Hãy để tổ chức độc lập định giá đất

Đó là đề xuất của PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - trưởng bộ môn Luật đất đai Đại học Luật Hà Nội - khi trao đổi với PV, sau khi dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Kết quả giám sát của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc thực hiện chính sách, pháp luật giải quyết khiếu nại, tố cáo của công dân với các quyết định hành chính về đất đai cho thấy 47,8% tổng số đơn thư khiếu nại, tố cáo trong tổng số gần 1 triệu đơn thư chín năm gần đây có nội dung đúng hoặc đúng một phần.

Đường Như Nguyệt (đoạn nối dài từ đường Bạch Đằng đến chân cầu Thuận Phước nằm ở phía tây sông Hàn, TP Đà Nẵng) là một trong những tuyến đường có thời gian giải tỏa nhanh nhất và không có khiếu nại về đền bù.

Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Sinh Hùng đánh giá tình trạng này là “rất nghiêm trọng” vì “các quyết định hành chính sai quá nhiều”. Ông bình luận gì?

- Con số trên cho thấy hiện trạng khiếu nại, tố cáo hành chính về đất đai đang thật sự nóng bỏng và phức tạp, đòi hỏi Nhà nước phải tập trung giải quyết bởi đây là vấn đề hết sức nhức nhối. Nếu Nhà nước không giải quyết ổn thỏa thì lòng dân không yên, xã hội khó có thể ổn định bền vững. Con số biết nói ấy cũng cho thấy rằng việc thực thi pháp luật về đất đai không nghiêm, quyết định hành chính sai pháp luật chiếm tỉ lệ gần một nửa như vậy là đáng báo động. Qua đó cũng cho thấy cơ chế giải quyết tranh chấp khiếu nại, tố cáo về đất đai chưa đạt được hiệu quả.

* Theo ông, nguyên nhân chính của tình trạng trên là gì?

- Nguyên nhân thì có rất nhiều, nhưng trước hết và căn bản nhất là việc xử lý mối quan hệ lợi ích giữa người giữ quyền sử dụng đất, Nhà nước và doanh nghiệp chưa tốt, Luật đất đai hiện hành chưa giải quyết được vấn đề này và thể hiện sự lúng túng. Đặc biệt là trong lĩnh vực bồi thường, giải phóng mặt bằng, áp dụng cơ chế giá đất do Nhà nước xác định thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường.

Khi bồi thường, đặc biệt là khi thu hồi đất ở, nhiều địa phương hiện nay thiếu quỹ đất nên thu hồi đất thì bồi thường dân bằng tiền (theo giá Nhà nước xác định). Nhưng khi dân cầm số tiền đó đi mua nhà, mua đất thì phải mua theo giá thương mại, mà số tiền được bồi thường không đủ mua nhà, đất mới. Vì vậy nảy sinh bức xúc, khiếu kiện.

Nguyên nhân chính thứ hai là do con người: cán bộ nắm không vững pháp luật nên quyết định hành chính mới sai nhiều như trên. Và cũng còn khía cạnh lợi ích nhóm, tham nhũng, tiêu cực.

* Báo cáo tổng kết thi hành Luật đất đai 2003 của Chính phủ cho thấy giá đất chỉ được xác định bằng 30-60% giá thị trường, có nghĩa là nguyên tắc “sát giá thị trường” không được thực thi trong thực tế. Hiện nay dự Luật đất đai (sửa đổi) lại quy định nguyên tắc Nhà nước quyết định giá đất phù hợp với giá thị trường. Cảm nhận của ông thế nào?

- Phải khẳng định rằng việc xác định giá đất không hề đơn giản. Chính vì vậy cần có những quy định rõ ràng, cụ thể, đơn giản, có cơ sở khoa học và tính khả thi để áp dụng. Thực tế cho thấy trong Luật đất đai 2003 quy định Nhà nước xác định giá đất đảm bảo nguyên tắc sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường.

Đây là một quy định chỉ mang tính định tính, khó khả thi trên thực tế bởi rất chung chung, mù mờ về mặt khái niệm. Thế nào là sát giá thị trường? Thị trường nào? Thị trường tự do hay thị trường nhà nước quản lý? Thị trường lúc Nhà nước chưa đầu tư cơ sở hạ tầng hay sau khi đã đầu tư? Thế nào là sát giá thị trường? Thế nào là thị trường trong điều kiện bình thường? Những câu hỏi như vậy tôi đã đặt ra cho Bộ Tài nguyên và môi trường khi góp ý Luật đất đai 2003 nhưng không nhận được câu trả lời.

Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) lần này lại đưa ra khái niệm “phù hợp với giá thị trường”. Tôi cho rằng đây là sự đánh tráo khái niệm, chuyển từ khái niệm mập mờ này sang khái niệm mập mờ khác. Vì vậy khi dự luật trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội lập tức gặp phải sự phản ứng, Chủ tịch Quốc hội bình luận rằng “cứ tù mù thì còn khiếu kiện”. Tôi xin hỏi thế nào là phù hợp? Tiêu chí nào để khẳng định giá đất do Nhà nước quyết định là phù hợp?

Theo tôi, nếu khái niệm này được Quốc hội chấp nhận sẽ không giải quyết được những vấn đề bất cập hiện nay đang đặt ra. Điều Luật đất đai (sửa đổi) cần hướng đến lần này là đổi mới căn bản phương pháp xác định giá đất với những quy định rõ ràng, rành mạch.

* “Thị trường nào để áp giá đền bù?” là câu hỏi mà Chủ tịch Quốc hội đặt ra cho cơ quan soạn thảo luật. Thị trường lúc chưa quy hoạch, lúc đã có quy hoạch, lúc Nhà nước chưa đầu tư hạ tầng hay sau khi đã đầu tư hạ tầng, ở thời điểm nào? Xin ông cho biết quan điểm của mình?

- Ở Đài Loan (Trung Quốc) người ta có chính sách bình quân về lợi ích, tức là người ta bóc tách phần giá tăng do nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng, chỉ xác định phần giá đất do người sử dụng đất đầu tư làm căn cứ bồi thường. Ở VN, Luật đất đai 2003 cũng có quy định Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Nhưng rất tiếc quy định này chỉ nằm trên giấy bởi chúng ta không đưa ra cơ chế để xác định, vì vậy nó đã tạo ra những bất bình đẳng trong xã hội.

Theo quan điểm cá nhân tôi, Nhà nước xác định giá đất và tiến hành bồi thường tại thời điểm thu hồi, sau đó mới đầu tư cơ sở hạ tầng. Tất nhiên, phương pháp xác định giá phải theo như kinh nghiệm quốc tế đã nêu ở trên là giá thị trường thật, chứ không phải giá chỉ bằng 30-60% giá thị trường như báo cáo của Chính phủ thừa nhận. Sau khi Nhà nước đầu tư hạ tầng, tất nhiên giá đất sẽ lên cao hơn thời điểm bồi thường, phần chênh lệch giá đó Nhà nước có thể trích hỗ trợ người vừa bị thu hồi đất (đào tạo việc làm, lập các quỹ phúc lợi...).

Ở Pháp khi làm một con đường được xác định có chiều ngang 60m, họ sẽ thu hồi 100m, khi đầu tư xong con đường thì sẽ hình thành quỹ đất mỗi bên đường 20m. Quỹ đất này sẽ được đem ra đấu giá và nhà nước lấy tiền này bổ sung vào nguồn thu để hỗ trợ thêm cho người mất đất. Đó là một cách, cách thứ hai là cơ chế cùng góp vốn của người dân. Ví dụ tôi có 1.000m2 đất nông nghiệp, khi chưa đầu tư hạ tầng thì giá chỉ 200.000 đồng/m2, tôi chấp nhận góp 400m2 cho Nhà nước xây dựng hạ tầng và sau khi đầu tư hạ tầng xong giá đất có thể lên gấp 10 lần, tôi còn 600m2. Như vậy khi đó cả Nhà nước và tôi cùng được lợi.

Như vậy giải pháp để giải quyết tồn tại là có, không chỉ kinh nghiệm nước ngoài mà kinh nghiệm ngay trong nước, vấn đề là có quyết tâm làm hay không. Để làm được thì điều kiện phải là công khai, minh bạch, phát huy dân chủ, loại trừ tiêu cực, loại trừ lợi ích nhóm.