Coi chừng ngậm quả đắng với căn hộ nghỉ dưỡng

Trong vòng ba năm tới, thị trường sẽ có nguy cơ đối mặt sự bùng nổ dữ dội của loại hình căn hộ nghỉ dưỡng.

Đó là một trong những nội dung được Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề cập trong văn bản trình Chính phủ về các giải pháp nhằm phát triển bền vững thị trường căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel).

Nguy cơ bội thực nguồn cung

Từ năm 2014 đến nay, trên phạm vi cả nước đã xuất hiện cơn sốt đầu tư phát triển các dự án căn hộ khách sạn, biệt thự trong các khu du lịch nghỉ dưỡng (căn hộ condotel). Phần lớn các dự án condotel đang được tập trung phát triển tại các khu vực ven biển, hải đảo, trong đó Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là ba địa bàn đang phát triển nóng.

Năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn. Trong giai đoạn 2017-2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 27.000-29.000 căn hộ condotel được mở bán với diện tích căn hộ khoảng trên dưới 45 m2.

Để đầu tư dự án condotel, bên cạnh nguồn vốn chủ sở hữu ban đầu, các chủ đầu tư chủ yếu vay nguồn vốn tín dụng ngân hàng và tận dụng nguồn vốn nhà thầu để xây dựng cơ sở hạ tầng ban đầu và công trình của dự án condotel đến thời điểm huy động vốn của nhà đầu tư thứ cấp.

Sau đó, chủ đầu tư bán căn hộ condotel cho khách hàng (nhà đầu tư thứ cấp) nhằm mục đích huy động vốn để thực hiện dự án theo phương thức tương tự như bán nhà ở hình thành trong tương lai, mặc dù pháp luật chưa cho phép thực hiện phương thức này đối với các dự án không phải là bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng thực hiện phương pháp bán hàng này, chủ đầu tư được lợi rất lớn mặc dù phải trả lợi nhuận cam kết cho nhà đầu tư thứ cấp nhưng vẫn rất có lợi so với đi vay ngân hàng và được nhà đầu tư thứ cấp chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh.

Nhiều vướng mắc cần giải quyết để loại hình căn hộ này không phát sinh các hệ lụy trong tương lai.

Đừng chỉ nhìn thấy lợi trước mắt

Với những dự án mà chủ đầu tư cam kết lợi nhuận 8%-12% trong 8-12 năm thì trong giá bán có thể đã bao gồm chi phí trang bị căn hộ; chi phí quản lý khai thác kinh doanh. Đối với những dự án condotel mà chủ đầu tư không cam kết lợi nhuận thì nhà đầu tư thứ cấp phải chịu thêm các chi phí này.

Điều này cho thấy đối với loại hợp đồng mua bán căn hộ condotel có cam kết lợi nhuận, HoREA chưa thấy chủ đầu tư đề cập các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết trả lợi nhuận thật chắc chắn cho nhà đầu tư thứ cấp.

Cũng như chưa có giải pháp rõ ràng để hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận (sau 8-12 năm) để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm. Ngoài ra, nhà đầu tư thứ cấp còn phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi kinh doanh căn hộ condotel.

Một số chủ đầu tư đã cam kết với nhà đầu tư thứ cấp sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở đối với căn hộ condotel nhưng cho đến nay vẫn chưa thấy thực tế cuốn sổ đỏ căn hộ condotel.

Cam kết này không phù hợp với quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai đã quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm, tại những vùng khó khăn thì không quá 70 năm.

Do vậy, theo quy định pháp luật hiện hành thì quyền sử dụng đất căn hộ condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng được sử dụng đất có thời hạn (theo thời hạn của dự án) và có thể được gia hạn.

Ngoài loại thị trường căn hộ nghỉ dưỡng còn xuất hiện một dạng khác là "căn hộ hometel" - cũng là căn hộ du lịch trong các dự án khu du lịch. Đối với sản phẩm này, chủ đầu tư cũng đưa ra cam kết có sổ đỏ quyền sử dụng đất ổn định lâu dài.

Do đó, để thị trường căn hộ condotel phát triển bền vững, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, kiến nghị Bộ Xây dựng có biện pháp yêu cầu các chủ đầu tư dự án condotel có trách nhiệm: Thứ nhất, công bố đầy đủ thông tin về quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn khi bán căn hộ condotel cho nhà đầu tư thứ cấp để tránh nhầm lẫn.

Thứ hai, yêu cầu chủ đầu tư dự án condotel phải công bố các giải pháp bảo đảm thực hiện cam kết lợi nhuận. Thứ ba, công bố minh bạch các chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý trong quá trình kinh doanh, các quyền lợi mà nhà đầu tư thứ cấp được hưởng.

Thứ tư, bàn bạc, thảo luận thống nhất với nhà đầu tư thứ cấp về việc khai thác, kinh doanh căn hộ condotel sau khi đã hết thời hạn cam kết (sau 8-12 năm) để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm đầu tư.