Hà Nội: Lượng chung cư bán ra cực “khủng”, quyền lực thuộc về người mua

Theo nhận định của Savills, năm 2018, thị trường bất động sản Hà Nội sẽ đón nhận một lượng cung mới khá “khủng”, tương đương với năm trước và đây sẽ là năm thị trường thuộc về người mua khi có nhiều sự lựa chọn....

Báo cáo mới nhất của Savills cho thấy, trong quý 4/2017, 19 dự án mới và 19 dự án mở bán thêm cung cấp ra thị trường 7.010 căn hộ, tăng 14% theo quý nhưng giảm 32% theo năm. Nguồn cung sơ cấp đạt 25.260 căn, tăng 6% theo quý và 17% theo năm.

Tỷ lệ hấp thụ đạt 27%, tăng 3 điểm % theo quý nhưng giảm 4 điểm % theo năm. Giá bán sơ cấp trung bình đạt 1.240 USD/m2, giữ ổn định theo quý nhưng giảm 12% theo năm.

Năm 2018, lượng căn hộ chung cư “khủng” đổ bộ, thị trường sẽ thuộc về người mua nhà. Ảnh:Minh Thư

Trong năm 2017, 63 dự án mới đã mở bán ra thị trường. Nguồn cung mới không thay đổi, tuy nhiên nguồn cung sơ cấp tăng 14% theo năm. Hạng A ghi nhận hoạt động tốt nhất, tăng gấp 3 lần lượng căn bán được so với năm ngoái.

Lý do nào khiến giá bán sơ cấp giữ ổn định theo quý nhưng giảm 12% theo năm? Bà Đỗ Thu Hằng, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu – tư vấn Savills Hà Nội lý giải, nhìn bức tranh chung trên thị trường giá giảm đều ở tất cả các phân khúc. Tuy nhiên phân khúc căn hộ hạng A giảm ít hơn, căn hộ hạng B và C nguồn cung rất nhiều trong khi tỷ lệ hấp thụ cả năm của hạng B có thể nói thấp nhất, còn nguồn cung mới lại nhiều.

“Trong cùng một phân khúc ở cùng khu vực lượng hàng của nhiều dự án xung quanh mình cùng đưa ra buộc chủ đầu tư ngay từ đầu có thể đưa ra mức giá bán thấp hơn so với các dự án xung quanh hoặc giữ nguyên giá nhưng đưa ra nhiều chính sách khuyến mại, quà tặng hơn. Điều đó giúp doanh nghiệp có thể cải thiện tính thanh khoản cho dự án”, bà Hằng nói.

Mặt khác, theo bà Hằng, năm 2017 theo thống kê của Savills, thị trường nhà ở thương mại giá rẻ chưa thực sự phát triển như kỳ vọng, số lượng phân khúc căn hộ hạng C, gồm cả nhà giá rẻ có giảm hơn năm 2016. Dự án chủ yếu có giá trên 15 triệu đồng/m2, còn dưới 15 triệu đồng/m2 có rất ít. Đây cũng là hạn chế nếu người mua thực sự nằm ở phân khúc này thì hàng hóa sẽ khó khăn, không có nhiều sự lựa chọn. Còn nếu ở mức giá 20-30 triệu đồng/m2 thì hàng hóa rất nhiều.

Trong năm 2018, theo Savills, sẽ có khoảng 26.300 căn sẽ được mở bán ra, trong đó hạng B mong đợi sẽ tiếp tục dẫn đầu nguồn cung thị trường. Lượng cung mới năm 2018 khá lớn tương đương với năm 2017 sẽ giúp người mua có nhiều sự lựa chọn, thị trường thuộc về người mua.

Các khu vực như phía Tây, Tây Nam Hà Nội là những khu vực đang phát triển về quy hoạch giao thông sẽ có nhiều dự án; còn ở phía Đông Hà Nội cũng có nhưng ít hơn.

Đối với phân khúc biệt thự và liền kề, tổng nguồn cung trên thị trường đạt 40.419 căn, tăng 3,3% theo quý và 15,3% theo năm. Quận Hà Đông tiếp tục dẫn đầu với 24% thị phần, theo sau là huyện Hoài Đức.

Trong quý này, có 10 dự án mở bán mới và 3 dự án mở bán thêm đóng góp khoảng 1.290 căn. Nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 3.924 căn, tăng 4% theo quý và 52% theo năm.

Tổng lượng giao dịch trong quý 4/2017 tăng 23% so với quý trước và 83% theo năm. Lượng giao dịch phân khúc liền kề được ghi nhận chiếm 57% tổng lượng giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ trong quý đạt 36%, tăng 5,4 điểm % theo quý và 6,1 điểm % theo năm.

Theo Savills, từ quý 1/2018, sẽ có khoảng hơn 2.500 căn được tung ra thị trường đến từ 12 dự án mới; một số chủ đầu tư tiêu biểu là Vimedimex, Bitexco....

Đánh giá về mức giá chung của thị trường, bà Hằng cho rằng, ở các khu vực của các quận, huyện, Savills nhận thấy Từ Liêm, Cầu Giấy đã định hình giá; khu vực Long Biên, Hà Đông đang là những khu vực giá ở ngưỡng hợp lý. Còn khu vực Hoàng Mai dọc tuyến Nguyễn Xiển có mức giá đang cao hơn kỳ vọng. Chính vì thế, Hà Đông và Long Biên là hai quận có số lượng căn bán nhiều nhất trong năm 2017.

Mặt khác, theo bà Hằng, phân khúc biệt thự, liền kề đang có xu hướng thiết kế diện tích nhỏ hơn trước để dễ thanh khoản, điều này cũng tương tự như phân khúc căn hộ hạng A.