Làm gì gỡ tắc tín dụng bất động sản?

Vừa qua, Bộ Xây dựng và Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) thực hiện ký kết “Thỏa thuận phối hợp triển khai chương trình xây dựng nhà ở xã hội giai đoạn 2013 - 2015” với doanh số cho vay lên tới 30.000 tỷ đồng.

Tuy nhiên, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho rằng, việc thị trường có hấp thụ được 30.000 tỷ đồng này hay không phụ thuộc rất nhiều vào lãi suất cho vay. Theo Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng, lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội phải thấp hơn hiện nay, thậm chí phải thấp hơn lãi suất huy động, thì người nghèo mới có thể vay.

Trên thực tế, vừa qua, rất nhiều ngân hàng đã tung ra hàng loạt gói cho vay bất động sản. Tuy nhiên, lãi suất của các gói vay này chỉ thấp trong 3 - 6 tháng đầu (8-10%/năm), sau đó lại vọt lên 16 - 17%/năm, khiến người nghèo vẫn không dám vay.

Đồng tình với ý kiến trên, ông Trần Bắc Hà, Chủ tịch HĐQT BIDV thừa nhận, mức lãi suất thấp hơn 10% so với lãi suất bình quân thị trường mà BIDV áp dụng với gói tín dụng 30.000 tỷ đồng trong 3 năm tới vẫn chưa đủ độ. Ngay cả Singapore, dù thu nhập của người dân khá cao, song nước này cũng có chính sách cho người nghèo vay nhà với lãi suất chỉ 1,75%/năm, thời hạn 30 năm. Ở nước ta, kết quả điều tra mới đây của BIDV cho thấy, khả năng chịu đựng lãi suất của khách hàng có nhu cầu mua nhà ở xã hội chỉ 5 - 6%/năm.

“Tôi đề nghị, lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội chỉ bằng 2/3 lãi suất huy động. Ví dụ, sắp tới, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) giảm lãi suất huy động xuống 8%/năm, thì cho vay mua nhà ở xã hội chỉ nên 5 - 6%/năm. Khi đó, chắc chắn, sẽ có nhiều người dân tham gia vay vốn để mua nhà”, ông Trần Bắc Hà đề xuất.

Để thực hiện mức lãi suất được xem là khá “viển vông” này, ông Hà cho rằng, có hai phương án. Phương án thứ nhất, Chính phủ và Quốc hội cho phép các ngân hàng thương mại được khấu trừ 5% thuế thu nhập doanh nghiệp. Tuy nhiên, phương án này khó khả thi trong điều kiện ngân sách eo hẹp hiện nay, hơn nữa, nếu chờ để trình Quốc hội xem xét cũng rất mất thời gian.

Phương án thứ hai, có thể triển khai ngay mà ngân sách nhà nước không phải bỏ ra một đồng chi phí nào là dựa trên giá trị tín dụng nhà ở xã hội tăng lên, NHNN cho ngân hàng thương mại vay tái cấp vốn 1/3, số 2/3 còn lại là ngân hàng thương mại tự huy động. Tuy nhiên, lãi suất cho vay tái cấp vốn chỉ khoảng 3%/năm (nếu lãi suất cho vay nhà ở xã hội là 5 - 6%/năm). Ngoài ra, cơ quan kiểm toán cũng phải chấp nhận kết quả kinh doanh lỗ của các ngân hàng trong lĩnh vực này khi đánh giá kiểm toán hàng năm. Phương án này rất khả thi, vì việc điều tiết nguồn vốn tái cấp vốn hoàn toàn nằm trong tay Thống đốc NHNN.

Đề xuất của BIDV không mới và cũng nhận được sự đồng thuận của nhiều chuyên gia kinh tế. TS. Bùi Kiến Thành khẳng định, ông đã nhiều lần đề xuất NHNN cho các ngân hàng thương mại cho vay tái cấp vốn với lãi suất 3 - 4%/năm để các ngân hàng thương mại cho vay lại với lãi suất 6 - 7%/năm. Tuy nhiên, đề xuất này đến nay vẫn chưa được NHNN chấp thuận.

Trong khi đó, trả lời phóng viên, ông Cát Quang Dương, Phó vụ trưởng Vụ Tín dụng (NHNN) cho biết, việc cho vay tái cấp vốn với lãi suất thấp như đề xuất của BIDV phụ thuộc vào rất nhiều điều kiện. Hiện tại, NHNN chưa có đầy đủ thông tin, chưa nghiên cứu, nên chưa thể có ý kiến về đề xuất này.

Theo nguồn tin từ BIDV, cuối tuần qua, phương án giảm lãi suất này đã được BIDV trình Thủ tướng Chính phủ với sự đồng thuận cao của lãnh đạo Bộ Xây dựng.

Công ty cho vay thế chấp sẽ ra đời vào năm 2013

Ông Trần Lục Lang, Phó tổng giám đốc BIDV cho biết, ngoài phương án giảm lãi suất qua hình thức cho vay tái cấp vốn, BIDV cũng đang đề xuất Chính phủ thành lập công ty cho vay nhà ở quốc gia như mô hình mà Malaysia đã và đang triển khai hiệu quả (Công ty Cagamas). Đây là một công ty tài chính, thành lập theo Luật Các tổ chức tín dụng, theo sự chỉ đạo của Chính phủ, do BIDV khởi xướng, song sẽ trực thuộc NHNN, do NHNN quản lý.

“Công ty sẽ có vốn điều lệ khoảng 5.000 tỷ đồng, còn lại sẽ huy động nguồn vốn ODA, vốn từ các quỹ phát triển nhà ở xã hội. Mục đích của công ty là mua lại khoản nợ của các ngân hàng cho vay thế chấp nhà ở. Công ty sẽ mua ở hai dạng: mua có kỳ hạn hoàn trả, không kỳ hạn hoàn trả. Với hình thức này, công ty sẽ tạo kênh dẫn vốn cho các ngân hàng thương mại, tạo nguồn vốn dài hạn cho người có thu nhập thấp vay mua nhà, thời hạn vay có thể lên tới 15 - 35 năm”, ông Trần Lục Lang khẳng định.

Theo đề xuất của ông Trần Lục Lang, để công ty này hoạt động được, cần sự hỗ trợ lớn từ NHNN, Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính. Nếu được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, công ty này sẽ được thành lập ngay trong quý I/2013. Ban đầu, công ty sẽ hoạt động tương tự Công ty Cagamas (sẽ phát hành nợ để lấy vốn và sau đó dùng nguồn vốn này mua bán lại, hỗ trợ các khoản nợ vay mua nhà thế chấp cho các nhà băng, cũng như cho người mua nhà). Sau đó, khi thị trường chứng khoán phát triển, công ty sẽ chứng khoán hóa các khoản nợ để phát hành trên thị trường chứng khoán. Trước mắt, công ty hoạt động bằng nguồn vốn ODA, tái cấp vốn, nguồn vốn của các quỹ phát triển nhà ở xã hội…

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định, việc thành lập công ty cho vay thế chấp nhà đã được đưa vào chương trình làm việc chính thức của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản ngay trong quý I/2013.