Nhà xã hội phải ở mức 300 triệu đồng/căn

Với thu nhập hiện nay của người Việt Nam thì chỉ với mức giá này người thu nhập thấp mới có thể mua được nhà.

Trao đổi với PV về thị trường bất động sản và những giải pháp phá băng thị trường mới được đưa ra, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cho rằng: “Cái vướng lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là cơ cấu và giá bán”.

PV: Hai cuộc họp về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản được Chính phủ tổ chức tại Hà Nội và TP HCM cho thấy chúng ta đã nhìn thấy những điểm hạn chế và đã tìm ra cách khơi thông thị trường này, thưa ông?

TS Vũ Đình Ánh: Vấn đề quan trọng là bây giờ chưa tìm được ra thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang vấp phải vấn đề gì. Chúng ta đã nhận ra khâu yếu ở quản lý nhưng yếu ở chỗ nào lại chưa chỉ ra được. Thực ra, thời gian qua thị trường bất động sản phát triển tự phát và cơ quan quản lý nếu có thì chủ yếu là thu tiền thuế đất, đặc biệt lớn là tiền sử dụng đất. Về nguyên tắc, giá bất động sản càng cao thì thu tiền sử dụng bất động sản càng tốt, càng dễ thu, nhiều dự án bất động sản thì càng nhiều nguồn thu. Nguồn này lại đi vào ngân sách địa phương nên các địa phương càng khuyến khích, đặc biệt là các đô thị, vì đất ở đây quá đắt. Chính vì thế mà các địa phương có nhiều đất nông nghiệp cũng muốn đô thị hóa để tăng giá đất, có nguồn thu.

Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh: “Cái vướng lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là cơ cấu và giá bán”.

Các nhận định hiện nay về thị trường bất động sản chưa chuẩn. Tóm lại, thị trường có vấn đề gì cũng không biết mà chỉ nhìn vào lượng hàng tồn kho. Vậy tại sao không bán được? Lý do chủ yếu là giá cao quá mà người dân không mua. Đầu cơ thì không được nữa. Trong khi đó, các DN lại đang bán những mặt hàng mà người dân không có nhu cầu, ví dụ như biệt thự. Chốt lại là có hai vấn đề, thứ nhất là giá và thứ hai là cơ cấu bất động sản không hợp lý.

Câu chuyện xây dựng nhà xã hội thời gian qua tốn quá nhiều giấy mực. Sau một thời gian, chúng ta mới “ngã ngửa” là nhà xã hội giá bán còn cao hơn nhà ở thương mại. Nếu có thấp hơn giá nhà thương mại thì chẳng qua là vì nhà thương mại đã được định giá không đúng, quá cao.

PV: Theo ông, phải xử lý vấn đề này như thế nào và liệu cách hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà có thực sự hợp lý, khả thi?

TS Vũ Đình Ánh: Trước hết phải điều chỉnh giá bán. Bất động sản thì nằm đấy dòng tiền không chảy (thực ra không có dòng tiền nào để đưa vào đây).

Hướng giải quyết hiện nay được đưa ra là tập trung cho vay người tiêu dùng. Cách làm này lại giống hệt năm 2009 là hỗ trợ lãi suất, thay vì 4% như trước kia thì bây giờ có ý kiến nêu ra là một nửa hoặc 2/3 lãi suất thương mại. Vậy với biện pháp này có hạ được giá bán không? Chắc chắn không. Vì như vậy đã mặc định giá rồi, không có chuyện hạ nữa. Thay vì giảm giá, Nhà nước lại đưa tiền cho người tiêu dùng mua với giá đó. Cách này không xử lý được vấn đề then chốt của thị trường bất động sản là giá bất hợp lý.

Giải quyết bằng cách hỗ trợ lãi suất chỉ với nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp… với hy vọng thay đổi cơ cấu thị trường bất động sản. Giả định người ta sẽ vay với lãi suất ưu đãi như thế để mua bất động sản ấy. Khi đó sẽ tiêu thụ được bất động sản phân khúc trung bình và thấp; sẽ định hướng thay đổi cơ cấu theo nguồn cung. Cách làm này khác với năm 2009, là bơm tiền cho DN. DN sẵn sàng vay vì trên chênh lệch lãi suất trên thị trường lên tới 4% thì DN kể cả không có nhu cầu nhưng vẫn cứ vay để cho vay lại. Lần này thay vì cho DN vay thì lại cho người tiêu dùng vay. Cách làm này sẽ xảy ra một số tình trạng như sau: Người tiêu dùng không vay, kể cả lãi suất thấp vì không biết sau này lấy gì để trả. Người ta có thể lợi dụng chủ trương này để trá hình sang một dạng khác vì tự nhiên được hỗ trợ lãi suất và còn nhiều yếu tố khác nữa khiến cho cách làm này có nhiều rủi ro.

Một điều nữa, nếu cho vay như thế này thì nay mai nếu đẻ ra nợ xấu thì ai chịu? Nhà nước chỉ bảo đảm cho lãi suất thôi còn nếu người bán bất động sản không chấp hành nữa thì sẽ phải làm thế nào? Tóm lại, những biện pháp ấy không xử lý được cái gốc, vấn đề lớn nhất hiện nay của thị trường là cái gì, vì tất cả đều dựa trên giả định.

Biện pháp này không hỗ trợ gì cho giá cả. DN bán nhưng tới đây ai đảm bảo là họ sẽ tiếp tục làm nhà ở trung bình và thấp. Có xảy ra chuyện DN bán xong rồi bỏ chạy. Nên mục tiêu phát triển cơ cấu thị trường bất động sản trung bình và thấp lại cũng không thành công. Toàn bộ biện pháp chính sách mong muốn là thế nhưng nội dung chính sách lại không hỗ trợ được cho mong muốn đó. Thứ hai là phụ thuộc nhiều vào ý muốn của DN và người đi mua.

PV: Vừa rồi, Hà Nội đưa ra đề xuất là sẽ mua nhà ở thương mại để chuyển sang làm nhà ở xã hội. Quan điểm của ông về vấn đề này, liệu có khả thi không?

TS Vũ Đình Ánh: Chuẩn mực nhà ở thương mại khác với nhà tái định cư, nhà ở xã hội. Nhà thương mại có giá từ vài tỷ đến vài chục tỷ. Chủ trương mua nhà ở thương mại ở một số dự án giờ không bán được để làm nhà ở xã hội, thậm chí cho công chức ở. Cách làm này không ổn. Vì dựa vào tiêu chí gì để mua. Hiện số lượng nhà này rất lớn nên sẽ có tình trạng lựa cái này mua, cái này không mua. Hai nữa là tiền ở đâu để mua? Chắc chắn phải dùng tiền ngân sách, vậy thì bổ từ khoản nào ra? Giả định lấy từ khoản đầu tư. Đây là mua lại dự án đã hoàn thành, sản phẩm đầu tư hoàn thành. Nhưng với cách mua nhà này thì chưa có qui định.

Bước tiếp theo là mua với giá nào? Vì nguyên tắc là những loại nhà như vậy phải có mức giá nhất định chứ không thể theo giá các chủ đầu tư đưa ra. Nhà ở thương mại phải đắt hơn nhà ở xã hội. Nếu trong trường hợp mua rồi bán lại thì khoản chênh lệch ấy ai phải chịu?

PV: Vậy theo ông, với mức thu nhập ở Việt Nam thì nhà ở xã hội phải có mức giá như thế nào là phù hợp?

TS Vũ Đình Ánh: Nhà ở xã hội phải có giá cực rẻ chứ không thể là 1 tỷ đồng được. Thu nhập bình quân đầu người Việt Nam là 1.500 USD/năm (khoảng 3 triệu/tháng), giả định gấp 100 lần thì mức giá bán phải là 300 triệu đồng/căn nhà cho người thu nhập thấp (chưa tính diện tích). Khi bán nhà thu nhập thấp với giá 700 triệu đến 1 tỷ là phục vụ cho đối tượng khác chứ không phải người thu nhập thấp.

Vấn đề thứ hai rất quan trọng là không để người nhiều tiền tranh giành căn hộ với người thu nhập thấp. Giá của nhà thu nhập thấp phải không có xu hướng tăng để những người muốn đầu cơ cũng không được.

Ngoài ra, cũng cần ưu đãi về tiền sử dụng đất cho các dự án nhà ở xã hội, thuế GTGT, TNDN. Thứ nữa là đặt ra ngưỡng về giá xây dựng để DN tính toán. Và quan trọng nhất là phải kiểm tra chất lượng. Đây là một chính sách xã hội. Khi đã là một chính sách thì nó phải được hưởng gần như tất cả các ưu đãi. Quan trọng nhất là ưu đãi vẫn phải đảm bảo chất lượng.

Ngoài ra, vị trí xây dựng nhà thu nhập thấp của chúng ta đang có vấn đề. Các nước trên thế giới thường chọn các vị trí trung tâm để xây nhà ở xã hội, để đảm bảo thuận tiện cho việc đi lại của người dân. Còn chúng ta, nhà ở xã hội lại được xây ở xa trung tâm, người thu nhập thấp phải mất quá nhiều thời gian để di chuyển tới nơi làm việc. Chúng ta đang “tưởng tượng” ra người thu nhập thấp chứ chưa biết được nhu cầu thực sự của họ là gì.

PV: Xin cảm ơn ông!/.