Dự án hoang: Tiền nhà đầu tư đang ở đâu?

Việc các chủ đầu tư dự án bất động sản thu tiền góp vốn rồi không thực hiện triển khai xây dựng khiến không ít nhà đầu tư đang đạt ra câu hỏi lớn. Đó là tiền chủ đầu tư đem đi đâu?

Sau thời gian phát triển ồ ạt, Hà Nội hiện có nhiều dự án bất động sản bị bỏ hoang, gây lãng phí tiền của, làm mất mỹ quan đô thị. Theo thống kê sơ bộ của Bộ Xây dựng, hiện cả nước có khoảng 2.500 dự án đang được triển khai và hàng trăm dự án được khởi công mới. Tuy nhiên, kết quả kiểm tra tại nhiều dự án cho thấy, tỷ lệ nhà ở đưa vào sử dụng đạt thấp, đặc biệt là các nhà ở loại biệt thự, nhà liền kề tại các dự án có vị trí xa trung tâm hoặc hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội chưa được xây dựng đồng bộ. Không những thế, tại nhiều quận, huyện mới số lượng các dự án bị bỏ hoang rất lớn.

Điển hình, tại huyện Mê Linh có đến 49/50 dự án đang trong tình trạng hoang hóa. Điều đáng nói, mặc dù dự án thì hoang tan nhưng đã có hàng nghìn nhà đầu tư đổ tiền vào mua dự án tại đây từ nhiều năm. Tuy nhiên, cho đến giờ nhà không được giao, đất chưa giải phóng xong mặt bằng. Vậy thì một lượng lớn tiền của của các nhà đầu tư đã đang được sử dụng vào đâu. Đây đang là một câu hỏi rất lớn mà chưa có lời giải đáp thỏa đáng.

Tại nhiều quận, huyện mới số lượng các dự án bị bỏ hoang rất lớn.

Chị Nguyễn Minh Hạnh (nhà đầu tư) mua đất tại dự án Minh Giang – Mê Linh cho biết, năm 2011 chị đã ký hợp đồng mua 1 lô đất biệt thự rộng 500m2 tại dự án Minh Giang giai đoạn 2. Toàn bộ số tiền đất chị đã nộp cho chủ đầu tư là 5 tỷ đồng. Tuy nhiên, đã hơn 1 năm nay chị vẫn chưa nhận được đất.

“Tiền thì nộp cho chủ đầu tư theo đúng tiến độ đã cam kết trong hợp đồng nhưng chủ đầu tư không triển khai xây dựng theo đúng cam kết. Do chờ đợi quá lâu mà vẫn không được giao đất, nhiều lần tôi đã đến dự án để xem thực địa. Tuy nhiên có một điều đáng buồn là hiện toàn bộ diện tích dự án vẫn đang được người dân sử dụng để trồng rau, hoa mầu. Cho đến giờ, tôi thực sự lo lắng về số tiền mà chúng tôi đã đóng đã được chủ đầu tư sử dụng như thế nào và liệu bao giờ chúng tôi mới có thể nhận được đất” chị Hạnh cho biết.

Theo phán đoán của chị Hạnh, việc chủ đầu tư đã thu tiền của khách hàng nhưng không triển khai dự án chỉ có một khả năng duy nhất đó là chủ đầu tư đã đem tiền đi phát triển dự án bất động sản khác và khi thị trường đóng băng chính các chủ đầu tư cũng bị mắc kẹt vì vậy không có tiền để triển khai.

Ông Nguyễn Hữu Cường - Ủy viên hiệp hội BĐS cho rằng, lượng tiền mà chủ đầu tư đã huy động dưới mọi hình thức để làm dự án thì có thể căn cứ vào số lượng, khối lượng phần trăm dự án đã hoàn thành để tính ra số tiền mà đã được đầu tư là bao nhiêu.

Ví dụ, trong một dự án những hạng mục được xây dựng như đào hồ, san lấp cơ sở hạ tầng, trồng cây xanh, các công trình xã hội khác....đều có thể định giá được. Một dự án khi đã làm được đến như vậy thì chủ đầu tư đã đổ rất nhiều tiền. Đó là còn chưa tính đến các chi phí “mềm” khác nữa.

Nguồn tiền các chủ đầu tư có có thể là tiền thu của khách hàng, vốn tự có, vốn đi vay, nhưng chỉ cần nhìn vào sự hiện diện của khối lượng công việc so với hiện trạng lúc đầu công với chi phí vô hình là có thể ước tính được khối lượng tiền đã đổ vào dự án. Vì vậy, với những dự án này nếu chủ đầu tư chậm triển khai so với cam kết thì các nhà đầu tư nên chia sẻ với chủ đầu tư. Tuy nhiên, có những dự án chủ đầu tư đã huy động hết tiền của khách hàng nhưng không làm gì thì cần phải lên án.

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản cho rằng, việc các cơ quan quản lý không có cơ chế để quản “túi tiền” của chủ đầu tư sẽ đưa tới rủi ro rất lớn cho cả nhà đầu tư và xã hội. Nhà đầu tư sẽ phải gánh chịu mọi rủi ro và hậu quả của việc huy động vốn, thậm chí có thể bị mất toàn bộ các khoản tiền đã góp vốn do chủ đầu tư phá sản và không có khả năng thực hiện dự án. Trong hoàn cảnh kinh tế khó khăn như hiện nay, nếu các dự án đồng loạt bị đổ vỡ sẽ gây ra hậu quả cực kỳ nghiêm trọng, gây bất ổn xã hội và đẩy người mua nhà rơi vào bi kịch.

Cần quản chặt túi tiền của chủ đầu tư

Một chuyên gia ngành xây dựng cho rằng, nguyên nhân tình trạng nhiều dự án bỏ hoang cũng do quản lý còn lỏng lẻo. Các cơ quan quản lý chưa thẩm định được năng lực của chủ đầu tư, dẫn tới nhiều dự án mới chỉ triển khai ở giai đoạn cơ sở hạ tầng, phân lô bán nền rồi dừng do thiếu vốn.

Trước đó, trao đổi với báo chí, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản đưa ra biện pháp, căn cứ vào cam kết của chủ đầu tư với chính quyền địa phương về tiến độ thực hiện dự án, nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết sẽ bị xử phạt hành chính. "Việc đánh thuế sẽ được đưa vào sử dụng. Các chủ đầu tư sẽ bị đánh thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, chủ đầu tư nào sử dụng nhiều đất sẽ bị đánh thuế cao" ông Hà nói.

Để có thể quản lý được túi tiền của chủ đầu tư, nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản khuyến nghị các cơ quan quản lý phải gấp rút sửa đổi chính sách liên quan đến huy động vốn. Trong đó, mỗi chủ đầu tư phải mở một tài khoản duy nhất tại một ngân hàng cho mỗi dự án để nhận các khoản góp vốn, thanh toán mua từ khách hàng. Việc giám sát sử dụng tài khoản này được trao cho ngân hàng, theo nguyên tắc chủ đầu tư phải lên kế hoạch trước việc sử dụng và ngân hàng chỉ cho phép giải ngân theo kế hoạch.

Ngoài ra, ngân hàng có thể tham gia hợp đồng mua bán nhà trong vai trò bảo lãnh cho chủ đầu tư trong việc huy động vốn. Nếu chủ đầu tư vi phạm không đầu tư xây dựng hoặc đầu tư xây dựng không đúng tiến độ, thì người mua nhà có quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng mua bán nhà và yêu cầu ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm thay mặt chủ đầu tư hoàn trả toàn bộ tiền mua nhà đã góp và thanh toán tiền bồi thường thiệt hại....