dân số có chỗ ở đâu? Họ có quyền đòi hỏi xã hội cung cấp căn hộ nhỏ đáp ứng được nhu cầu và khả năng của mình. Người thu nhập dưới 10 triệu đồng/tháng làm sao mua nổi căn hộ trên 500 triệu đồng? Căn hộ tái định cư, nhà ở xã hội hay cho thuê cũng phải có diện tích nhỏ. Hơn 90% dân tái định cư phải bán căn hộ vì không đủ tiền trả và chương trình nhà ở xã hội, nhà cho thuê thất bại một phần cũng do căn hộ có diện tích lớn.

Hàng triệu “ổ chuột” hay “rác đô thị” đang ở khắp nơi, từ trung tâm thành phố là hàng vạn nhà phố có 20 - 40 người thuê, cho đến ngoại ô là hàng vạn dãy phòng trọ cho thuê dưới 20 mét vuông. Nhức nhối này hiện có giải pháp gì để giải quyết. Căn hộ 30 mét vuông ở Bình Dương và 25 mét vuông của FPT ở Đà Nẵng là bài học nóng hổi về cách giải quyết nhà ở mà các thành phố lớn nên học tập.

Căn hộ 25 mét vuông phù hợp quy hoạch kiến trúc, được quản lý tốt, đảm bảo đầy đủ nhu cầu thiết yếu như nhà để xe, công viên, an ninh, phòng cháy chữa cháy thì nhất định không thể là “ổ chuột” trên cao mà là những “tổ chim họa mi” cho những người độc thân, mới lập gia đình có nơi an cư hạnh phúc lúc khởi nghiệp, sau này khi thành công họ sẽ chuyển đổi căn hộ lớn hơn. Tôi tin rằng doanh nghiệp và dân cư hoàn toàn có khả năng quản lý không để hình thành những khu ổ chuột như một số người lo ngại.

Ông Phan Đức Trí, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Đại Tín

Theo tôi, không nên cho xây dựng căn hộ 25 mét vuông vì không đảm bảo phục vụ những nhu cầu tối thiểu của cuộc sống. Ở trong những căn hộ như vậy người dân sẽ luôn cảm thấy tù túng, chật chội, sau giờ làm việc chưa chắc đã muốn về nhà. Hiện cũng đang tồn tại một hệ quả có những căn nhà phố rộng khoảng 20 - 40 mét vuông nhưng có tới 3 - 5 người trong một gia đình sinh sống. Ngoài phần để bố trí các khu vực bếp núc, vệ sinh, nhà tắm thì diện tích còn lại chỉ đủ để mỗi người trải chiếu nằm chung một chỗ, không hề có không gian riêng tư.

Khi cho phép xây dựng căn hộ 25 mét vuông mà không quản lý được thì khả năng hình thành cách khu ổ chuột chắc chắn là có. Căn hộ nhỏ với nhiều thế hệ chung sống sẽ trở nên quá tải, hạ tầng sẽ mau xuống cấp. Chật quá, người ta sẽ tìm cách lấn chiếm, cơ nới khiến cho cả khu nhà trông rất lem nhem và dễ gây ra tình trạng cháy nổ... Đúng là nhu cầu về nhà ở của người dân đang ở mức cao nhưng cái mà họ cần là một căn hộ giá rẻ vừa với túi tiền nhưng vẫn phải đảm bảo được diện tích tối thiểu để sinh hoạt.