Đền bù giải tỏa đất, không nên để DN “tự bơi”

Bất cập lớn nhất trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 2003 liên quan đến cơ chế thu đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

Hội thảo lấy ý kiến cho dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2003 do Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức mới đây tại TP. HCM đã nhận được rất nhiều ý kiến góp ý của các DN bất động sản, các nhà quản lý. Các ý kiến đều thống nhất cao trong việc cần có sự điều chỉnh cơ chế đối với việc đền bù, giải phóng mặt bằng.

Đền bù giải tỏa, nên hai hay một cơ chế?

Theo ý kiến của các nhà quản lý cũng như các DN bất động sản, bất cập lớn nhất trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 2003 liên quan đến cơ chế thu đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường Nguyễn Mạnh Hiển đặt câu hỏi: Thời gian qua, tại TP. HCM, có hơn 40% dự án được chủ đầu tư thỏa thuận để bồi thường đất, chủ yếu là các dự án quy mô nhỏ. Vậy có cần giữ nguyên hai cơ chế thu hồi đất (Nhà nước thu hồi và DN tự thỏa thuận) như hiện nay hay thống nhất một cơ chế?

Góp ý cho vấn đề này, bà Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho rằng, không nên tồn tại cơ chế giao DN tự thỏa thuận bồi thường. Bởi thực tế thời gian qua, đã có không ít dự án không thể bồi thường được vì DN không tự thỏa thuận được với người có đất. “Có nhiều dự án, DN đã bồi thường 90% diện tích, chỉ còn 10% không thỏa thuận được do người dân đòi mức giá cao vô lý”, bà Loan nói và cho biết thêm, đây cũng là một trong những lý do dẫn đến nhiều dự án mặc dù đã được giao đất từ nhiều năm, nhưng đến nay vẫn còn hoang hóa.

KKhông nên tồn tại cơ chế giao DN tự thỏa thuận bồi thường

Tuy nhiên, theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Địa ốc Lê Thành, cần thiết phải để tồn tại 2 cơ chế như hiện nay. “Thời gian qua, Lê Thành đã triển khai 8 dự án, thỏa thuận được 100% các dự án mà không bị khiếu nại nào. Như vậy, cơ chế thỏa thuận với người có đất không có vấn đề, vấn đề là thỏa thuận như thế nào”, ông Nghĩa góp ý, nên giữ cơ chế thỏa thuận với người có đất, đồng thời, bổ sung một số quy định cho phù hợp với thực tế. Đối với một số dự án, người có đất muốn ở lại khu vực của mình vì cho rằng đất ông bà để lại, thì DN có thể bồi thường tái định cư bằng cách hoán đổi đất nông nghiệp cho người dân bằng đất ở ngay tại dự án.

Ông Lê Ngọc Tú, giám đốc Công ty Nhà Bình Dân, cũng đồng tình với 2 cơ chế thu hồi đất hiện nay. Tuy nhiên, theo ông Tú, nên có sự điều chỉnh cơ chế DN tự thỏa thuận bồi thường. Theo đó, nếu một dự án DN không tự thỏa thuận được toàn bộ thì Nhà nước phải có sự hỗ trợ.

Sẽ có cơ chế tạo quỹ đất sạch để DN đấu giá?

Theo ý kiến của nhiều DN, những bất cập của Luật Đất đai 2003 đã làm phát sinh nhiều vấn đề như dự án bị ách tắc do không đền bù được, DN phải đền bù giá cao rồi phải đóng tiền sử dụng đất, tính ra DN phải đóng hai lần tiền.

Tuy nhiên, theo ông Phạm Đình Cường, Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính), nếu nói DN 2 lần đóng tiền sử dụng đất là không hợp lý. “Cần phải hiểu, tiền Nhà nước thu ở đây là tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Nếu DN mua đất nông nghiệp để sản xuất nông nghiệp hoặc mua đất ở để làm nhà ở thì Nhà nước không thu. Ngược lại, DN mua đất nông nghiệp để làm nhà ở thì phải đóng tiền chuyển đổi mục đích sử dụng là điều đương nhiên, vì khi chuyển đổi một khu vực từ nông nghiệp sang nhà ở thì phải chuyển đổi quy hoạch, Nhà nước phải làm hạ tầng, trường học…”, ông Cường giải thích.

Tuy nhiên, ông Cường thừa nhận, cơ chế để DN “tự bơi” trong thỏa thuận đền bù thời gian qua đã làm phát sinh nhiều vấn đề phức tạp, chi phí bồi thường của DN bị đội lên cao. “Trong dự thảo Luật Đất đai lần này, chúng tôi sẽ làm rõ hơn việc không nên để DN tự thỏa thuận trong đền bù, mà Nhà nước cần phải đứng ra thu hồi đất bằng phương pháp mới, đó là thông qua các tổ chức chuyên nghiệp như tổ chức phát triển quỹ đất hoặc thông qua một công ty đền bù. Từ đó, DN sẽ được giao quỹ đất sạch thông qua đấu giá. Khi ấy, DN sẽ có thể tự tính toán, quyết định đầu tư”, ông Cường cho biết.

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Mạnh Hiển cho rằng, nếu áp dụng một cơ chế thu hồi đất thì nhất thiết phải có một tổ chức trung gian làm công tác thu hồi đất theo quy hoạch, tất cả những dự án lớn, nhỏ có sử dụng đất đều phải qua đấu thầu, đấu giá. Các DN không được thương lượng, tự thỏa thuận mua đất của dân như hiện nay.

Tuy nhiên, ông Hiển nhấn mạnh, trong quá trình thực hiện dự án, các DN nên dành một phần diện tích trong dự án của mình để bố trí tái định cư cho người dân bị thu hồi đất, không nên đưa dân đi tái định cư quá xa, tách biệt hẳn với môi trường phát triển mà dự án mang lại cho mảnh đất trước kia dân đã sống.