Thị trường BĐS: Đáy khủng hoảng?

Với sự sụt giảm mạnh về giá cả và giao dịch trong một thời gian dài, thị trường BĐS đang được cho là ở đáy khủng hoảng.

Sau một thời gian dài thị trường bất động sản (BĐS) phát triển lệch lạc, không dựa trên cân đối cung cầu và quá phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng cộng với động thái siết tín dụng của Ngân hàng Nhà nước, gần 3 năm qua, thị trường rơi vào trạng thái trầm lắng ở hầu hết phân khúc, đặc biệt là căn hộ.

Số lượng hàng tồn kho tăng cao đến mức báo động. Hiện một số doanh nghiệp (DN) BĐS có tỷ lệ hàng tồn kho trên tổng tài sản lên đến 70% - 90%. Với sự sụt giảm mạnh về giá cả và giao dịch trong một thời gian dài, thị trường BĐS đang được cho là ở đáy khủng hoảng.

Tồn kho hơn 3 tỷ USD

Theo kết quả kinh doanh 6 tháng đầu năm 2012 mà các DN BĐS niêm yết vừa công bố, tình hình kinh doanh của các DN gặp rất nhiều khó khăn, đặc biệt là hàng tồn kho tăng mạnh. Giá trị hàng tồn kho tính đến cuối quý 2-2012 của khoảng 70 DN BĐS lên đến 72.405 tỷ đồng, khoảng 3,1 tỷ USD.

Trong số đó có gần 20 DN có giá trị hàng tồn kho trên 1.000 tỷ đồng. Cụ thể, theo báo cáo tài chính của Công ty Vạn Phát Hưng, bảng cân đối kế toán và báo cáo kết quả kinh doanh cho thấy, số dư hàng tồn kho cuối quý 2-2012 của công ty này là 1.329,53 tỷ đồng.

Tương tự, báo cáo tài chính của Công ty Quốc Cường Gia Lai, tính đến tháng 6-2012 công ty này có lượng hàng tồn có giá trị lên đến 2.846 tỷ đồng. Công ty BĐS Sacomreal tồn kho có giá trị hơn 2.700 tỷ đồng. Công ty cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà - ITC có hàng tồn kho trị giá hơn 1.813 tỷ đồng, Công ty BĐS Phát Đạt tồn kho với giá trị trên 4.400 tỷ đồng... Số lượng hàng tồn kho trên chiếm từ 70% - 90% tổng tài sản DN.

Báo cáo tài chính của các DN BĐS cho thấy, 6 công ty lớn nhất của thị trường hiện nắm giữ 69,4% lượng tiền mặt, các DN còn lại nắm giữ rất ít. Hiện tổng lượng tiền mặt cuối quý 2-2012 không đủ để thực hiện chi trả cho khoản chi phí gồm lãi vay, thanh toán cho nhà thầu và các khoản khác. Điều này cho thấy phần lớn DN không còn tiền mặt để hoạt động. Đối mặt với những áp lực hàng không bán được, nợ vay phải chịu áp lực lãi suất vay rất lớn nên các DN buộc phải bán tháo căn hộ để giảm áp lực tài chính.

Giá trị hàng tồn kho tính đến cuối quý 2-2012 của khoảng 70 DN BĐS lên đến 72.405 tỷ đồng, khoảng 3,1 tỷ USD.

Đó cũng là lý do các DN ồ ạt bung hàng trong “tháng cô hồn” - tháng mà các nhà đầu tư luôn kiêng cữ. Cụ thể, vào giữa tháng 7 âm lịch, dự án Carina Plaza (quận 8) tung ra hơn 150 căn hộ với giá giảm 20% so với giá gốc chủ đầu tư đưa ra vào đầu năm, từ 15,5 triệu đồng xuống còn 13,2 triệu đồng/m2. Dự án Khang Gia (quận Gò Vấp) cũng đưa ra thị trường 321 căn trong tháng 7 âm lịch với giá căn hộ hoàn thiện chỉ khoảng 11,2 triệu đồng/m2. Dự án Hồng Anh Riverview (quận 2) cũng được tung ra với giá “sốc” giảm 30% - 40% so với giá bán ban đầu, từ 24 triệu đồng/m2 xuống còn 18,5 triệu đồng/m2… Có dự án còn chiết khấu từ 200 - 400 triệu đồng/căn hộ tùy theo diện tích nếu trả một lần.

Không chỉ bán tháo mà thời gian qua, thị trường còn chứng kiến tình trạng gom hàng số lượng lớn của một số đại gia BĐS. Cuối tháng 8, Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển BĐS An Gia đã bán hết một lô dự án Khang Gia. Tập đoàn Đất Xanh mua sỉ 2 lô dự án Sun View 3 để phân phối lại. Trước đó, Công ty cổ phần Dịch vụ Nhịp Cầu Địa Ốc mua sỉ 150 căn hộ Carina Plaza để bán lẻ với mức giá 13,2 triệu đồng/m²… Giám đốc một DN BĐS cho biết, thị trường đang cạnh tranh khốc liệt, không ít DN có nguy cơ mất 70% - 80% tài sản và thậm chí mất trắng.

Theo vị giám đốc này, trong các vụ gom hàng của các đại gia BĐS thời gian qua, một tập đoàn đã mua lại một khu đất có giá thị trường khoảng 150 tỷ đồng của một DN và chỉ trả lại cho DN đó 3 căn hộ tại một dự án của tập đoàn này nằm tại trung tâm quận 3 với giá thị trường khoảng 20 tỷ đồng. “Như vậy, DN đã mất 70% tài sản, đó là chưa kể nếu tập đoàn có mệnh hệ gì, DN kia coi như mất trắng” - vị giám đốc này nói.

Giải pháp căn hộ diện tích nhỏ

Nhiều người lên tiếng cảnh báo tình trạng giảm giá căn hộ hàng loạt chỉ càng làm thị trường căn hộ xấu hơn vì các chủ đầu tư buộc phải tham gia cuộc chạy đua giảm giá bán nhằm thu hút khách hàng. Để giảm giá bán, các chủ đầu tư phải cắt giảm giá đầu vào, trong đó không loại trừ cắt giảm một phần chi phí cho việc xây dựng. Như vậy, người mua sẽ nghi vấn về chất lượng của những dự án giảm giá.

Về quyền lợi của khách hàng, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM phân tích thêm: Giảm giá có 2 mặt, trước tiên người mua sẽ được lợi trước mắt là mua được nhà giá rẻ. Tuy nhiên, về sau, đến khi hoàn thiện dự án mà DN “đuối sức” người mua sẽ thiệt rất lớn. “Phần hoàn thiện công trình như hệ thống điện, nước, thang máy, hệ thống xử lý chất thải… tốn chi phí nhiều hơn cả phần đầu tư bê tông cốt thép. Lúc đó, DN không có khả năng hoàn thiện được căn hộ, kéo dài thời gian giao nhà thì người mua sẽ gặp khó”, ông Nguyễn Văn Đực nói.

Theo các chuyên gia, thị trường BĐS đang gặp 2 vấn đề lớn, đó là tồn kho và nợ xấu. Để cứu thị trường BĐS phải giải quyết được 2 “căn bệnh” này. Tuy nhiên, việc bơm tiền cho thị trường vẫn chỉ là giải pháp tạm thời, còn giải pháp căn cơ là phải giải quyết hàng tồn kho. Và để giải quyết bài toán về lượng hàng tồn kho đối với phân khúc chung cư, nhiều DN BĐS mong muốn cơ quan quản lý sớm đưa ra quyết định về căn hộ có diện tích nhỏ. Thời kỳ căn hộ trên 70m² thống lĩnh thị trường đã không còn mà nhường chỗ cho các căn hộ 50 - 60m². Phân khúc thị trường căn hộ nhỏ, giá dưới 1 tỷ đồng vẫn luôn “khát” hàng bởi lẽ nó phù hợp với đối tượng có nhu cầu thực sự về nhà ở.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tại Hà Nội và TPHCM hiện đang tồn khoảng 60.000 căn hộ, trong đó tại TPHCM khoảng 20.000 căn hộ. Tuy nhiên, theo Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), số căn hộ tồn kho tại TPHCM phải hơn con số đó. Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch HoREA, hàng tồn trong lĩnh vực BĐS chủ yếu thuộc về các DN trước đây đầu tư vào các dự án căn hộ cao cấp, phần lớn là những căn hộ có diện tích lớn và giá trị trên 2 tỷ đồng.