Tiến sĩ Alan Phan trả lời CLB BĐS

Sau khi nhận được câu hỏi chất vấn từ phía CLB BĐS HN, ông Alan Phan đã có những phản hồi về nhận định của mình.

Theo ông Alan Phan, khủng hoảng BĐS hiện nay là một tính toán sai lầm của nhà sản xuất BĐS về giá cả và loại hàng.

Trên góc cạnh thị trường, khi người bán đáp ứng được nhu cầu người mua về sản phẩm và dịch vụ gồm nhiều yếu tố, nhưng quan trọng nhất là giá cả và chất lượng thì giao dịch xảy ra. Hiện, nhu cầu về phân khúc nhà cho người thu nhập thấp rất cao, nhưng sản phẩm gần như quá ít. Trong khi đó, nguồn cung cầu tại phân khúc nhà cao cấp lại mất cân bằng và lượng tồn kho có thể phải mất 10 năm mới tiêu thụ hết.

Giá thành quá cao?

Trả lời ý kiến về giá thành BĐS cao do nhiều yếu tố cấu thành, ông Alan Phan cho rằng: “Thật tình, lý giải này chỉ chứng tỏ tính chất làm ăn thiếu hiệu quả vì không biết những tính toán căn bản về đầu tư cho dự án; cũng như cho thấy yếu kém của các quyết định bầy đàn và chụp giựt”.

Ông đưa ra dẫn chứng, đôi khi, tình thế ngoại vi cũng có thểlàm sai trật mọi tính toán. Khi ông bắt đầu dự án Arizona nói trên vào 1979, ông đã không ngờlà lãi suất lên đến 16-18% mỗi năm khi hoàn tất, thay vì 8-9% như dự tính. Giá nhà vẫn hợp lý, nhưng phần lớn người Mỹ mua nhà bằng tín dụng, nên dự án phảiphá sản. Dù không phải lỗi của chủ quan, nhưng ông hiểu rõ luật chơi của thịtrường và cúi đầu chấp nhận.

“Người mua nhà thật sự không quan tâm đến lý do tại sao giánhà lại cao hay thấp thế này? Vừa mua thuận bán thôi”, ông nhận định.

Hệ quả khi bong bóng BĐS nổ

Theo ông Alan Phan, tất cả những suy thoái, trì trệ và việc kém hiệu quả trong các đầu tư để công nghiệp hóa hay gia tăng sản lượng nông, hải , sản…đều có thể truy nguồn đến những bong bóng tài chính như BĐS, chứng khoán và ngân hàng. Khi dòng tiền tấp nập chảy về lĩnh vực này để hưởng lợi nhuận dễdàng và nhanh chóng, chúng ta đã hy sinh những đầu tư xã hội cần thiết và dài hạn như y tế, giáo dục, công nghệ cao, nông nghiệp… Tai hại của sự lãng phí vàtham ô trong việc sử dụng tài lực quốc gia này sẽ làm cả dân tộc trả giá trong nhiều thập kỷ sắp đến.

Mặc dù, bất động sản được cho rằng có vị trí quan trọng trong nền kinh tế nhưng ông Alan Phan cho rằng “không có mợ thì chợ vẫn đông”.“Thực ra, những doanh nghiệp, ngân hàng…này cũng đã chết lâm sàng rồi. Họ kéo dài hơi thở để đợi chút O2 từ tiền thuế và phí của người dân. Hiện tại, họkhông đóng góp chút gì cho sản lượng quốc gia trong khi tiếm dụng một phần nguồn lực không nhỏ”, ông nói.

Quan điểm của ông nếu nói ảnh hưởng tới các doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng, chỉ là một thủ thuật phát sinh từ thói quen lười biếng,vì doanh nghiệp trong nước không thể cạnh tranh sản phẩm với Trung Quốc, TháiLan ngay trên sân nhà.

Liên quan tới con số 53 triệu công nhân ảnh hưởng khi bong bóng BĐS nổ, nếu nền kinh tế phát triển bền vững và bài bản, sự tạo ra việc làm cho các công nhân này chỉ là chuyện nhỏ.

Còn chuyện người dân bị mất tiền khi ngân hàng đóng cửa, ôngcho rằng, mỗi tài khoản hiện nay được bảo hiểm đến 50 triệu VNĐ và đang được NHNN đề xuất lên 100 triệu VNĐ. Tỷ lệ mất mát cho những tài khoản trên 100triệu VNĐ tại các ngân hàng sẽ rất nhỏ, vì các nhà đa triệu phú thường để mấttiền, họ có nhiều giải pháp sáng tạo hơn.

Những hệ quả tích cực

Hệ quả tích cực của bong bóng BĐS nổ là số lượng vài trăm ngàn gia đình lần đầu sở hữu một căn nhà vừa túi tiền, hiện tượng tâm lý “an cưlạc nghiệp” tạo cú kích cầu tiêu dùng, gây lại niềm tin cho kinh tế, loại bỏ các thành phần phi sản xuất yếu kém, tăng thu ngân sách và thu hút đầu tư nộingoại.

Trong đó, quan trọng nhất là việc tạo một tầng lớp trung lưu mới, hết sức cần thiết cho mọi sự phát triển bền vững.

Hệ quả khi bong bóng không nổ

Về vấn đề này, ông Alan Phan lo ngại về việc nhà nước bơm tiền dân cứu BĐS và các ngân hàng yếu kém. Trước hết, nền kinh tế zombies (xác chết biết đi) này sẽ kéo dài ít nhất là một thập kỷ nữa.

Khi phải in tiền đủ để cứu trợ, nạn lạm phát sẽ bùng nổ lại và tỷ giá VNĐ sẽ rơi. Nhiều người đã quay qua Mỹ quan sát về các gói cứu trợ ngân hàng tư và đề nghị NHNN dùng giải pháp này cho Việt Nam. Ở Mỹ, chính phủ cho các ngân hàng này vay vốn với lãi suất cực rẻ; nhưng không cứu các doanh nghiệp hay giá BĐS; và sau khi gây lại vốn sở hữu bị mất trong cuộc khủng hoảng tài chính 2008, hầu hết các ngân hàng đã trả tiền lại cho chính phủ. Giải pháp này không thể thực hiện ở Việt Nam vì các ngân hàng thương mại Việt không đủ uy tín,thương hiệu, tầm cỡ, tính minh bạch hay khả năng quản trị để tiếp cận nguồn vốn nội hay ngoại (vẫn rất dồi dào).

Chính phủ hiện đã bội chi vì các vấn đề kinh tế xã hội từ khủng hoảng và nguồn thu từ thuế và phí đang bị thu hẹp đáng kể.

Những giải pháp sáng tạo

Ông Alan Phan ví von: “Nếu con phượng hoàng có thể bay lên từ đống tro tàn thì các zombies cũng có thể tái tạo lại một đời sống mới”.Trong nền kinh tế trí thức toàn cầu này, sáng tạo vẫn là một điều kiện tiên quyết cho mọi doanh nghiệp.

Thừa nhận không “múa rìu qua mắt thợ” nhưng Alan Phan cho rằng, nhiều đại gia BĐS vẫn phát triển trong cuộc khủng hoảng này. Đơn cử, BầuĐức của HAGL chọn giải pháp “xuất ngoại” khi bán tháo BĐS tại Việt Nam và đem tiền đổ vào Lào và Myanmar. Chủtịch của Vincom đạt được danh tỷ phú đô la với phân khúc trung tâm thương mại caocấp trong thời bão táp. Nam Long thì thành công với vốn ngoại và mô hình EHome cho phân khúc trung lưu. Các trường hợp phát triển như Đất Xanh hay Đất Lành lànhững thí dụ khác.

Trong lãnh vực vật liệu xây dựng, sản phẩm nhà tiền chế theo dây chuyền hay các vật liệu từ công nghệ cao và xanh đã biến nhiều doanh nhân thế giới thành tỷ phú.

Kết thúc những chia sẻ, ông Alan Phan đưa đưa ra bài học về sai lầm đầu tư của mình trước đây: “Thế Chiến Quốc, thế Xuân Thu…Gặp thời thế thế thì phải thế”. Dù sao, chỉ 3 năm sau đó, tôi lại kiếm được nhiều tiền hơn trong một mô hình kinh doanh khác.”