Nhà đầu tư thứ cấp phá giá căn hộ

Một điều thú vị đang diễn ra trên thị trường căn hộ Hà Nội: hiện nay, người mua nhà có thể mua lại căn hộ từ nhà đầu tư thứ cấp với giá rẻ hơn giá bán của chủ đầu tư, trong khi trước đây, họ phải trả một khoản chênh lệch rất lớn.

Chẳng hạn, nhà đầu tư thứ cấp đang chào bán căn hộ The Pride trên đường Lê Văn Lương, quận Hà Đông với giá 17 triệu đồng/m2 so với giá bán cách đây 2 năm của chủ đầu tư là 20-21 triệu đồng/m2. Căn hộ FLC Landmark Tower trên đường Lê Đức Thọ, huyện Từ Liêm cũng được chào bán ở mức 23 triệu đồng/m2 trong khi đã có lúc chủ đầu tư công bố giá bán lên đến 30 triệu đồng/m2.

Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Tư vấn Bất động sản Sohovietnam, cho biết trong 3 tháng qua, tại nhiều dự án, nhà đầu tư thứ cấp chấp nhận bán lỗ 10-20% so với giá mua từ chủ đầu tư. Không ít người mua một lúc vài căn hộ trong cùng một dự án hoặc một số dự án khác nhau, nay đến hạn đóng tiền theo tiến độ, nhưng không còn tiền nên đành phải bán lỗ.

Phối cảnh dự án căn hộ Thăng Long Garden trên đường Minh Khai, Hà Nội.

Ông Phạm Thanh Hưng, Phó Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn Bất động sản Cen Group, cũng thừa nhận điều này. Ông dẫn chứng một dự án căn hộ cao cấp từng nổi đình nổi đám trên đường Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân. Cách đây khoảng 2 năm, người mua phải có quan hệ tốt với chủ đầu tư Dự án thì mới mua được với mức chiết khấu 5-10% so với giá gốc. Tuy nhiên, hiện nay, có người mua chấp nhận lỗ gần 1 tỉ đồng để bán lại (tức là so với giá họ mua được, giá chào bán đã thấp hơn khoảng 10%). Nếu tính cả chi phí lãi ngân hàng cho số tiền họ đã đóng thì số lỗ thực tế còn lớn hơn nhiều.

Tình trạng nhà đầu tư thứ cấp bán phá giá căn hộ đang đặt các chủ đầu tư vào thế bí vì họ không những phải cạnh tranh với các đối thủ mà còn phải cạnh tranh với chính những khách hàng của mình. Các chủ đầu tư rất khó bán được căn hộ với giá đã công bố, bởi thay vì mua trực tiếp từ chủ đầu tư, người mua có thể mua lại căn hộ từ nhà đầu tư thứ cấp với giá thấp hơn. Đã có một dự án ở bán đảo Linh Đàm (Hà Nội) chấp nhận giảm giá từ 30 triệu đồng/m2 xuống còn 25 triệu đồng/m2, do các nhà đầu tư thứ cấp rao bán với giá chỉ có 25-26 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, ông Hưng cho rằng, đối với những dự án đã bán được một lượng lớn căn hộ thì việc giảm giá là không dễ, vì nếu giảm giá cho khách hàng mới thì buộc phải giảm giá cho khách hàng cũ. Điều này có thể lấy đi một khoản lợi nhuận rất lớn của chủ đầu tư. Còn một lý do khác là họ sợ bị khách hàng cũ kiện. Đã có chủ đầu tư chấp nhận giảm giá từ 34 triệu đồng/m2 xuống còn 26-27 triệu đồng/m2, nhưng dưới hình thức tặng ôtô Vios trị giá tới gần 700 triệu đồng. Có dự án giảm giá bằng cách tặng gói nội thất hoặc tặng chỗ đỗ xe. Các gói khuyến mại này tương đương với mức giảm giá 10%.

Đối với những dự án mới được tung ra thị trường hoặc mới bán được ít căn hộ, chủ đầu tư thường chấp nhận mức giá khởi điểm rất thấp. Chẳng hạn, căn hộ xây thô của dự án Thăng Long Garden trên đường Minh Khai hiện được chủ đầu tư chào bán với giá 18,1 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế VAT). Nếu tính thêm chi phí hoàn thiện khoảng 2-3 triệu đồng/m2 thì cũng thấp hơn rất nhiều so với mức giá chào bán 26-28 triệu đồng/m2 trước đây của chủ đầu tư. Khu Căn hộ Hồ Gươm Plaza tại quận Hà Đông cũng được chào bán với giá khởi điểm chỉ hơn 19 triệu đồng/m2, thấp hơn nhiều so với giá bán trước đây của các dự án lân cận có chất lượng xây dựng tương đương hoặc cao hơn một chút.

Theo ông Richard Leech, Giám đốc Điều hành của CBRE Việt Nam, giá chào bán căn hộ trên thị trường thứ cấp ở Hà Nội liên tục giảm xuống kể từ cuối quý II/2011. Hiện nay, người mua có thể mua được căn hộ trong vòng bán kính 5-7 km tính từ trung tâm Thành phố với mức giá bằng giá của căn hộ trong bán kính 10 km ở thời điểm 2010.

Tính chung, trong quý I/2012, giá chào bán của tất cả các phân khúc căn hộ tại Hà Nội đã giảm khoảng 11% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý là có tới một nửa số căn hộ chào bán trong quý I/2012 có giá bán dưới 21 triệu đồng/m2, một mức giá khó có thể tìm thấy kể từ khi cơn sốt nhà đất diễn ra năm 2007. Điều đó chứng tỏ, càng ra sau, các dự án căn hộ ở Hà Nội phải chấp nhận giá bán khởi điểm ngày càng thấp hơn.