'Đẽo cày giữa đường' nhà thu nhập thấp

Quá trình thực hiện chủ trương nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Hà Nội nói riêng là một chuỗi những thắt - mở của cơ chế chính sách. Tuy nhiên càng chắp vá, lời giải cho bài toán bế tắc của loại nhà ở này càng rối tinh.

Vã mồ hôi chạy theo bên mua

Lý do giá nhà quá cao so với khả năng chi trả từng bị cho là thủ phạm khiến các dự án đang triển khai mở bán cho người có thu nhập thấp tại Hà Nội ế ẩm. Trong khi đó, mới năm ngoái, các nguyên nhân "vật lý" vẫn được liệt kê như diện tích căn hộ quá lớn, nhà xây cao tầng được trang bị tầng hầm, thang máy; rồi căn hộ có quy mô, chất lượng và cả tiện nghi tương đương với nhà ở thương mại... Bên cạnh đó, có ý kiến còn phê phán tư duy "quen" làm nhà để bán cố hữu của các chủ đầu tư.

Tuy nhiên, các doanh nghiệp, chủ đầu tư ít nhiều cũng có cái lý của mình. Đó là trước và trong khi triển khai, doanh nghiệp chưa có hướng dẫn nào, chưa có tiêu chí xây dựng loại nhà ở thu nhập thấp. Vì thế chủ đầu tư vẫn phải làm theo chuẩn nhà chung cư do Bộ Xây dựng quy định. Thực tế, đến tháng 8/2012, Hà Nội mới chính thức đưa ra bộ thiết kế cơ sở mẫu nhà ở cho người có thu nhập thấp và khuyến khích các chủ đầu tư áp dụng các mẫu nhà này khi lập dự án để tiết kiệm.

Đại diện Handico 5 - chủ đầu tư nhà thu nhập thấp tại Sài Đồng, từng phân trần, dù chủ đầu tư cố gắng hết mức để giảm giá thành thì ngoài áp dụng công nghệ, chỉ có công đoạn hoàn thiện sử dụng vật liệu như gạch ốp lát, thiết bị nội thất giá rẻ mới có thể khiến giá thành căn hộ rẻ hơn. Ngược lại, phần khung, bên ngoài công trình như cửa sắt, cửa kính và các hệ thống thiết bị ngầm vẫn phải đảm bảo quy chuẩn. Người dân bỏ tiền ra mua nhà thu nhập thấp không có nghĩa là mua một sản phẩm thấp kém, mất an toàn.

Để có mức giá căn hộ vừa với khả năng thanh toán của người mua, chủ đầu tư dự án Đặng Xá 2 vừa công bố sẽ rút một nửa diện tích căn hộ so với dự án Đặng Xá 1, chỉ còn 30-50m2, tương ứng với 300-500 triệu đồng/căn. Tính ra, đơn giá thành trên mét vuông chưa hề rẻ đi, nhưng ít ai để ý rằng số căn hộ trên một mặt sàn càng nhiều thì việc đầu tư xây dựng càng phức tạp, tốn kém.

Theo cách chuyên gia, Việt Nam không thể phát triển thành công chương trình nhà ở cho người có thu nhập thấp với cách làm kiểu "đẽo cày giữa đường".

Quan trọng hơn chuyện chủ đầu tư chạy theo xây căn hộ diện tích nhỏ, nếu không kiểm soát tốt sẽ ảnh hưởng đến chỉ tiêu cải thiện nhà ở cho người dân đô thị của thành phố. Theo kế hoạch, đến năm 2015, Hà Nội phấn đấu đưa diện tích nhà ở bình quân lên mức 26-28m2 sàn/người.

Hiện tại, những người có nhà ở mà diện tích bình quân dưới 5m2/người thuộc đối tượng mua nhà thu nhập thấp và đang có các kiến nghị mở rộng đối tượng ra tối thiểu 10m2/người. Như thế, những căn hộ nhỏ tại các dự án đáp ứng được túi tiền của người thu nhập thấp, nhưng nếu không khéo chẳng khác nào hình thức mới nhưng bản chất không thay đổi.

"Căn hộ nhỏ cho một gia đình 4 người ở chẳng khác nào quay lại thời kỳ nhà bao cấp. Việc nghĩ và chạy theo dư luận sẽ đưa ra những chính sách thiếu toàn diện" - đại diện một doanh nghiệp phản biện.

Nhớn nhác chiều lòng bên bán

Thiếu vốn phát triển nhà thu nhập thấp được cho là một cản trở không nhỏ ảnh hưởng đến giá thành sản phẩm và tiến độ công trình nhà thu nhập thấp. Trước vấn đề này, một ngân hàng lớn vừa kết hợp với Bộ Xây dựng công bố gói tín dụng 2.000 tỷ đồng cho các dự án sớm hoàn thiện.

Tiếp sức cho bên cung nhưng dòng vốn vay thương mại này chưa đáp ứng được nhu cầu của doanh nghiệp, chưa tác động tích cực đến giá thành lẫn tiến độ sản phẩm. Bản thân doanh nghiệp cũng không mặn mà vì càng làm ra sản phẩm càng ế, trong khi người mua nhà thu nhập thấp rất chật vật không vay đủ tiền thanh toán tiến độ mua nhà.

Quá trình thực hiện chủ trương nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Hà Nội nói riêng là một chuỗi những thắt - mở của cơ chế chính sách. Thắt chủ yếu do chưa quản lý được, thể hiện ở chỗ: đối tượng nào đủ điều kiện đăng ký mua nhà và cơ chế nào để nhà thu nhập thấp bán đúng đối tượng.

Giới hạn đối tượng so với chương trình ban đầu của Chính phủ, Hà Nội quy định chỉ những người có hộ khẩu thường trú tại 10 quận nội thành mới là đối tượng được nộp đơn mua nhà. Thời gian sau, doanh nghiệp kêu nhiều quá, thành phố đã mở dần cho những người có hộ khẩu thường trú tại ngoại thành Hà Nội. Từ năm ngoái đến nay, tình hình vẫn ế ẩm. Rất nhiều ý kiến tham gia cần mở rộng cho đối tượng tạm trú dài hạn và đóng bảo hiểm một năm trở lên.

Ngoài ra, các doanh nghiệp cũng ra sức kiến nghị được "tháo" đầu ra bằng cách nới chỉ tiêu diện tích căn hộ tối thiểu từ 5m2/người lên 10m2/người là đủ điều kiện mua nhà; giảm thời gian người mua được phép giao dịch nhà thu nhập thấp từ 10 năm hiện nay xuống còn 5 năm; đẩy mạnh cho dân vay vốn trả dần...

Không chỉ những ưu đãi trong xây nhà thu nhập thấp đối với doanh nghiệp tham gia bị rơi rụng dần, mà theo một số chủ đầu tư, sự thay đổi xoành xoạch cách làm, thiếu các tiêu chí rõ ràng ngay từ đầu khiến họ đang mắc kẹt ở "lưng chừng trời". Theo cách chuyên gia, Việt Nam không thể phát triển thành công chương trình nhà ở cho người có thu nhập thấp với cách làm kiểu "đẽo cày giữa đường".

Vượt qua vấn đề tài chính hay các cơ chế hỗ trợ, giải pháp cho nhà ở thu nhập thấp hiện nay cần phải đồng bộ. Trong đó, theo PGS. TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cái thiếu nhất, hơn cả thiếu tiền, là câu chuyện thể chế. Ông cho rằng, hiện nay chúng ta vẫn đang dùng thể chế xin - cho của thời kỳ bao cấp, mà điều này không còn phù hợp, tiềm ẩn bất công bằng trong một nền kinh tế thị trường.

Còn trả lời câu hỏi hướng giải quyết nào về mặt chính sách khi các dự án không bán được? TS. Phạm Sĩ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, gợi mở rằng: "Nếu các bên có liên quan nắm được các nguyên lý cơ bản, họ sẽ tìm ra cách giải quyết, nhưng nếu cứ tự trói mình lại trong những khuôn khổ nào đó thì sẽ cứ loay hoay mãi không vượt ra được".