Rủi ro vay mua nhà: "Bẫy" lãi suất rẻ

Các chủ đầu tư đã "bắt tay" với ngân hàng để kích cầu bất động sản (BĐS), thu hút khách hàng thông qua việc hỗ trợ cho vay đối với người mua nhà tại các dự án.

Sự hợp tác này được giới đầu tư đánh giá là một tín hiệu vui vì đây là "cái bắt tay" nhằm tăng thanh khoản cho thị trường BĐS vốn đóng băng trong thời gian dài. Tuy nhiên,  câu chuyện kích cầu BĐS này tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Đua cho vay mua nhà

Sau khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) công bố cởi trói giới hạn tín dụng cho lĩnh vực BĐS vào tháng 4-2012, nhiều ngân hàng đã mở hầu bao cho vay mua, sửa chữa nhà. Đó cũng là lý do trong các báo cáo mới đây của các ngân hàng cho thấy, xu thế cho vay BĐS đang chiếm thế chủ đạo trong toàn bộ hoạt động cho vay của các ngân hàng. Các ngân hàng đã "nhìn nhau" để cho vay ở mảng này nên thời gian gần đây, các ngân hàng đã đổ xô cho vay mua nhà, đặc biệt là tại các dự án BĐS.

Người đi vay cần thận trọng và phải lường trước những vấn đề về tăng lãi suất hoặc bị phạt lãi suất nếu trả vốn trước hạn

Mở đầu cho vay BĐS lại sau một thời gian dài bị siết là Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV). Với Chương trình liên kết 4 nhà (nhà băng, nhà đầu tư, nhà thầu và nhà cung ứng vật liệu xây dựng), BIDV đã đưa ra gói tín dụng 4.000 tỷ đồng cho khách hàng vay mua nhà với lãi suất chỉ 12%/năm trong vòng 6 tháng đầu tiên kể từ thời điểm giải ngân và thời hạn vay lên đến 15 năm. Sau đó là hàng loạt các ngân hàng lớn cũng nối gót theo sau: Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) cũng dành 2.000 tỷ đồng để cho khách vay kinh doanh, mua, sửa chữa nhà với lãi suất khoảng 12%/năm. Đặc biệt, trong gói này, Ngân hàng Vietcombank đã tạo ra hiện tượng khi công bố đưa mức lãi suất xuống 0% trong năm đầu tiên cho khách hàng mua dự án mà ngân hàng này tài trợ. Và khoản tài trợ của Vietcombank cũng lên tới 60% giá trị căn nhà, thời hạn vay lên tới 15 năm. Tương tự, Ngân hàng Công Thương Việt Nam (VietinBank) cũng tung gói hỗ trợ cho vay mua nhà trị giá 5.000 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi.

Không chỉ là cuộc đua của những ngân hàng quốc doanh mà những ngân hàng thương mại cổ phần (TMCP) cũng tham gia. Ngân hàng TMCP Quốc tế (VIB) cho biết sẽ tung ra chương trình cho vay mua, xây, sửa nhà có tổng hạn mức 1.000 tỷ đồng với lãi suất chỉ 9,9%/năm trong 3 tháng đầu tiên. Ngân hàng Techcombank cũng cho vay mua nhà và vay tiêu dùng thế chấp nhà lãi suất cố định 12,99% trong 3 tháng đầu... Ngân hàng Đông Á, Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) cho biết hiện cũng cũng đang tìm khách hàng để cho vay BĐS, lãi suất có thể bằng các nhóm cho vay ưu tiên thậm chí thấp hơn nhưng với điều kiện là dự án tốt, đang trong thời kỳ hoàn thiện hoặc dự án nhà có giá vừa phải.

Chính vì các ngân hàng đổ xô cho vay BĐS nên hầu hết các dự án căn hộ tung ra bán trong thời gian gần đây, chủ đầu tư đều kèm lãi suất ưu đãi cho người mua. Điều đáng lưu ý là hầu hết các ngân hàng đều cam kết cho vay đến 70% tổng giá trị căn hộ.

"Bẫy" lãi suất rẻ?

Nhận định về vấn đề này, một chuyên gia ngân hàng cho rằng sự hợp tác giữa ngân hàng và chủ đầu tư là hình thức hợp tác hai bên cùng có lợi: chủ đầu tư giải phóng hàng tồn kho, ngân hàng đẩy được vốn ứ đọng để tăng trưởng tín dụng. Và đây cũng như là một tín hiệu vui cho thị trường BĐS. Tuy nhiên, vị chuyên gia phân tích, dòng vốn của các ngân hàng hiện nay chủ yếu là vốn ngắn hạn, nếu cứ ồ ạt cho vay BĐS, mà theo cam kết của ngân hàng là các gói vay lên đến 15-20 năm, thì về lâu dài ngân hàng sẽ gặp nhiều rủi ro. Đó là chưa kể nợ xấu của ngân hàng và nền kinh tế hiện phần lớn đang mắc kẹt ở lĩnh vực BĐS. "Trong bối cảnh kinh tế còn khó khăn, nợ xấu còn cao, nếu các ngân hàng không sàng lọc các dự án mà lại tiếp tục cho vay thêm thì khó tránh khỏi việc ngân hàng chết theo chủ đầu tư và theo dự án BĐS" - vị chuyên gia trên cảnh báo.

Về phía người mua nhà, anh Hoàng Minh Hùng, một nhà đầu tư BĐS nhỏ lẻ cho biết, tìm hiểu các ưu đãi tín dụng ở hầu hết các dự án nhà ở hiện nay, đa số các chủ đầu tư cho biết mức lãi suất thấp chỉ áp dụng cao nhất là 1 năm, phổ biến nhất là từ 3-6 tháng. Sau thời gian này, các ngân hàng sẽ áp dụng lãi suất theo giá thị trường. "Khi được hỏi lãi suất theo giá thị trường là giá nào, có phải là lấy trần lãi suất cộng thêm 3%-4% hay bằng lãi suất các khoảng vay mới tại thời điểm cho vay hay không thì các ngân hàng đều ậm ừ cho rằng chưa thể xác định được" - anh Hùng cho hay.

TS Lê Đạt Chí, Trưởng bộ môn Tài chính Trường ĐH Kinh tế TPHCM phân tích: các ngân hàng chủ yếu đưa ra mức lãi suất thấp ở giai đoạn đầu nên người đi vay cần thận trọng và phải lường trước những vấn đề về tăng lãi suất hoặc bị phạt lãi suất nếu trả vốn trước hạn. Bởi lẽ, thời gian trả nợ thường trên 3 năm nên khả năng tăng lãi suất là hoàn toàn có thể xảy ra trong khi lãi suất thấp chỉ được áp dụng chỉ trong 3 - 6 tháng. "Khi vay, người vay nên thỏa thuận cụ thể về mức lãi suất biến động sau này như có thể cộng thêm 3% so với lãi suất huy động để không xảy ra tình trạng lãi suất bị đẩy lên cao" - TS Lê Đạt Chí khuyến nghị.

Với thời điểm hiện nay, khi giá BĐS được coi là thấp thì việc hỗ trợ lãi suất từ các ngân hàng cũng được coi là một động thái hỗ trợ người mua nhà. Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng, đây cũng là cách giúp các ngân hàng thoát vốn từ các dự án BĐS đầu tư trước đây.