Giá đất “nhảy múa”, ngân hàng siết cho vay

Cho vay bất động sản từng được nhiều ngân hàng thương mại xem như “gà đẻ trứng vàng”. Nhưng nay với những dấu hiệu cho thấy dòng vốn đang chảy mạnh vào lĩnh vực này cũng như các đợt “sốt đất”, nhiều ngân hàng đã siết chặt hơn.

Ngân hàng e dè

Nếu như vài năm trước, cho vay bất động sản (BĐS) được các ngân hàng thương mại chú trọng và mạnh tay thì nay, sau thời gian dòng vốn có dấu hiệu chảy mạnh vào lĩnh vực này, nhiều ngân hàng đã bắt đầu cẩn trọng hơn.  

Khảo sát tại một số ngân hàng thương mại cho thấy, mức lãi suất cho vay mua nhà, cải tạo xây dựng đang ở mức khá cao, dao động từ 8,8%/năm - 12%/năm, tăng khoảng 2%/năm so với vài tháng trước.

Tại BIDV, hiện lãi suất vay mua nhà kỳ hạn 6 tháng và 12 tháng lần lượt là 7,3%/năm và 7,8%/năm. Lãi suất cố định 24 tháng là 8,8%/năm. Sau thời gian này, lãi suất cho vay sẽ bằng lãi suất kỳ hạn 24 tháng cộng với biên độ 3,5%/năm, nếu tính theo mức lãi suất hiện này là khoảng 10,7%/năm.

Nhiều ngân hàng đang "siết" cho vay BĐS. 

Đối với Techcombank, lãi suất vay mua nhà cao hơn, 7,49%/năm và 7,99%/năm lần lượt cho kỳ hạn vay 6 tháng và 12 tháng. Nếu khách vay trong 24 tháng thì lãi suất được tính 8,79%/năm. Trong khi đó, Eximbank lại đưa ra biểu lãi suất vọt lên 11% đối với kỳ hạn vay 24 tháng và 36 tháng.

Để hạn chế đổ vốn đầu cơ nhà đất, một số ngân hàng còn đưa ra quy định vay càng nhiều thì lãi suất càng cao. Bên cạnh đó, tỷ lệ cho vay tối đa cũng được các ngân hàng đưa xuống còn 70% giá trị tài sản.

Nhằm siết chặt dòng vốn trung và dài hạn vào lĩnh vực BĐS, Ngân hàng Nhà nước vừa tăng hệ số rủi ro cho vay BĐS từ 150% lên 250%, hạ tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn từ 60% xuống còn 45%.

Theo ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP.HCM, để hạn chế dòng vốn đối với khách hàng đầu tư BĐS, ngoài việc khảo sát giá đất, các ngân hàng còn giảm tỷ lệ cho vay xuống mức thấp nhất, còn khoảng 50%, thậm chí 30% so với giá thị trường.

Nửa năm 2018, tín dụng toàn ngành tăng 6,16% nhưng cho vay BĐS chỉ tăng 2,19%. So với con số 15,8% của năm 2017, hiện tỷ trọng cho vay lĩnh vực này thấp hơn nhiều, chỉ chiếm 7,5% tổng dư nợ của nền kinh tế.

Doanh nghiệp khó tiếp cận vốn?

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, Thông tư 36/2014/TT-NHNN ngày 20/11/2014 (Thông tư 36) và các thông tư sửa đổi, bổ sung, Ngân hàng Nhà nước quy định lộ trình giảm dần tỷ lệ tối đa được sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đã có những tác động lớn tới thị trường.

Từ đầu năm 2018, các doanh nghiệp BĐS, nhà đầu tư và người tiêu dùng trên thị trường khó tiếp cận nguồn vốn do các ngân hàng dần hạn chế tín dụng vào BĐS. Mặt tích cực là đã tạo áp lực buộc các doanh nghiệp BĐS phải tìm kiếm nguồn vốn bổ sung khác.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho hay, các ngân hàng buộc phải cơ cấu lại nguồn vốn huy động tiết kiệm bền vững hơn theo hướng tăng tỷ lệ huy động trung và dài hạn. Thực tế cho thấy, các ngân hàng đã tăng lãi suất huy động tiết kiệm kỳ hạn, nhất là kỳ hạn trên 12 tháng, để đáp ứng yêu cầu của thông tư.

Về quy định từ ngày 1/1/2019, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn theo Thông tư 19/2017/TT-NHNN (sửa đổi, bổ sung điều 17 Thông tư 36), ông Châu cho rằng chưa nên áp dụng thời điểm đầu năm 2019.

Bởi doanh nghiệp BĐS hoạt động kinh doanh cần nguồn vốn trung và dài hạn. 8 tháng đầu năm nay, dư nợ BĐS tại TP.HCM là 10,9%, cao hơn dư nợ bình quân BĐS cả nước, chỉ 7%. Ngoài ra, thị trường BĐS bị sụt giảm mạnh cả về nguồn cung lẫn giao dịch trong 9 tháng đầu năm.

Theo ông Châu, bên cạnh đó đã xuất hiện những cơn sốt ảo cục bộ giá đất nền, đất nông nghiệp, đất phân lô trái phép tại một số khu vực trong cả nước đã hút một nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn xã hội không nhỏ, đã tác động tiêu cực đến thị trường. Đến nay, tình hình sốt ảo giá đất đã được kiểm soát nhưng vẫn còn phải tiếp tục khắc phục những hệ quả tiêu cực