“Phá băng” BĐS: Giá phải giảm thêm

Sau hai cuộc làm việc của Thường trực Chính phủ với Hà Nội và TP.HCM, đã có một số giải pháp nhằm “phá băng” thị trường bất động sản (BĐS) được đưa ra.

Trao đổi với PV, ông Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế, cho rằng:

- Hiện tại tôi mới thấy ý kiến của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, tức là người bán, chứ chưa thấy có ý kiến của người mua nhà. Thị trường phải có người bán và người mua, nếu bán cái không đúng nhu cầu của người mua thì không ổn. Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS kêu lỗ, khó giảm giá bán thêm nữa thì e rằng mục tiêu xây nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà xã hội sẽ có nguy cơ thất bại.

Tôi cho rằng cả nhóm giải pháp tài chính và tiền tệ là cần làm nhưng chưa đủ vì không xử lý được bản chất của thị trường BĐS hiện nay - Ông Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế

* Theo ông, để giải quyết bài toán tồn kho BĐS thì phải có giải pháp gì?

- Chúng ta phải xem thị trường BĐS đang có vấn đề gì chứ không chỉ nhìn vào đống hàng tồn kho. Nói đúng thì BĐS không phải tồn kho mà là không bán được vì giá cao tới vài chục triệu, thậm chí hàng trăm triệu đồng/m2. Vì thế điểm cần gỡ là phải giảm giá. Đồng thời, thay đổi cơ cấu nguồn hàng như mục tiêu chúng ta đang đặt ra là phải đáp ứng, phải tập trung vào phân khúc nhà cho người có thu nhập thấp, nhà ở xã hội.

* Giải pháp Ngân hàng Nhà nước đưa ra là hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà vay, theo ông có ưu khuyết điểm gì?

- Thông điệp từ bên cơ quan quản lý là không hạn chế vốn cho vay mua nhà, thậm chí còn hỗ trợ nữa. Giải pháp hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà giống như năm 2009 đã hỗ trợ lãi suất 4% cho hoạt động sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, mức hỗ trợ người mua nhà là bù một nửa lãi suất thương mại, thậm chí 2/3 lãi suất thương mại. Sử dụng biện pháp này cũng tốt nhưng cơ quan quản lý cần có biện pháp ngăn chặn những trường hợp lợi dụng chính sách để trục lợi.

“Phá băng” BĐS: Giá phải giảm thêm - 1

Thị trường cần nhiều dự án căn hộ giá phù hợp với túi tiền người tiêu dùng hơn. Trong ảnh: một dự án căn hộ giá mềm đang xây dựng tại quận Bình Tân, TP.HCM

Tuy nhiên, điều tôi băn khoăn là với giải pháp này thì giá nhà chắc chắn không giảm. Bởi chính sách này cho thấy một điều là với giá bao nhiêu thì người dân sẽ vẫn được hỗ trợ lãi suất để mua nhà. Như vậy, không xử lý được vấn đề then chốt mà thị trường BĐS đang tắc là phải giảm giá. Thêm nữa, dù giải pháp này có ưu điểm là chỉ hỗ trợ người dân có thu nhập trung bình vay tiền để mua nhà nhưng cũng có thể sẽ xảy ra tình trạng người mua nhà không vay vốn kể cả lãi suất thấp khi giá vẫn còn quá cao. Cũng không loại trừ giả thiết người ta có thể lợi dụng việc vay để phục vụ mục đích khác mà không mua nhà. Bài học năm 2009 về hỗ trợ lãi suất cho hoạt động sản xuất kinh doanh vẫn còn đó khi có vài ngàn tỉ đồng hỗ trợ lãi suất sai đối tượng.

* Còn về một loạt đề xuất của Bộ Tài chính như giảm tiền thuê đất, thuế giá trị gia tăng cho dự án xây nhà có diện tích dưới 70m2 và giá nhà 15 triệu đồng/m2?

- Đây cũng là thể hiện sự quyết tâm của cơ quan quản lý để kéo giá nhà xuống nhưng mức giảm sẽ không đáng kể so với hiện nay. Và nó cũng không có tác động gì nhiều đến việc thay đổi cơ cấu thị trường BĐS. Tôi cho rằng cả nhóm giải pháp tài chính và tiền tệ là cần làm nhưng chưa đủ vì không xử lý được bản chất của thị trường BĐS hiện nay như tôi nêu ở trên. Bên cạnh đó, dường như chỉ thể hiện chủ quan của người làm chính sách mà chưa lường được thị trường sẽ có phản ứng như thế nào.

* Ý ông nói có phải là cần xem lại chính sách về xây nhà cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội hiện nay?

- Thực tế, tôi biết có cán bộ của một số bộ ngành đã bán lại suất mua và hưởng chênh lệch vài chục triệu đồng mỗi căn hộ nhà thu nhập thấp. Chính sách hiện hành nghe thì rất hay nhưng bản thân người thu nhập thấp không thể tiếp cận được. Nói thật, nếu bán rẻ nữa thì chưa chắc người thu nhập thấp dám đến ở đó vì họ phải trả đủ thứ tiền dịch vụ cho quá trình vận hành chung cư đó. Dường như bản chất của nhà thu nhập thấp đó không phải phục vụ cho người thu nhập thấp.

Đã gọi là người thu nhập thấp thì giá nhà phải vừa sức, vừa với năng lực tài chính của người thu nhập 3-5 triệu đồng/tháng. Theo tôi, giá mỗi căn hộ chỉ 300 triệu đồng là vừa chứ với 1 tỉ đồng thì người có thu nhập thấp có đi làm cả đời cũng chả dám mua. Do vậy, với 300 triệu đồng/căn hộ thì diện tích căn hộ chỉ 30-40m2 và nội thất đi kèm có thể vừa phải, không dùng đồ sang, đồ xịn.

* Nếu giá nhà đặt ra tối đa là 300 triệu đồng thì liệu có khuyến khích doanh nghiệp đầu tư khi không có lợi nhuận?

- Tôi cho rằng cơ quan quản lý phải tính lại giá xây dựng. Chi phí 1m2 nhà thu nhập thấp là bao nhiêu. Điều quan trọng, Nhà nước phải xác định người thu nhập thấp như là đối tượng chính sách. Nên chính sách xây nhà cho họ phải được nhận những ưu đãi tốt nhất. Cụ thể, đối với các dự án xây nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp thì Nhà nước cần thiết miễn tiền sử dụng đất. Bên cạnh đó, các ưu đãi liên quan như thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng, vốn vay... cũng phải được hỗ trợ tối đa. Đặc biệt, Nhà nước phải có các tiêu chí kỹ thuật hết sức chặt chẽ để làm sao đảm bảo chất lượng căn hộ của dự án. Đơn cử, về diện tích tối thiểu là 25m2 hoặc 30m2/căn hộ... chứ với giá trần là 300 triệu đồng/căn hộ mà để doanh nghiệp tự xây thì sẽ không ổn, vì doanh nghiệp kinh doanh vì lợi nhuận.

Vốn rẻ phải đến đúng địa chỉ

Nhiều ngân hàng cho biết sẵn sàng tham gia chương trình hỗ trợ tín dụng cho người mua nhà nhưng cần có quy định chặt chẽ để tránh đồng vốn không đến đúng địa chỉ, đồng thời chính sách phải ổn định trong một thời gian dài.

Tham dự cả hai cuộc họp với Thủ tướng ở Hà Nội và TP.HCM, ông Nguyễn Phước Thanh, tổng giám đốc Vietcombank, cho rằng quan điểm của Chính phủ không phải giải cứu thị trường bất động sản mà là tạo cầu cho thị trường thông qua việc hỗ trợ lãi suất cho người có nhu cầu vay tiền mua nhà thật sự. Trước khi Chính phủ có chủ trương hỗ trợ lãi suất, lãi suất cho vay mua nhà ở Vietcombank đã giảm chỉ còn 11-12%/năm. Những khoản vay cũ có lãi suất cao cũng đã được giảm lãi suất xuống mức 15%/năm. Nhưng theo ông Thanh, chỉ giảm lãi suất là chưa đủ mà giá bất động sản cũng phải rẻ hơn thì người dân mới có khả năng mua. “Hiện các ngân hàng đang đợi văn bản hướng dẫn chính thức nhưng quan điểm của chúng tôi là sẽ rất thận trọng, không có chuyện cho vay vô tội vạ. Tránh tình trạng lợi dụng vay lãi suất rẻ sau đó gửi lại ngân hàng hưởng lãi suất cao” - ông Thanh nói.

Ông Phạm Linh, phó tổng giám đốc Ngân hàng OCB, cũng ủng hộ quan điểm cần hỗ trợ người có nhu cầu vay mua nhà thật sự, nhưng theo ông, khi ban hành văn bản, chính sách này cần cụ thể, rõ ràng hơn. “Ngân hàng Nhà nước hỗ trợ 50% lãi suất thị trường, tức lãi suất cho vay chỉ còn 7-8%, ngân hàng giải ngân cho các đối tượng thuộc diện được hỗ trợ lãi suất sẽ được Ngân hàng Nhà nước giải ngân lại với lãi suất 6%/năm. Nhưng cần nêu rõ đối tượng thuộc diện hỗ trợ lãi suất là ai, tiêu chí thế nào. Cũng cần nói rõ mức lãi suất 6%/năm sẽ được duy trì trong thời gian bao lâu để ngân hàng và người vay mua nhà an tâm. Trong trường hợp lãi suất có tăng thì mức tăng tối đa là bao nhiêu?” - ông Linh đặt vấn đề. Ngoài lãi suất, thời gian vay cũng nên kéo dài từ 15-20 năm, thay vì chỉ 10 năm như hiện nay để người thu nhập thấp có điều kiện mua nhà.

Ghi nhận từ thực tế, ông Nguyễn Hữu Đặng, tổng giám đốc HDBank, cho rằng sau một thời gian chờ đợi, lúc này người dân đã bắt đầu xúc tiến mua nhà. Nhiều người đã đến ngân hàng hỏi điều kiện, nộp hồ sơ và thăm dò xem khả năng được ngân hàng xét cho vay bao nhiêu, thời hạn bao lâu. Đa số họ có nhu cầu mua nhà chung cư giá khoảng 1 tỉ đồng trở lại với nhu cầu vay từ 700-800 triệu đồng.

Trong khi đó, theo chuyên gia Đinh Thế Hiển, ngoài chính sách hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà, thị trường bất động sản cũng cần thêm nhiều giải pháp đồng bộ khác căn cơ hơn để từng bước kích hoạt lại thị trường này, giải tỏa bớt những khó khăn của hàng loạt ngành nghề liên quan, qua đó giảm bớt nợ xấu của nền kinh tế. “Dù muốn hay không cũng phải thừa nhận rằng sự đóng băng của thị trường bất động sản thời gian qua đã khiến hàng trăm ngành nghề khác bị “tê liệt” theo, từ sắt thép, ximăng đến xây dựng, giải quyết công ăn việc làm... đều bị vạ lây” - ông Hiển nói.

Một giải pháp có thể làm ngay là điều chỉnh lại chính sách thu tiền sử dụng đất, loại bỏ chuyện doanh nghiệp phải mua đất gần hai lần. Việc điều chỉnh này sẽ giúp doanh nghiệp giảm được giá thành sản phẩm, mà Nhà nước cũng không thất thu nhiều. Thực tế cho thấy do tiền sử dụng đất được thu 100% theo giá thị trường, số tiền thu ngân sách lại sụt giảm do doanh nghiệp không hoàn tất hồ sơ để nộp tiền, nhất là trong bối cảnh khó khăn về dòng tiền như năm nay.

Tuy nhiên, theo một số chuyên gia, bản thân các chủ đầu tư cũng phải tự cứu mình, xem xét điều chỉnh thiết kế dự án, giảm số căn hộ có diện tích lớn và tăng căn hộ diện tích vừa phải, đặc biệt là giảm giá bán căn hộ, chấp nhận chịu lỗ để giải bài toán tài chính thay vì ôm dự án cùng với các khoản nợ lãi cao.

A.Hồng - H.Đăng