Giao dịch bất động sản: Thành bại tại… đầu cơ!

Giới kinh doanh bất động sản (BĐS) đang vui mừng trước đà hồi phục của thị trường. Nhưng hiện tượng đầu cơ đã khiến các chủ đầu tư thêm lo ngại thị trường sẽ lại méo mó, giống đợt cao điểm “nóng sốt”.

Mừng ít, lo nhiều…

TPHCM hiện có hơn 1200 dự án phát triển BĐS với quy mô gần 5.000 ha, gần 316.000 căn hộ. Trong đó, đã xây dựng hoàn thành 489 dự án (đạt 40,1%); đang trong quá trình triển khai dự án 814 dự án, trong đó có 97 dự án tạm ngưng triển khai, 405 dự án chưa khởi công (tính gộp cả dự án chưa khởi công và dự án tạm ngưng triển khai là 502 dự án, chiếm 61,67% trong tổng số 814 dự án đã được duyệt). Đây cũng là một nguồn dự án tiềm năng cho hoạt động M&A trong thời gian tới. Thông qua hoạt động M&A, các doanh nghiệp đã tự giải quyết một phần quan trọng hàng tồn kho và nợ xấu BĐS.

Giao dịch bất động sản đang chịu sự chi phối mạnh của giới đầu cơ (Ảnh: Minh họa)

Tuy nhiên, trong bối cảnh nền kinh tế còn nhiều áp lực, phát triển thiếu ổn định thì việc BĐS “tách ra” khỏi xu thế chung là điều khó xảy ra. Những số liệu thống kê tăng trưởng đang bị nghi ngại là có dấu hiệu “đánh bóng”. Các doanh nghiệp “làm đẹp” sổ sách để che đậy các nhược điểm về năng lực tài chính, hiệu quả kinh doanh, khả năng khai thác dòng tiền qua những con số ảo về: Tổng doanh thu, doanh thu thuần, lợi nhuận gộp, các loại chi phí…

Thông thường, các doanh nghiệp BĐS thường sử dụng “chiêu” tăng doanh thu bằng cách: Tăng khoản phải thu, qua việc cấp thêm tín dụng cho khách hàng hoặc ký các hợp đồng “ma” (thường là có yếu tố thân quen, công ty sân sau)… để nâng lượng sản phẩm bán ra. Với thủ thuật như vậy, doanh nghiệp vẫn có thể xuất hoá đơn cho khách hàng, ứng trước tiền mua nhà đang xây dở dang, chưa hoàn thiện và ghi nhận doanh thu ảo khi chưa hoàn thành nghĩa vụ đối với BĐS bán ra.

Tại Hội nghị tổng kết đánh giá thị trường BĐS TPHCM năm 2015 và dự báo năm 2016 vừa qua, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) - Lê Hoàng Châu thông báo về tín hiệu phục hồi của thị trường nhưng chưa thật sự vững chắc. Thị trường có nguồn cung lớn ở phân khúc BĐS cao cấp nhưng thiếu nhà ở xã hội, nhà ở thương mại (quy mô vừa và nhỏ) có giá bán hợp túi tiền của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị.

Có thể thấy, phân khúc nhà ở bình dân là rất lớn nhưng vẫn chưa hút được các chủ đầu tư. Hàng triệu người đang có nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là người lao động có thu nhập trung bình và thấp. Nhưng BĐS chỉ đáp ứng nhu cầu cho người có tiền. Thế nên, giấc mơ sở hữu một ngôi nhà nhỏ của nhiều người còn xa vời. Thị trường “khát” bao nhiêu thì giá được đẩy lên cao bấy nhiêu. Tiền thì vẫn thi nhau chảy vào túi của nhà đầu tư và các công ty địa ốc; còn người dân thì vẫn… mơ được an cư!

Có dấu hiệu đồn thổi!

Những “cơn sốt” mang tính thời điểm, một phần do giới trung gian, đầu cơ tung tin, thổi giá để trục lợi. Chỉ tính riêng tại TPHCM thì lượng trung gian chiếm tỷ lệ khoảng 15% trên thị trường BĐS, tăng gấp ba lần so với năm 2014. Việc một số chủ đầu tư muốn “làm đẹp” báo cáo tài chính để thỏa mãn niềm vui cho cổ đông cũng gây ra tác động xấu. Những hành động như thế vô hình chung đã đẩy giá BĐS lên cao hơn rất nhiều so với giá mong đợi của người có nhu cầu thật sự.

Chiếc “van” tín dụng được mở, sau thời gian dài bị siết chặt cũng là nguyên nhân tạo ra “cơn sốt”. Tín dụng BĐS là khách quan, cần thiết bởi giá trị của BĐS thường lớn và vượt qua năng lực tài chính của chủ đầu tư. Thông thường, vốn đầu tư cho BĐS được huy động từ nguồn tự có của chủ đầu tư, huy động nhàn dỗi từ người dân và vốn tín dụng. Trong đó, vốn tín dụng chiếm tỷ trọng rất lớn. Các nhà băng không chỉ tài trợ vốn (khoảng 70 – 80%) cho các chủ đầu tư mà còn tài trợ cho người có nhu cầu mua để sử dụng hoặc đầu cơ BĐS.

Cho nên, thị trường có phát triển hay không là nhờ vào “độ phủ” của tín dụng BĐS. Nhưng điều đáng nói, đối tượng có nhu cầu thật sự về nhà ở là ai? Đó có phải là lực lượng công nhân, viên chức Nhà nước, gia đình chính sách, người về hưu, người nghèo đô thị…? Họ đều là những lao động hưởng lương nhưng hầu hết đều không đạt “chuẩn” của các ngân hàng. Vậy thì các ngân hàng sẽ cấp vốn cho ai, nếu không phải là phần lớn giới đầu cơ?

Cơ cấu cấp vốn mất cân đối đã kéo các ngân hàng vào cuộc đua tranh thiếu lành mạnh, với các khoản vay dưới chuẩn, không kiểm soát được mục đích sử dụng vốn. Đây chính là lý do sinh ra nợ xấu. Việc quản lý Nhà nước về BĐS như: thuế chống đầu cơ; kiểm soát tín dụng; điều tiết nguồn cung dự án BĐS thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phát triển đô thị, phát triển dự án nhà ở... chưa rõ ràng, quyết đoán cũng tạo ra lực cản phát triển.

Theo dự báo năm 2016, kinh tế toàn cầu tiếp tục suy thoái, giá dầu giảm mạnh tác động đến nước ta, chắc chắn nền kinh tế chưa thể phát triển ổn định. Thế nên, dù chính sách tài khóa có được nới lỏng đi chăng nữa thì Nhà nước vẫn tiếp tục thực hiện kiểm soát thận trọng để duy trì phát triển ổn định.

Vì, khi GDP tăng sẽ kéo theo lạm phát tăng. Các ngân hàng phải cân đối hiệu quả hoạt động bằng cách tăng lãi suất cho vay. Như vậy, “áp lực” sẽ đổ dồn về các đối tượng kinh doanh theo kiểu “mượn đầu heo nấu cháo” và có thể phá sản. Còn các chủ đầu tư có “thương hiệu” cũng nên giữ mình bằng cách chọn trung gian chuyên nghiệp, để thu hẹp khoảng cách cung – cầu thực sự.

Vẫn biết vai trò quan trọng của đối tượng đầu cơ trong giao dịch BĐS. Nhưng nếu thiếu kiểm soát thì vấn nạn này sẽ trở thành tác nhân gây ra “bong bóng”, dẫn tới sự đổ vỡ của thị trường.