"Cuộc chiến" chung cư: Luật Nhà ở mâu thuẫn với Luật Xây dựng

Luật Nhà ở và Luật Xây dựng có cách tính diện tích khác nhau. Một bên thì chỉ tính thông thủy còn một bên quy định tính phủ bì.

Phóng viên đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Văn Đực -Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành về vấn đề cách tính diện tích căn hộ hiện nay gây nên nhiều tranh chấp.

Thưa ông, theo dõi diễn biến thị trường bất động sản thời gian qua chắc ông cũng nắm được tình hình nhức nhối đó là tranh chấp về vấn đề diện tích căn hộ. Xin ông cho biết quan điểm của mình về vấn đề này?

Luật Nhà ở và Nghị định 71 quy định đo lọt lòng hay tiếng Hán gọi thông thủy. Chính vì thế, khi ra Nghị định 71, tôi là người phản đối nghị định này vì trước đây chúng ta tính theo diện tích xây dựng. Trong hợp đồng mua bán giữa doanh nghiệp và khách hàng thì tính diện tích xây dựng tức là cả vách tường căn hộ với không gian bên ngoài, căn hộ với hành lang. Giữa hai căn hộ là tính theo tim tường.

Nhưng khi tính theo Luật Nhà ở, Nghị định 71 thì diện tích chênh lệch (giảm) từ 5 đến 10%. Căn hộ nhỏ 40 - 50 m2 thì diện tích chênh lệch sẽ lên đến 10%. Sau đó, Thông tư 16/2010 lại ghi lại là tim tường, có nghĩa là trung hòa giữa Luật Xây dựng và Luật Nhà ở.

Có nghĩa là giữa hai căn hộ, giữa căn hộ với hành lang bên ngoài và không gian bên ngoài thì tính theo tim tường, diện tích này chênh lệch ở khoảng giữa từ 3-7%.

Ông Nguyễn Văn Đực - Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành.

Tuy nhiên thường trong hợp đồng giữa người dân và doanh nghiệp thì tính theo diện tích xây dựng nên đưa đến chuyện, khi làm sổ đỏ thì trong sổ đỏ lại ghi là diện tích lọt lòng. Chính vì thế nó gây ra sự tranh cãi giữa người dân và doanh nghiệp.

Vậy theo ông điểm mấu chốt có phải là do Thông tư 16/2010 hướng dẫn sai?

Ngay từ đầu Luật Nhà ở và Luật Xây dựng đã mâu thuẫn nhau. Khi Luật Nhà ở ra đời, tôi đã là người đưa kiến nghị phản đối cho rằng, triển khai thế nào cũng có tranh chấp. Đến thời điểm Nghị định 71 ra đời, tôi cũng là người mạnh miệng ở TP.HCM phản đối nghị định này. Tôi đã dự đoán thế nào cũng tranh chấp và đúng đến nay là thế.

Thông tư 16/2010 lại không phù hợp với Nghị định, nguyên tắc thông tư là giúp triển khai nghị định mà thông tư khác nghị định là thông tư sai rồi. Tôi nghĩ cần bỏ Thông tư 16.

Như ông nói, luật thì mâu thuẫn, thông tư thì hướng dẫn sai. Vậy cách sửa sai nên làm như thế nào?

Về quan điểm cho rằng cột, tường là diện tích chung thì tôi không đồng ý. Tôi cho rằng cột tường đó là giao cho người dân, đó là tài sản của người dân họ tự quản lý và sử dụng nhưng không được quyền thay đổi kết cấu. Ví dụ ống gen không được quyền phá, đục tường nếu không được sự đồng ý của doanh nghiệp và cư dân bên cạnh.

Về phần mình, tôi nghĩ rằng việc doanh nghiệp và người dân mua bán như thế nào thì cứ để họ tự thỏa thuận, không nên ghép vào một điều luật cụ thể. Nếu doanh nghiệp và người dân nhất trí mua bán theo diện tích phủ bì hay diện tích thông thủy thì việc này họ tự thỏa thuận với nhau.

Ví dụ như ở công ty của tôi. Căn hộ 73 m2 thì đo theo xây dựng phủ bì hết, nhưng đo theo Luật Nhà ở, Nghị định 71 thì chỉ còn 68 m2. Người dân cũng sẵn sàng trả 73 m2 nhưng trong sổ đỏ chỉ ghi 68 m2 nên người dân không đồng ý, có sự tranh chấp.

Sau này, để tránh những tranh chấp đó, chúng tôi đưa ra một biện pháp trung hòa là trong sổ đỏ chúng tôi ghi cả hai diện tích, tức là diện tích phủ bì là 73 m2 và diện tích lọt lòng là 68 m2. Vì thế người dân cầm sổ đỏ họ đồng ý đóng tiền cho 73 m2. Hợp đồng của công ty tôi chúng tôi quy định cụ thể cách tính diện tích như thế.

Chúng tôi kiến nghị rằng nhà nước nên ghi luôn cả hai diện tích đó vào trong sổ đỏ, tùy người dân và doanh nghiệp đó thương lượng như thế nào. Còn riêng khách hàng của Đất Lành đồng ý trả cho diện tích xây dựng, chúng tôi làm việc với cơ quan địa phương cấp ghi cả hai loại diện tích đó.

Thưa ông, gần đây có trường hợp khách hàng mua nhà, hợp đồng ghi cụ thể diện tích chung, diện tích riêng, vì dụ cột chịu lực, hộp kỹ thuật, tường bao, hành lang là diện tích chung. Nhưng khi bán nhà thì họ bán cả phần diện tích chung này mà theo Luật Nhà ở thì diện tích sử dụng chung không được bán. Vậy nếu soi hợp đồng như thế thì doanh nghiệp có vi phạm không?

Một số chủ đầu tư ký hợp đồng không rõ ràng cách tính diện tích như thế nào, vì thế xảy ra mâu thuẫn. Việc soạn hợp đồng như trên còn nhiều sai sót từ chủ đầu tư nên người dân có cớ để kiện. Vấn đề ở đây là Luật Nhà ở không công nhận diện tích phủ bì, nhà nước chỉ công nhận diện tích lọt lòng. Vì thế, tôi đề nghị, để giảm tranh chấp tránh thiệt hại cho cả người mua và doanh nghiệp chúng ta xác nhận diện tích trong sổ đỏ cả phần diện tích phủ bì và diện tích lọt lòng.

Xin cảm ơn ông!