Giải tỏa tranh chấp phí chung cư

Gần đây, các vấn đề về tranh chấp chung cư ngày càng “nóng” khiến cả chủ đầu tư và khách hàng dường như không tìm ra tiếng nói chung. “Nóng” nhất có lẽ vẫn là vấn đề về phí dịch vụ và phí bảo trì. Nhiều ý kiến cho rằng cần phải có thay đổi trong việc tính phí sao cho hài hòa, đảm bảo lợi ích của cả đôi bên.

Tranh chấp đến từ “phí”

Chung cư cao tầng là một giải pháp tất yếu để giải quyết vấn đề nhà ở cho dân cư đô thị. Hiện, số lượng chung cư tại Việt Nam vào khoảng 500.000 căn hộ. Giả sử, nếu tất cả các chung cư đều có những bất cập trong vấn đề phí không giải quyết được thì mâu thuẫn này có một sớm một chiều giải quyết hết? Thay vì đó, việc thay đổi lại cách tính phí hài hòa, đảm bảo lợi ích của cả 2 bên sẽ là biện pháp ít hao tổn nhất.

Xu hướng tranh chấp nổi bật hiện nay xuất hiện nhiều ở các chung cư tổ hợp đa chức năng. Tại Hà Nội, UBND TP đã ban hành mức trần dịch vụ nhà chung cư. Theo đó, nhà không có thang máy được quy định với mức giá là 2.400 đồng/m2/tháng; nhà chung cư có thang máy mức thiết yếu là 3.100 đồng/m2/tháng; nhà chung cư có thang máy mức mở rộng là 4.000 đồng/m2/tháng. Với những nơi có được sự đồng thuận thì không cần áp dụng theo mức giá trên. Và đây chính là mấu chốt của mọi mâu thuẫn mang tên “phí”.

Tại Hà Nội, một số chung cư có phí dịch vụ cao hơn hẳn như Keangnam là 15.085 đồng/m2/tháng (chứ có VAT mà trước đó là 21.000 đồng/m2/tháng; Golden West Lake và Pacific Place là 16.720 đồng/m2/tháng (chưa có VAT). Đa số các hộ dân tại đây đều bức xúc cho rằng: cần minh bạch thu chi, cơ sở cấu thành giá phí. Vậy đâu là thước đo là cơ sở cho những cơ sở dịch vụ ấy?

Một loại tranh chấp khác cũng “nóng” không kém là phí bảo trì chung cư. Luật Nhà ở quy định, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung đối với phần diện tích nhà ở mà chủ đầu tư bán là 2% tổng số tiền.

Toàn bộ số tiền này được chủ đầu tư trực tiếp thu rồi chuyển lại cho ban quản trị (BQT) chung cư. Nhưng trên thực tế, BQT là một tổ chức tự quản, không có tư cách pháp nhân để mở tài khoản theo quy định. Để nhận khoản tiền này, BQT buộc phải mở tài khoản cá nhân, với hình thức 2 cá nhân là thành viên BQT là đồng chủ tài khoản. Việc mở tài khoản cá nhân để quản lý tiền của tập thể cư dân khi chưa có sự đồng ý của cư dân là hoàn toàn sai với quy định của Luật Dân sự và Luật Ngân hàng. Đây là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp giữa chủ đầu tư và BQT các tòa nhà.

Quy định về phí dịch vụ, phí bảo trì chung cư tại Việt Nam quá “loằng ngoằng”.

Công khai phí trước khi ra HĐ

Theo thông tư 37 của Bộ Xây dựng, BQL sẽ quyết định phí quản lý này. Tuy nhiên, trong TT đó có 2 ý: nếu phí quản lý được ghi trong hợp đồng (HĐ) trước khi có giao dịch mua bán thì sẽ theo HĐ; nếu phí quản lý không có trên HĐ thì sau này sẽ bầu hội đồng BQT và hội đồng này sẽ quyết định phí quản lý đó. PCT Hiệp hội BĐS VN Nguyễn Ngọc Thành, cho rằng, quy định đó quá “loằng ngoằng” bởi: phí quản lý là phí dịch vụ thì người cung cấp dịch vụ phải quyết định chứ không phải người sử dụng quyết định. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp lại thỏa thuận: nếu có trong HĐ thì thỏa thuận trong HĐ, còn không ghi trong HĐ thì do BQT. Trong trường hợp này, nếu CĐT chểnh mảng, sơ ý không ghi vào hoặc chưa thống nhất trước bằng văn bản, thì người dân sẽ “chết” vì quyền quyết là của BQT.

Vậy nên, theo ông Thành, cần thiết phải thiết kế ra luật quy định CĐT phải đưa ra quyết định về phí quản lý trước khi có HĐ mua bán nhà, phải thiết kế luật quy định trách nhiệm của CĐT sau khi có sản phẩm. “Nếu không đưa ra được thông tin đầy đủ coi như anh lừa đảo”, ông Thành nói.

Ngoài ra, theo ý kiến của ông Thành, phí dịch vụ chung cư nên tính theo cấp công trình, giá trị sản phẩm đó thay vì tính phí dựa trên diện tích. “Tổ chức quản lý chung cư phải chuyên nghiệp, không có bầu bán gì. Phải có chứng chỉ hành nghề cho từng BQL”, ông Thành kiến nghị thêm.

Theo đề xuất của CT Hiệp hội BĐS VN Phan Thành Mai, để xử lý tận gốc các tranh chấp, trong việc quản lý phí cần ban hành quy định về kiểm toán độc lập hàng năm chi phí quản lý tòa nhà chung cư cho bất kỳ mô hình đơn vị nào đang quản lý nhà chung cư, công khai chi phí, đồng thời làm rõ cả vấn đề nộp thuế.