"Giải cứu" việc cải tạo chung cư cũ bằng nâng tầng?

Theo Vụ Pháp chế (Bộ Xây dựng), quy định các khu vực nội đô, trung tâm ở 2 thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM không được tăng chiều cao dự án, không tăng dân số, trong khi không cho tăng chiều cao thì doanh nghiệp không có lợi nhuận, không thể đền bù giải phóng mặt bằng đối với việc cải tạo chung cư cũ.

Tại cuộc họp báo định kỳ của Bộ Xây dựng diễn ra cuối tuần qua, đề cập về cải tạo chung cư cũ tại các thành phố lớn, nhất là Hà Nội và TP.HCM, đại diện Vụ Pháp chế của Bộ này đánh giá vấn đề này đang dậm chân tại chỗ.

Theo Vụ Pháp chế (Bộ Xây dựng, qua báo cáo tổng kết có khoảng 25% chung cư thuộc diện bị hư hỏng, nguy hiểm. Theo phân loại cấp D – thuộc diện nguy cấp mới phải di dời, cải tạo, phá dỡ, còn lại những chung cư hư hỏng chưa bắt buộc phải tháo dỡ.

Đại diện Vụ Pháp chế cũng cho hay, để thực hiện việc cải tạo chung cư cũ đang gặp khó khăn ở hai vấn đề. Một là, về thể chế đã có quy định các chủ sở hữu căn hộ thỏa thuận với nhà đầu tư để lựa chọn chủ đầu tư sửa chữa, nhưng việc này cũng khó vì hàng trăm hàng nghìn hộ trong một khu chung cư mà mỗi hộ lại một ý khác nhau, rất khó đồng thuận.

Thứ hai, quy định cưỡng chế các công trình nguy hiểm để cải tạo, song để làm việc này lại cần phải có vốn, quỹ nhưng rất khó khăn. Hiện nay, Vụ Pháp chế đang nghiên cứu đề xuất cần có quy định cụ thể thời hạn giải quyết, xử lý khi chủ sở hữu không lựa chọn được nhà đầu tư thì nhà nước phải chỉ định chủ đầu tư vào cải tạo.

Nhưng vướng nhất trong việc cải tạo chung cư cũ, theo đại diện Vụ Pháp chế, Thủ tướng đã ban hành quy định các khu vực nội đô, trung tâm ở 2 thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM không được tăng chiều cao dự án, không tăng dân số. “Không cho tăng chiều cao thì doanh nghiệp không có lợi nhuận, không thể đền bù giải phóng mặt bằng. Bộ Xây dựng đang báo cáo Thủ tướng xin giải pháp tháo gỡ vướng mắc này”, đại diện Vụ Pháp chế cho hay.

Nâng chiều cao cho việc cải tạo chung cư cũ?

Đề cập vấn đề trên, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng cho rằng, cần phải xã hội hóa, nhà đầu tư thấy có lợi nhuận mới làm. “Cần sớm ban hành quy chuẩn phân khu nội đô ra sao cho hợp lý với các vị trí, tạo điều kiện chỗ nào cho phép nâng chiều cao, thực hiện được thì cho thực hiện”, ông Hùng chia sẻ.

Nâng tầng “vượt” Quy chế kiểm soát nhà cao tầng?

Việc cải tạo chung cư cũ tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM hiện nay đang tiến triển chậm. Hiện trên địa bàn Hà Nội có gần 1.300 chung cư cũ tại 76 khu vực tập trung và hơn 300 khu chung cư cũ ở các nơi riêng lẻ. Các chung cư này đều được xây dựng từ những năm 1960 đến 1990 và đang trong tình trạng xuống cấp. Việc cải tạo, nâng cấp các khu chung cư đã được đặt ra từ lâu, nhưng trong 10 năm nay, Hà Nội chỉ cải tạo được 14 chung cư cũ.

Quá trình triển khai gặp nhiều vướng mắc, chủ yếu liên quan đến thỏa thuận đền bù, tái định cư giữa chủ dự án và người dân đang sinh sống tại các khu tập thể. Hầu hết những người dân sống trong những khu tập thể cũ nát, ẩm thấp này mong muốn được cải tạo lại và tái định cư tại chỗ.

Ông Nguyễn Chí Dũng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, thành phố đã thực hiện xong việc kiểm đếm hơn 1.500 chung cư cũ để phân loại theo từng cấp độ. Nhằm tháo gỡ vướng mắc, Hà Nội kiến nghị tạo cơ chế để thực hiện cải tạo từng chung cư riêng lẻ, thay vì phải lập dự án cải tạo toàn khu như trước đây. Hiện trong 28 chung cư cũ mà thành phố mời gọi doanh nghiệp cải tạo và xây dựng mới, đã có 18 nhà đầu tư đăng ký tham gia.

Các chuyên gia quy hoạch cho rằng, đề xuất cho phép nâng tầng, nâng chiều cao công trình dự án tại khu nội đô đối cải tạo chung cư cũ của Hà Nội cần phải xem xét kỹ lưỡng, nó sẽ đi với cac quy hoạch phân khu; quy chế quản lý nhà cao tầng mới ban hành của Hà Nội..., trong việc kiểm soát nhà cao tầng, hạn chế dân số tăng ở khu nội đô.

Dự án cải tạo xây mới chung cư cũ B6 Giảng Võ (Ba Đình, Hà Nội) được xây cao 24 tầng nổi+3 tầng hầm. 

Trên thực tế, dù Hà Nội đã ban hành “Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình nhà cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử”, nhưng vẫn nhiều dự án tìm cách “lách”. Dự án cải tạo chung cư cũ B6 Giảng Võ (quận Ba Đình), một trong những dự án đầu tiên về cải tạo chung cư cũ, được triển khai từ năm 2007 nhưng do nhiều vướng mắc nên đến nay vẫn chưa thể hoàn thành.

Theo Quyết định số 11 (ngày 4/4/2016), do Chủ tịch UBND TP Hà Nội ký ban hành Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình nhà cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử (4 quận nội đô gồm Ba Đình; Hai Bà Trưng; Đống Đa; Hoàn Kiếm), thì dự án cải tạo nhà B6 Giảng Võ thuộc phân vùng có quy mô 21 tầng (tương đương chiều cao 76 m). Nhưng theo quyết định điều chỉnh một số nội dung của Dự án cải tạo xây dựng lại nhà B6 Giảng Võ của UBND TP Hà Nội, dự án này đã được nâng tầng cao là 24 tầng; tầng hầm 3 tầng, số lượng căn hộ 342 căn.

Bên cạnh đó, hiện nay một số dự án dọc tuyến phố Giảng Võ cũng đang trong quá trình đề xuất quy hoạch xây dựng các dự án nhà cao tầng với “điểm nhấn”.