Thị trường bất động sản tiềm ẩn nhiều nhân tố bất ổn

Trong văn bản vừa gửi đến Thủ tướng và một số bộ, ngành, Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoRea) nhận định, thị trường bất động sản 9 tháng đầu năm 2016 vẫn còn nằm trong chu kỳ tăng trưởng nhưng đã có dấu hiệu chững lại, tiềm ẩn những nhân tố bất ổn.

Ảnh minh họa

Lệch pha cung - cầu

Theo bản kiến nghị, nếu không được xử lý kịp thời, thỏa đáng có thể gây tác động xấu đối với sự ổn định của thị trường bất động sản và có thể tác động tiêu cực đến mục tiêu giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô.

Hiệp hội này cho biết, hiện nay có sự phát triển lệch pha cung - cầu trên thị trường bất động sản. Phân khúc thị trường bất động sản cao cấp đang có sự tăng trưởng rất lớn, đã có dấu hiệu cung vượt cầu. Trong khi đó lại rất thiếu sản phẩm căn hộ nhà ở xã hội, căn hộ nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp đô thị, người nhập cư.

Bên cạnh đó, đang có sự gia tăng nhiều nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thứ cấp mua để bán lại kiếm lời, nhất là trong phân khúc thị trường bất động sản cao cấp, và phân khúc trung bình khá, chiếm khoảng trên dưới 50% tùy theo dự án. 

“So sánh với thời điểm bong bóng bất động sản 2007, tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp đã chiếm đến khoảng 70%, thì tỷ lệ hiện nay (trên dưới 50%) cũng rất đáng quan ngại” - hiệp hội này nhận định.

Cùng với đó, hiệp hội này cho rằng có sự tăng trưởng tín dụng cao và tăng nợ xấu trong quý 3.2016. Cụ thể, 6 tháng đầu năm 2016, tốc độ tăng trưởng tín dụng chỉ đạt 8,16% đã nâng hệ số rủi ro trong kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%. Đến hết 9 tháng thì tăng trưởng tín dụng đã đạt 10,64%, trong đó, tăng trưởng tín dụng tiền đồng là 11,65%.

“Vấn đề cấp bách là Ngân hàng Nhà nước cần điều chỉnh dòng vốn tín dụng vào thị trường bất động sản trên cơ sở đánh giá tính khả thi của từng dự án và rất cần quan tâm đến chất lượng tín dụng cũng như kiểm soát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích” – kiến nghị nêu rõ.

Cũng theo hiệp hội này, các doanh nghiệp bất động sản quy mô trung bình, nhất là các doanh nghiệp mới thành lập vẫn khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng của ngân hàng. Tỷ lệ nợ xấu trên địa bàn thành phố chiếm khoảng 3,8% tổng dư nợ (cao hơn chỉ tiêu nợ xấu dưới 3%). 

“Đau đầu” chuyện nhà ở xã hội

Theo HoRea, Nhà nước chưa có cơ chế tiếp nối để hỗ trợ tín dụng cho người thu nhập thấp đô thị, đối tượng chính sách để mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ.

Về gói hỗ trợ 30.000 tỉ, Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo chấm dứt cấp tín dụng ưu đãi này cho các dự án nhà ở xã hội kể từ ngày 1.6.2016 và chỉ tiếp tục cấp tín dụng cho cá nhân, hộ gia đình đã ký hợp đồng vay gói tín dụng ưu đãi này trước ngày 31.3.2016 và chỉ giải ngân đến hết ngày 31.12.2016. Các trường hợp nhận nhà từ ngày 1.1.2017 trở đi  không được tiếp tục giải ngân từ gói tín dụng ưu đãi mà phải chuyển sang vay tín dụng thương mại theo lãi suất thỏa thuận với ngân hàng.

Cùng với đó, Luật Nhà ở 2014 đã xác lập chính sách nhà ở xã hội nhưng cho đến nay vẫn chưa thể triển khai được trên thực tế do các bộ vẫn chưa trình Chính phủ để bố trí nguồn tái cấp vốn. Hiện nay, người vay mua nhà ở xã hội của gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng vẫn phải chịu mức lãi suất 5%/năm, áp dụng cho năm 2016 theo quy định của Ngân hàng Nhà nước. Đây là điều rất bất hợp lý cần được sửa đổi sớm.

Hiệp hội này cho hay, thị trường bất động sản hoạt động trung hạn và dài hạn nhưng Nhà nước chưa có cơ chế tạo lập nguồn vốn tín dụng trung hạn, dài hạn để cung cấp cho thị trường bất động sản. Theo kinh nghiệm của các nước, thì Ngân hàng Nhà nước cần có cơ chế xác định lãi suất cho vay dài hạn (khoảng 20 năm) để mua nhà, đặc biệt là người mua căn nhà đầu tiên; đối với nước ta đó là người mua căn nhà đầu tiên với loại căn hộ vừa túi tiền. 

Ngoài ra, Chính phủ đã ban hành Nghị định 58/2012/NĐ-CP và Nghị định 60/2015/NĐ-CP cho phép thành lập quỹ đầu tư bất động sản nhưng vẫn chưa triển khai được trên thực tế, Quỹ tín thác bất động sản (quỹ REIT) và thị trường chứng khoán phái sinh vẫn chưa được hình thành để tạo vốn cho thị trường bất động sản.

Một vấn đề nữa, theo HoRea, điều kiện đảm bảo an toàn và các tranh chấp trong chung cư còn diễn biến phức tạp. Các tranh chấp chủ yếu liên quan đến việc tổ chức đại hội chung cư, bầu ban quản trị; quản lý, sử dụng diện tích thuộc sở hữu chung, mức thu và sử dụng phí quản lý vận hành chung cư; phí bảo trì chung cư… 

Tất cả các vấn đề trên tác động đến tâm lý làm cho người tiêu dùng bất an, tác động tiêu cực đến quá trình phục hồi và tăng trưởng của thị trường bất động sản.