Cuộc chiến trên thị trường căn hộ Hà Nội

Ẩn giấu bên trong vẻ bề ngoài lạnh như băng của thị trường căn hộ Hà Nội là cuộc chiến âm thầm giữa các chủ đầu tư và giữa chủ đầu tư với chính khách hàng của mình.

Thị trường căn hộ Hà Nội gần như đóng băng trong nửa đầu năm nay đồng nghĩa với số lượng gần 16.500 căn hộ tồn đọng, mà Công ty Tư vấn bất động sản CBRE thống kê được, vẫn chưa có đầu ra. Làm thế nào để bán được lượng hàng tồn này đang là bài toán đau đầu với các doanh nghiệp bất động sản ở Hà Nội. Nếu giữ giá bán, thì khó có thể bán được, do các khách hàng đã mua đang bán tháo căn hộ với giá thấp hơn nhiều. Còn nếu giảm giá, thì việc giải quyết hợp đồng với khách hàng đã mua cũng không hề dễ dàng và doanh nghiệp sẽ mất đi một khoản lợi nhuận rất lớn.

Theo ông Nguyễn Mạnh Huy, Trưởng phòng Kinh doanh Công ty Tấc Vàng, dù chưa có nhiều chủ đầu tư công khai giảm giá căn hộ trên thị trường sơ cấp, nhưng trên thị trường thứ cấp, các nhà đầu tư đã chấp nhận lỗ và tìm mọi cách bán tháo căn hộ với giá thấp hơn 20-30% so với giá hợp đồng đã ký với chủ đầu tư. Gần đây, ông Huy đã môi giới bán lại thành công 4 căn hộ tại các dự án trên đường Lê Văn Lương kéo dài với giá hơn 16,5 triệu đồng/m2, trong khi giá bán của chủ đầu tư là 22-24 triệu đồng/m2. Tình trạng này diễn ra phổ biến tại hầu hết các dự án căn hộ tại Hà Nội.

Sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp cũng diễn ra hết sức khốc liệt, do nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đã lớn hơn rất nhiều so với hai năm trước đây. Chỉ riêng hai bên đường Khuất Duy Tiến và Phạm Hùng, có hơn 4.000 căn hộ đã và đang chào bán thuộc các dự án Mandarin Garden (1.000 căn), Thăng Long Number One (1.000 căn), Golden Palace (1.000 căn) và Golden Land Building (700 căn). Sự cạnh tranh còn diễn ra khốc liệt hơn tại quận Hà Đông. Đây là tâm điểm của những dự án bất động sản “khủng” như Daewoo Cleve (4.500 căn), Mulberry Lanes (1.500 căn), Hyundai Hillstate (900 căn), Hanoi Times Tower (800 căn), Usilk City (3.000 căn), Dương Nội (4.000 căn), The Prime (1.200 căn).

Loại căn hộ có mức giá khoảng 1 tỷ đồng/căn được rất nhiều người quan tâm

Trước sức ép cạnh tranh lớn, các doanh nghiệp bung hàng sau buộc phải định giá căn hộ thấp hơn những dự án bán ra trước, khiến các doanh nghiệp khó xử lý lượng lớn căn hộ tồn động. Trên đường Minh Khai, Dự án Thăng Long Garden trước đây bán dưới hình thức góp vốn với giá 25-27 triệu đồng/m2, nhưng năm ngoái, Khu đô thị Times City tung ra bán với giá khởi điểm chỉ hơn 27 triệu đồng/m2. Tiếp đó, Dự án Hoà Bình Green City còn bán giá thấp hơn, khởi điểm chỉ hơn 24 triệu đồng/m2. Trước tình cảnh đó, chủ đầu tư của Thăng Long Garden đã chấp nhận giảm giá và hiện chỉ chào giá hơn 18 triệu đồng/m2 đối với căn hộ xây thô. Nhiều dự án mới bung hàng thời gian gần đây thường có giá khởi điểm khoảng 20 triệu đồng/m2, thấp hơn nhiều so với các dự án tung ra vài năm trước.

Sức ép buộc phải giảm giá để bán căn hộ ngày một lớn, vì nguồn tiền từ ngân hàng vào bất động sản vẫn chưa thông, đồng thời việc thu tiền từ khách hàng đã mua căn hộ cũng rất khó khăn do khách hàng chây ỳ hoặc không còn tiền để đóng đúng tiến độ. Các dự án như Golden Land Building hay Golden Palace mới đây đã chấp nhận giảm giá bằng cách tặng ô tô hoặc giảm giá trực tiếp với mức giảm 5-7 triệu đồng/m2 so với mức chào bán năm ngoái. Dự án căn hộ Skyline tại Khu đô thị Văn Quán cũng đã giảm giá 10% so với giá trước đây. Có chủ đầu tư phải chấp nhận mua lại căn hộ của nhà đầu tư thứ cấp bị bán phá giá, nhằm giữ giá cho dự án của mình.

Mặc dù nhiều doanh nghiệp chấp nhận giảm giá, nhưng thị trường căn hộ Hà Nội có rất ít giao dịch trong nửa đầu năm 2012. Ngay cả khi thị trường gĩ­ được tình hình kinh doanh như năm ngoái, tức là bán được 13.000 căn, thì phải 3 năm nữa, mới tiêu thụ hết lượng hàng tồn và cung mới trong năm nay.