Không có khách: BĐS khuyến mãi vẫn ế

Không còn cảnh mua nhà trên giấy, nhiều căn hộ đã hoàn thiện đang chờ khách hàng đến mua. Hàng loạt ưu đãi, khuyến mại, hỗ trợ tài chính được đưa ra nhưng do giá bán vẫn giữ nguyên, tiến độ đóng tiền lại gấp gáp khiến thị trường phản ứng dè dặt.

Nhà xây xong cũng khó bán

Tại nhiều dự án cao cấp, giá căn hộ thường 4-5 tỷ đồng như Indochina Plaza Hà Nội (IPH), Richard Southern ở quận Cầu Giấy, giờ đã hoàn thiện vẫn tiếp tục chào bán nốt vài chục căn còn lại. Các chủ đầu tư này thời gian qua đều áp dụng hình thức hỗ trợ lãi suất vay vốn ngân hàng ở mức thấp hoặc không lãi suất trong năm đầu tiên cho các khách hàng.

Ở phân khúc trung cấp, Công ty CP Đầu tư Xây dựng Phát triển nhà số 7 (Handico 7), chủ đầu tư dự án Khu nhà ở Xuân La (Tây Hồ Residence) tại Lạc Long Quân vừa mở bán chính thức sản phẩm tòa căn hộ CT2A. Điểm đặc biệt là tòa nhà đã được chủ đầu tư bỏ vốn 100% để hoàn thành toàn bộ phần thô và đang trong quá trình lắp đặt hoàn thiện.

Dự kiến cuối năm nay bàn giao, đưa vào sử dụng nhưng đây mới là lần đầu tiên sản phẩm được đem ra chào bán ở mức giá từ 27 triệu đồng/m2. Tiến độ thanh toán chia làm hai đợt, bao gồm 70% thanh toán đợt 1 và 30% của đợt 2, số tiền đặt cọc là 50 triệu đồng.

Tương tự, chủ đầu tư dự án Star Tower tại Cầu Giấy là Công ty CP tòa nhà CFTD vừa công bố chào bán các căn hộ của dự án với giá tối thiểu từ 31,2 triệu đồng/m2 trong bối cảnh chủ đầu tư đã tự bỏ tiền ra thi công xây dựng đến tầng 18. Dự kiến sẽ hoàn thiện cuối năm 2012 và bàn giao nhà vào quý II/2013.

Trước đó, Sudico - chủ đầu tư khu nhà ở thấp tầng dự án Nam An Khánh tuyên bố, trong bối cảnh thị trường như hiện nay, việc huy động vốn góp từ khách hàng, nhà đầu tư khó khăn, cho nên xác định hoàn thiện, bàn giao nhà bằng nguồn lực của mình, chủ đầu tư mới chào bán để giữ được giá trị.

Hàng loạt ưu đãi, khuyến mại, hỗ trợ tài chính được đưa ra nhưng do giá bán vẫn giữ nguyên, tiến độ đóng tiền lại gấp gáp khiến thị trường phản ứng dè dặt.

Tuy nhiên giới bán hàng đánh giá các dự án đều giữ giá ở mức cao, tiến độ thanh toán gấp rút thì việc sử dụng các hình thức khuyến mãi, ưu đãi là không ăn thua đối với việc bán hàng ở thời điểm hiện nay.

Thông tin từ ngân hàng cũng chứng thực, mặc dù việc hỗ trợ nguồn cầu thông qua các gói tín dụng cho vay mua nhà ở mức lãi suất ưu đãi được kỳ vọng sẽ giúp thanh khoản trên thị trường được cải thiện nhưng thực tế là chưa hiệu quả.

Từ tháng 4 đến nay, BIDV, Vietinbank, ACB, Vietcombank, VIB và Seabank đã công bố các gói tín dụng dành riêng cho lĩnh vực BĐS lên đến 20.000 tỷ đồng. BIDV dẫn đầu với 6.000 tỷ, trong đó có 2.000 tỷ dành cho người mua nhà thu nhập thấp. 4.000 tỷ còn lại được ngân hàng này giải ngân vào 33 dự án BĐS. ACB và Vietinbank cam kết dành 5.000 tỷ cho người có nhu cầu mua nhà. Các khoản vay của ACB giải ngân từ đầu tháng 8 còn Vietinbank triển khai từ đầu tháng 7. Những ngân hàng quy mô nhỏ hơn như Vpbank, Seabank cũng cam kết cung cấp những gói tín dụng hàng nghìn tỷ trong đó có lĩnh vực BĐS.

Trong tương lai, các ngân hàng vẫn hứa hẹn sẽ tiếp tục tăng các gói tín dụng cho vay mua nhà. Song chia sẻ mới đây, ông Phạm Huy Thông - Phó Tổng giám đốc Vietinbank, thừa nhận rằng khách hàng cá nhân phản ứng dè dặt. Cho đến nay, sau khoảng 2 tháng triển khai đẩy mạnh cho vay ra với nhiều điểm mở, Vietinbank mới giải ngân được 20% - tương ứng khoảng 1.000 tỷ đồng trong gói tín dụng 5.000 tỷ.

Trao đổi với PV, ông Thông đánh giá, lượng hàng trên thị trường rất nhiều và nhu cầu nhà ở của người dân cũng rất cao nhưng hai bên cung cầu không tiếp cận đuợc với nhau bởi vì giá cả không khớp đuợc giữa hai bên. "Hiện giờ để đầu ra của các doanh nghiệp hiệu quả thì vẫn phải dựa vào nhu cầu của người dân là chính. Các dự án có giá bán phải chăng từ 10-15 triệu đồng/m2 là nhu cầu thiết thực nhất vì thế ngân hàng tiếp tục ưu tiên giải ngân mua nhà ở phân khúc này. Đấy là giải pháp hữu hiệu nhất cho thị trường BĐS" - ông nói.

Chờ thời mua nhà trả góp dài hạn

Cần có công cụ tài chính hỗ trợ cho việc mua nhà là nhu cầu lớn của người dân nhưng điều đó không có nghĩa là họ liều lĩnh đi vay nhà băng trong khi kinh tế còn nhiều bấp bênh, rủi ro. Tâm lý mắc nợ, sợ rơi vào bẫy lãi suất luôn thường trực, bất chấp việc giới ngân hàng khẳng định các gói hỗ trợ lãi suất chỉ triển khai khi kinh tế khó khăn và chấm dứt nếu kinh tế hồi phục.

Thực chất, việc các ngân hàng hỗ trợ lãi suất cho cá nhân vay mua nhà là trong một khoảng thời gian từ 6 tháng hoặc 1 năm với lãi suất cố định 8 hay 9%, chứ không kéo dài toàn bộ thời gian cho vay. Các hệ thống đều áp dụng lãi suất thả nổi: lãi suất tiết kiệm 12 tháng cộng với biên độ và điều chỉnh thường là 1 hoặc 3 tháng một lần. Có dự án điều chỉnh 6 tháng/lần.

Chuyên gia tài chính Bùi Kiến Thành cho rằng, nhà nước cần phải quan tâm đặc biệt đến vấn đề thanh khoản trên thị trường BĐS ở chỗ, không phải người dân nào cũng có sẵn tiền tỷ đặt lên bàn để mua nhà. Ngay các nước phát triển cũng không theo cung cách chồng tiền một cục mua nhà. Vừa qua, Chính phủ có chỉ đạo Bộ Xây dựng soạn thảo một đề án thành lập Quỹ cho vay tín dụng mua nhà nhưng hiện nay chưa có một phương án nào thực sự khả thi đáp ứng được nhu cầu của nhân dân.

"90% người dân Mỹ mua nhà là có nợ dài hạn tới 20 hoặc 30 năm với mức lãi suất chỉ khoảng 3-4%/năm. Do vậy, Việt Nam cần tổ chức một hệ thống tín dụng đặc biệt để người dân có thể mua nhà, không phải trả luôn 100% mà chỉ trả 10-20%. Phần còn lại có thể trả dần trong vòng 20-30 năm với lãi suất thấp ổn định" - ông gợi ý.

Ở góc độ kinh doanh BĐS, ông Nguyễn Hoàng Nam, Giám đốc sàn Info thuộc Ocean Group, xâu chuỗi, ngày trước chưa có sản phẩm gì, chủ đầu tư đã bán được hàng. Gần đây là giai đoạn chủ đầu tư phải làm xong móng, mới được bán hàng. Hiện tại muốn bán được hàng, chủ đầu tư phải xong thô, cất nóc hoặc hoàn thiện sản phẩm.

Trong tương lai, người mua chỉ việc xuống tiền là đã có nhà ở. Lúc ấy, không còn việc chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất cho khách hàng mua nhà như hiện nay mà họ sẽ phải tính đến việc bán trả góp dài hạn cho người mua. Khi ấy, kinh doanh BĐS Việt Nam có thể coi đã bắt kịp cách thức của các ông trùm BĐS thế giới.

Giới chuyên môn đánh giá, rất ít người Việt Nam có thể mua được nhà ở ngay với giá từ 20 triệu đồng/m2 trở lên. Thời gian đầu, đây là thị trường của giới đầu cơ với sự tiếp ứng về vốn của các ngân hàng. Giờ đây, những nhà đầu cơ đã hết tiền bởi các ngân hàng không cho vay vốn. Hàng hóa không phù hợp đối tượng, thị trường, sự đóng băng này khó giải quyết vô cùng. Chúng ta phải chỉnh đốn lại theo hướng tập trung từ giá cả đến hỗ trợ tín dụng có lợi nhất cho người mua cuối cùng.