Hợp đồng ủy quyền: Người mua chịu thiệt

Cách đây 1 năm, anh Trần Trung Anh, ở phố Đội Cấn, quận Ba Đình quyết định mua một căn hộ chung cư bằng cách bên mua và bên bán cùng ra công chứng làm hợp đồng ủy quyền. Vài tháng sau, anh đến nhờ chủ cũ làm lại ủy quyền vì muốn sang nhượng căn nhà cho người khác thì bị chủ cũ gây khó dễ.

Rối như canh hẹ

Phản ánh tới đường dây nóng, anh Trung Anh cho biết: “Sở dĩ, tôi phải làm hợp đồng ủy quyền vì lý do căn hộ đang trong quá trình chờ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Mặc dù khi mua, họ hứa sẽ sẵn sàng làm ủy quyền lại (hủy ủy quyền cũ), nếu tôi có ý định bán căn hộ, nhưng vì bị làm khó nên tôi đành phải chi một khoản “phí” cho vị chủ này…”. Hiện có không ít chung cư, sau quá trình xây dựng, bàn giao nhà cho người mua, chủ đầu tư chưa thể quyết toán, hoàn công công trình nên không thể làm thủ tục để cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua. Trong thời gian này, nếu muốn chuyển nhượng thì không thể làm được thủ tục gì ngoài công chứng ủy quyền, rắc rối cũng phát sinh từ đây.

Không may mắn như anh Trung Anh, người chủ chỉ gây khó dễ và dàn xếp bằng một khoản “lệ phí” là xong, vợ chồng chị Hồng Hạnh, ở phường Bạch Đằng, quận Hai Bà Trưng cũng mua căn hộ với dạng ủy quyền tương tự. Nhưng đến ngày có giấy chứng nhận quyền sở hữu, theo thỏa thuận, chủ căn hộ phải ra công chứng hủy hợp đồng ủy quyền để làm thủ tục sang tên cho vợ chồng chị thì người đứng tên hợp đồng lại bị đột quỵ. Câu chuyện trở nên rối như canh hẹ khi các con của người chủ sở hữu căn hộ này cãi nhau, tranh chấp quyền thừa kế. Vì vậy, họ không đứng ra làm giấy tờ cho vợ chồng chị. “Tích góp mãi vợ chồng tôi mới mua được căn hộ khang trang để ở. Bây giờ lại phải chạy khắp nơi để đi kiện…”, chị Hạnh thở dài.

Những trường hợp như trên không phải là cá biệt, khi hiện nay tại các phòng công chứng, số lượng giao dịch nhà đất bằng hình thức này chiếm khá nhiều. Để chứng minh việc chuyển quyền sở hữu căn hộ, bên mua và bán thực hiện công chứng hợp đồng ủy quyền tại phòng công chứng. Sau khi hoàn tất hợp đồng ủy quyền, các bên dường như yên tâm rằng hợp đồng mà mình lập đã an toàn. Bởi, bên mua đã được cơ quan công chứng chứng thực hưởng mọi quyền của một chủ sở hữu đối với bất động sản. Thế nhưng, mọi chuyện không hề đơn giản.

Trong vai một người có nhu cầu về nhà đất, tôi được nhân viên một văn phòng môi giới nhà đất trên đường Ngọc Lâm, quận Long Biên cho xem một chồng bản photo các loại hợp đồng ủy quyền công chứng. Nam nhân viên này khẳng định: “Vì không phải là người mua đầu tiên, bây giờ muốn mua lại những khu chung cư, biệt thự, người mua vẫn thực hiện giao dịch bằng hợp đồng uỷ quyền như vậy. Em yên tâm đi, hợp đồng uỷ quyền là chắc chắn 100% . Ai chẳng làm thế…”

Ông Nguyễn Long, giám đốc một trung tâm công chứng trên đường Nguyễn Phong Sắc thừa nhận: “Việc sử dụng hình thức giao dịch qua hợp đồng ủy quyền công chứng đang được coi như loại thuốc trị bách bệnh trong lúc hành lang pháp lý về giao dịch nhà đất còn nhiều bất hợp lý. Hình thức giao dịch này diễn ra khá phổ biến và đang bị lạm dụng như một giải pháp thúc đẩy giao dịch nhanh hơn. Thậm chí, nhà đất đã có “sổ đỏ” nhưng nhiều người vẫn muốn giao dịch qua hình thức làm hợp đồng ủy quyền công chứng với lý do… nhanh gọn.

"Người dân nên hết sức thận trọng với dạng mua bán này vì người gặp rủi ro, không ai khác chính là người mua”

Dễ mất trắng như chơi

Tiếp xúc với một số văn phòng tư vấn nhà đất, tôi được các chủ văn phòng cho biết, họ từng tiếp nhận nhiều vụ khi giao dịch mua bán đã hoàn tất, nhưng vì giá bất động sản lên cao, bên bán đã huỷ hợp đồng, trả lại toàn bộ tiền cho bên mua. Không những thế, nếu bên ủy quyền bỗng dưng mất tích hoặc qua đời… thì xem như hợp đồng cũng “chết” theo. Chị Hoàng Anh, ở phố Tống Duy Tân, Hà Nội mua căn hộ trị giá tới 6 tỷ đồng đã mấy năm qua, nhưng vẫn không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Nhiều lần, muốn bán căn hộ, nhưng nếu bán qua hình thức hợp đồng ủy quyền công chứng thì chị sẽ bị lỗ. “Người bán nhà cho tôi chỉ biết thu tiền chênh lệch, còn những chuyện khác họ để mình tự lo. Tiền thì đã vào túi họ, giấy tờ mình cầm nhưng tên người ta. Họ mà trở mặt thì tôi cũng chẳng biết tính sao”, chị Hà ngán ngẩm.

Một doanh nghiệp lớn, chủ đầu tư nhiều dự án nhà ở tại Hà Nội cho biết, theo luật thì chủ đầu tư có quyền huy động vốn theo tiến độ dự án sau khi đã hoàn thành hạ tầng của dự án và theo quy định của chủ đầu tư, những hợp đồng góp vốn sẽ không được chuyển nhượng trong suốt quá trình thực hiện dự án, chỉ được chấp thuận sang tên khi đã được cấp “sổ đỏ”. Tuy nhiên, đa phần các hợp đồng đã được chuyển nhượng, thậm chí không phải một mà nhiều lần ngay sau khi nộp tiền lần 1 với mức chênh lệch đáng kể. Nhiều chủ đầu tư biết nhưng vẫn làm lơ vì trên danh nghĩa người đóng tiền vẫn là chủ hợp đồng mà họ đã ký.

Theo Bộ luật Dân sự, người góp vốn mua căn hộ hoặc nền đất có quyền bán tài sản hình thành trong tương lai, nhưng hiện nay, đa phần họ lại làm công chứng ủy quyền cho người thứ ba (thực chất là người mua tiếp theo), thực hiện các nghĩa vụ về nộp tiền theo hợp đồng, thực hiện các giao dịch liên quan đến căn hộ hoặc lô đất và có quyền nhận “sổ đỏ” khi được cơ quan có thẩm quyền cấp. Với bản ủy quyền công chứng này, “sổ đỏ” vẫn mang tên người mua đầu tiên, tức là người đứng chủ hợp đồng vì không thể ủy quyền việc sang tên.

Dưới góc độ pháp lý, Luật sư Nguyễn Tiến Hoà, Đoàn Luật sư TP Hà Nội đưa ra lời khuyên: “Nếu người bán (chủ hợp đồng) muốn “trở mặt” khi giá nhà đất lên cao, khi ra toà, căn hộ hoặc nền đất đó sẽ được xử trả về cho người đứng tên “sổ đỏ”, cùng lắm họ chỉ bị phạt phải trả lại số tiền mà người mua đã trả trước đó. Mặt khác, nếu vì lý do khách quan, họ đã chết hoặc định cư ở nước ngoài, khi mảnh đất hoặc căn hộ đó được cấp “sổ đỏ” thì việc tìm lại người đứng tên giấy tờ để làm thủ tục sang tên sẽ rất mất thời gian, thậm chí là không thể làm được. Do vậy, người dân nên hết sức thận trọng với dạng mua bán này vì người gặp rủi ro, không ai khác chính là người mua”.