Đề xuất sửa đổi nhiều nội dung của Luật Đất đai

Có hiệu lực từ ngày 1.7.2014, Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003 có nhiều điểm mới, quy định cụ thể các nội dung liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, cũng như công tác quản lý nhà nước về đất đai. Tuy nhiên, sau 4 năm triển khai thực hiện, luật này đã bộc lộ một số bất cập, thiếu đồng bộ, cần phải sớm sửa đổi...

Theo thống kê của Thanh tra Chính phủ, tỷ lệ khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai chiếm khoảng 70% trong các trường hợp khiếu nại, tố cáo. Những khó khăn, vướng mắc trong quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai 2013 chủ yếu liên quan đến các lĩnh vực: Giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư hạn chế, dẫn đến nguồn lực đất đai vẫn chưa được khai thác, phát huy hiệu quả…

Thiếu đồng bộ, nhiều lỗ hổng

Bộ TNMT cũng đang đề xuất sửa đổi Luật Đất đai 2013, dự kiến sẽ trình Chính phủ cho ý kiến trước khi trình Quốc hội vào tháng 10.2018 (ảnh minh họa).  Ảnh: IT 

Nhận định về những bất cập trong việc thi hành luật, tại hội thảo pháp luật và thực tiễn về tiếp cận đất đai của doanh nghiệp Việt Nam vừa diễn ra tại Hà Nội, GS Đặng Hùng Võ cho rằng, Luật Đất đai 2013 không đảm bảo tính đồng bộ với hệ thống luật pháp nói chung, kể cả từ Hiến pháp cho tới các luật tiếp theo như Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Lâm nghiệp 2017, Luật Quản lý sử dụng tài sản công 2017, Luật Đầu tư công...

So sánh với một số luật khác, GS Đặng Hùng Võ chỉ ra, trong Luật Nhà ở 2014, người nước ngoài có quyền khá lớn trong tiếp cận nhà ở tại Việt Nam, không chỉ để ở mà còn để kinh doanh. Trong khi đó, Luật Đất đai 2013 không thể hiện được điều gì liên quan đến việc người nước ngoài tiếp cận nhà ở tại Việt Nam.

Luật Lâm nghiệp cũng đưa ra cơ chế tiến bộ, đó là cộng đồng dân cư là một chủ sử dụng đất đối với tất cả các loại rừng.

Ngoài ra, GS Đặng Hùng Võ còn cho rằng, một điều trong Luật Đất đai 2013 mà ông cho là vi hiến, thể hiện không đúng ý tưởng của Hiến pháp. Đó là, đối với dự án treo cho gia hạn 24 tháng, sau 24 tháng nếu vẫn treo thì Nhà nước tịch thu đất và tài sản trên đất. Theo ông, đối với đất đai có thể thu hồi vì thuộc sở hữu toàn dân nhưng tài sản trên đất thì không thể tịch thu bởi Hiến pháp đã quy định, Nhà nước không quốc hữu hóa bất kỳ tài sản của một ai nếu như tài sản đó hình thành hợp pháp.

Ngoài ra, GS Võ còn cho rằng, khoảng trống lớn nhất của Luật Đất đai hiện nay là câu chuyện biến vốn đất đai thành vốn tài chính.

Chỗ chặt, chỗ thoáng

Cũng theo GS Đặng Hùng Võ, một số điểm quy định quá chặt chẽ, kìm kẹp vận động của thị trường bất động sản. Ví dụ, Luật Đất đai 2013 quy định doanh nghiệp sở hữu đất ở có thời hạn, theo thời hạn dự án. Theo đó, doanh nghiệp muốn xây dựng nhà ở cho thuê phải đi thuê đất nhà nước chứ không thể sử dụng đất ở của họ để xây dựng dự án. Điều này làm thu hẹp sự phát triển phân khúc nhà ở cho thuê, đấy là điểm bất lợi cho thị trường cũng như chính sách an sinh xã hội.

Dễ nhận thấy nhất là ở nhiều khu công nghiệp, doanh nghiệp muốn xây dựng nhà ở cho công nhân nhưng vì chỉ được sử dụng đất có thời hạn nên không mặn mà. Theo GS Đặng Hùng Võ, cần sửa đổi Luật Đất đai 2013 theo hướng “mở” lại như trước để nhà đầu tư có thể tham gia phát triển các dạng nhà ở theo nhu cầu thị trường.

Trong khi đó, ông Trần Ngọc Hùng - Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam lại cho rằng, trong Luật Đất đai 2013 có một số điểm quy định quá “thoáng”. Cụ thể, “Điểm 3 Khoản c: Đất thu hồi do HĐND tỉnh quyết định là “Dự án khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn chỉnh trang đô thị; cụm công nghiệp; khu sản xuất chế biến; nông sản; lâm sản; thủy sản; hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng”.

Nhận định thêm về điều này, ông Hùng cho rằng, đây là đối tượng thu hồi đất gây nhiều lãng phí thất thoát, tham nhũng, khiếu kiện vì rất nhiều yếu tố không thuộc đối tượng. Ví dụ dự án khu đô thị mới đã nằm trong quy định thuộc thẩm quyền Chính phủ quyết định (Điều 62, Khoản 2) hoặc nằm trong quy hoạch chung của tỉnh, thành phố được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

Vì vậy đưa tiêu chí khu đô thị mới, thậm chí tiểu khu đô thị mới là không phù hợp. Trong một số trường hợp còn dễ xảy ra sự tùy tiện của địa phương và các doanh nghiệp đầu tư lách luật trình phê duyệt khu đô thị mới để được thu hồi đất.

Được biết, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TNMT) đang đề xuất sửa đổi Luật Đất đai 2013, dự kiến sẽ trình Chính phủ cho ý kiến trước khi trình Quốc hội vào tháng 10.2018.

Bộ TNMT dự kiến sửa đổi những vấn đề như bổ sung một số điều khoản của Điều 62 quy định cụ thể các trường hợp thu hồi đất theo quy hoạch để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng như thu hồi đất để thực hiện dự án khu đô thị mới, khu nhà ở; sử dụng đất của dự án có vốn đầu tư nước ngoài…

Đồng thời, Bộ sẽ bổ sung quy định đối với các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì thực hiện giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng, nếu có nhu cầu thì được thực hiện theo cơ chế tự thỏa thuận với người sử dụng đất.

Bộ cũng muốn sửa đổi, bổ sung vào Điều 73 quy định về cơ chế xử lý đối với trường hợp nhà đầu tư không thỏa thuận được với chủ sử dụng đất để nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn quyền sử dụng đất để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh.

Luật Đất đai 2013 quy định, UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể trong việc giao đất, cho thuê đất và tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Trong khi đó, thẩm quyền thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân lại giao cho UBND cấp huyện. Bộ TNMT cho rằng, điều này dẫn đến việc xác định giá đất bị chậm không sát với giá thực tế.

Do đó, Bộ TNMT đề xuất sửa đổi Khoản, 3 Điều 114 Luật Đất đai theo hướng giao thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể cho UBND cấp huyện trong trường hợp thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân; bổ sung đại diện người có đất thu hồi vào thành phần hội đồng định giá đất.