Tranh chấp ở các chung cư tại TP.HCM bùng nổ do đâu?

Chậm bàn giao nhà, chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư, chây ỳ bàn giao phí bảo trì, tranh chấp sở hữu chung – riêng ở chung cư, mâu thuẫn về sử dụng nguồn thu phí vận hành… đó là những tranh chấp phổ biến tại các chung cư ở TP.HCM.

Được vạ thì má đã sưng

Thời gian gần đây, tranh chấp tại các chung cư trên địa bàn TP.HCM đang có dấu hiệu gia tăng. Mâu thuẫn giữa cư dân với các bên như ban quản lý chung cư, ban quản trị và chủ đầu tư như ngọn lửa âm ỉ có thể bùng phát bất cứ lúc nào. Các tranh chấp đều dẫn đến kết cục: Cuộc sống của đại bộ phận cư  dân bị xáo trộn. Tuy nhiên, nhiều trường hợp, phần lỗi không thuộc về họ.

Trong nhiều tranh chấp tại chung cư, phí bảo trì được xem là “miếng bánh” cho ban quản trị (BQT) xâu xé, đơn cử như trường hợp xảy ra tại chung cư An Lạc (quận Bình Tân). Theo đó, vì quá bức xúc trước số tiền 1,1 tỷ đồng phí bảo trì có dấu hiệu bị tham ô, hàng trăm cư dân đã làm đơn tố cáo ông P.C.D, trưởng BQT.

Cư dân cho rằng, giai đoạn 2011 – 2013, ông D. làm thủ quỹ quản lý 1,9 tỷ đồng tiền phí bảo trì của chung cư An Lạc nhưng các khoản chi cho công tác bảo trì lên đến 1,1 tỷ đồng lại không có hoá đơn, chứng từ rõ ràng.

Thanh tra Sở Xây dựng TP.HCM đã có kết luận, BQT chung cư An Lạc có nhiều vi phạm như không lưu giữ đầy đủ hồ sơ quản lý, sổ sách thu chi tài chính, chứng từ thanh toán, tự ý ký hợp đồng bảo trì với các đơn vị mà không thông qua hội nghị cư dân… Ngoài ra, trưởng BQT còn tự ý quyết định nhiều việc liên quan đến quá trình vận hành, bảo trì chung cư, theo Thanh tra Sở Xây dựng là không phù hợp với quy định.

Dai dẳng và ồn ào nhất có thể kể đến là mâu thuẫn giữa cư dân First Home Thạnh Lộc (quận 12) với BQT chung cư này. Bức xúc trước những dấu hiệu sai phạm trong việc thu chi tài chính, quản lý hoạt động chung cư, 256 hộ dân (chiếm 52%) đã có đơn đề nghị bãi nhiệm BQT gửi đến chính quyền địa phương.

Qua phản ánh cũng như tài liệu, hồ sơ mà cư dân First Home Thạnh Lộc cung cấp, mới đây UBND quận 12 đã có văn bản cho rằng BQT chung cư chưa tuân thủ các quy định của pháp luật và quy chế hoạt động của BQT chung cư trong việc lựa chọn và ký hợp đồng với đơn vị quản lý; Nhiều nội dung trong hợp đồng không tuân thủ quy định tại quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo thông tư 02/2016/TT-BXD…

Chung cư Riva Park bàn giao chưa lâu đã xảy ra mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư Vietcomreal.  

Mâu thuẫn còn xảy ra tại các chung cư mới bàn giao, chưa thành lập BQT. Như trường hợp chung cư Riva Park (quận 4) do Công ty cổ phần Địa ốc Việt (Vietcomreal) làm chủ đầu tư.

Bàn giao và đi vào hoạt động vài tháng qua, nhưng theo cư dân Riva Park, đến ngày họp 6/1/2018, họ vẫn chưa nhận được các giấy tờ pháp lý chứng minh toà nhà đủ điều kiện để đưa vào vận hành. Cư dân rất thất vọng khi phí quản lý phải đóng quá cao (14.000 đồng/m2/tháng) nhưng tiện ích phục vụ lại không tương xứng, thậm chí không đúng như chủ đầu tư quảng cáo khi bán dự án.

Cư dân Riva Park cho rằng các tiện ích chủ đầu tư cam kết ban đầu như công viên nội khu, trung tâm thương mại, dịch vụ, khu vui chơi trẻ em, phòng gym… đến nay vẫn chưa hoàn thiện. Cư dân còn yêu cầu Vietcomreal giải trình dựa vào cơ sở nào để tính mức phí quản lý cao như vậy?

Trong thời gian chờ Vietcomreal giải quyết các vấn đề trên, cư dân Riva Park phản ứng bằng cách tạm ngưng đóng phí quản lý dịch vụ kể từ tháng 1/2018. Còn các chi phí điện, nước… cư dân sẽ thanh toán đúng hạn như trước.

Theo ông Lê Anh Tuấn – Tổng giám đốc Vietcomreal, nếu cư dân ngưng đóng phí quản lý công ty sẽ ứng tiền trước để vận hành nhưng sau đó sẽ truy thu lại của cư dân. Còn về tiện ích chung như trung tâm thương mại, do thời điểm cuối năm nên đối tác chưa triển khai vận hành.

Do đâu xảy ra tranh chấp?

Chủ một doanh nghiệp chuyên quản lý, vận hành toà nhà chung cư tại TP.HCM cho biết, tuỳ mức độ nặng nhẹ nhưng hầu như chung cư nào cũng xảy ra tranh chấp. Những mâu thuẫn trong quá trình hoạt động quản lý toà nhà, thu chi tài chính, tranh chấp sở hữu chung – riêng, chủ đầu tư chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư để chây ỳ bàn giao phí bảo trì… rất phổ biến.

Theo vị này, vận hành nhà chung cư rất phức tạp vì có nhiều mối quan hệ đan xen như cư dân, BQT, ban quản lý, các đơn vị thầu dịch vụ… Trong khi đó, Thông tư 02/2016/TT-BXD về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư của Bộ Xây dựng không theo kịp diễn biến thực trạng xã hội. 

Lo ngại trước thực trạng tranh chấp tại các chung cư ở TP.HCM gia tăng trong thời gian tới, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho hay, hiện Thành phố có 935 chung cư cao tầng thì có đến 105 chung cư xảy ra mâu thuẫn, tranh chấp. Trong đó, 9 chung cư có tình trạng tranh chấp gay gắt và phức tạp.

Theo ông Châu, nguyên nhân dẫn đến tranh chấp tại các chung cư rất đa dạng. Ngoài các vấn đề phát sinh trong quá trình vận hành, quản lý chung cư còn có những lỗi chủ quan đến từ chủ đầu tư như chậm bàn giao nhà, chưa làm sổ đỏ cho cư dân qua nhiều năm, thế chấp căn hộ và dự án cho ngân hàng nhưng khi bán không giải chấp, chưa đủ điều kiện vẫn bàn giao cho dân vào ở…

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM còn chỉ ra nguyên nhân do hệ thống pháp luật chưa có chế tài kịp thời và hiệu quả, đơn cử như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS có những quy định cấm nhưng không có biện pháp chế tài xử lý. Do vậy các bên tham gia vào quá trình vận hành nhà chung cư có lý do để trễ nải, thậm chí “lách luật”.

Về những bất cập trong vấn đề quản lý, sử dụng vận hành nhà chung cư theo Thông tư 02/2016/TT-BXD, tại cuộc họp giải trình của HĐND TP.HCM cuối năm 2017, ông Trần Vĩnh Tuyến - Phó Chủ tịch UBND Thành phố chỉ đạo các sở ban ngành liên quan tập hợp các vấn đề phát sinh để Thành phố kiến nghị sửa đổi cho phù hợp.