Chuyên gia ngoại hiến kế ‘phá băng’ BĐS

Tồn kho bất động sản cao không phải chuyện bất thường, quan trọng là hành động để kích thích thị trường.

Được trình bày gần cuối Diễn đàn Doanh nghiệp Việt Nam (VBF) 2012 vừa diễn ra tại Hà Nội, song các biện pháp nhằm giảm tình trạng tồn đọng bất động sản được đưa ra từ Trưởng nhóm Công tác đất đai của VBF, ông David Lim, vẫn rất được chú ý lắng nghe. Bởi, phá băng bất động sản dù là yêu cầu rất cấp thiết, song lại vô cùng khó thực hiện.

Dẫn con số dựa trên báo cáo của một đơn vị nghiên cứu trong nước vào tháng 9 /2012 về tình trạng 70.000 căn hộ để ở vẫn chưa bán được tại Hà Nội và Tp.HCM, ông David Lim cho rằng trong tình hình kinh tế toàn cầu hiện nay thì đây không phải là việc bất thường. Song việc quan trọng là cần tìm các biện pháp để kích thích thị trường cũng như xem xét xem các quốc gia khác đang có những hành động gì.

Sau đây là một số ví dụ và đề xuất để giảm lượng bất động sản tồn đọng tại Việt Nam, qua trình bày của ông.

Ưu đãi thuế

Một trong những cách thiết thực nhất để khuyến khích các giao dịch bất động sản, theo ông Lim, là đưa ra một cơ chế thuế suất ưu đãi dành cho giao dịch bất động sản.

Năm 2007, Malaysia đã bỏ thuế thu nhập đối với các giao dịch bất động sản, sang 2008 đã miễn lệ phí đăng ký cho một số giao dịch mua nhà trong. Tương tự, những người mua nhà lần đầu tiên tại Malaysia trong năm 2013 sẽ được miễn 50% lệ phí đăng ký tùy thuộc vào mức giá tối đa của bất động sản, một loạt dẫn chứng được nêu sau khuyến nghị đầu tiên.

Một biểu thuế suất giảm dần theo mức thời gian mà bất động sản được người mua nắm giữ cũng là biện pháp mà nhóm công tác đất đai cho rằng có thể cân nhắc áp dụng tại Việt Nam.

Vẫn lấy ví dụ tại Malaysia, báo cáo của nhóm cho biết, nếu tài sản được nắm giữ lên đến hai năm thì áp dụng mức thuế thu nhập là 10%, từ 2 đến 5 năm thì áp dụng mức 5% và nếu thời gian nắm giữ trên 5 năm thì không phải nộp loại thuế này.

Một trong những cách thiết thực nhất để khuyến khích các giao dịch bất động sản, theo ông Lim, là đưa ra một cơ chế thuế suất ưu đãi dành cho giao dịch bất động sản.

Thu hút nhà đầu tư nước ngoài

Các chính sách sỡ hữu bất động sản tại Việt Nam, theo phân tích của nhóm công tác đất đai cũng đang có sự khác biệt không thuận so với nhiều quốc gia trong khu vực. Mà biểu hiện rõ nhất là các đơn vị nước ngoài không cư trú không được phép thuê hay mua bất động sản tại Việt Nam. Cá nhân nước ngoài cư trú và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thành lập tại Việt Nam được phép mua căn hộ để ở với số lượng hạn chế và chỉ dành cho mục đích để ở của chính mình.

Trong khi đó, tại Thái Lan, một tỷ lệ phần trăm số căn hộ nhất định trong một khu căn hộ có thể được người nước ngoài mua và sở hữu trực tiếp. Người nước ngoài cũng có thể sở hữu một phần vốn thiểu số trong một công ty Thái Lan sở hữu bất động sản. Với Singapore, không có hạn chế nào đối với việc người nước ngoài sở hữu căn hộ. Tương tự, tại Malaysia, người nước ngoài có thể mua bất động sản để ở và bất động sản thương mại với giá cao hơn giá tối thiểu ấn định.

Băn khoăn của các chuyên gia trong nhóm còn nằm ở quy định hiện hành cấm các cá nhân và tổ chức nước ngoài sử dụng bất động sản cho bất kỳ mục đích gì ngoài mục đích để ở.

“Việc xem xét lại quy định cấm nói trên rất có ích”, nhấn mạnh điều này, ông David Lim phân tích nếu một công ty xây dựng bất động sản có thể bán một số lượng lớn các căn hộ trong một tòa nhà cho một nhà đầu tư nước ngoài rồi sau đó nhà đầu tư nước ngoài có thể bán lại các bất động sản đó trên thị trường thứ cấp hoặc cho thuê chúng thì sẽ rất có ích.

Và điều quan trọng là việc thay đổi quy định ngăn cấm nói trên sẽ giúp thị trường bất động sản Việt Nam thu hút nhiều nhà đầu tư bất động sản hơn.

Các chương trình đặc biệt để thu hút người mua nước ngoài là gợi ý tiếp theo cho Việt Nam. Ví dụ được nêu là Tây Ban Nha đã công bố về kế hoạch cấp cho người nước ngoài giấy phép cư trú dài hạn nếu mua bất động sản có giá tối thiểu khoảng 200.000 USD. Bồ Đào Nha và Ireland đã thực hiện các chương trình tương tự trong năm nay để kích hoạt lại thị trường nhà đất trong nước. Gần Việt Nam hơn là Malaysia đã có chương trình tương tự dành cho người nước ngoài muốn ở tại Malaysia.

Nhóm công tác nhấn mạnh, đây là một biện pháp thay thế hấp dẫn và nên được áp dụng nếu không thể hoàn toàn cho phép cá nhân và tổ chức nước ngoài được quyền mua bất động sản tại Việt Nam.

Giảm lãi suất

Cho hay ở hầu hết các nước, nguồn vốn chính để mua bất động sản là bằng nguồn vay ngân hàng, song ông Lim quan ngại, dù có thể thu xếp vay vốn từ các ngân hàng tại Việt Nam, thì lãi suất cao tới 15% đã cản bước và làm nản lòng những ai đang muốn mua bất động sản.

Bởi thế, các tổ chức tín dụng cần đưa ra các chương trình cho vay dành cho người mua bất động sản với mức lãi suất thấp hơn hoặc đưa ra các kỳ hạn thanh toán linh hoạt hơn.

Ngân hàng Nhà nước cũng có thể đưa ra các mức lãi suất cho vay ưu đãi hơn khi cung cấp các khoản vay tín dụng cho những người có thu nhập vừa và thấp để họ mua dạng nhà ở vừa túi tiền.

Nhóm công tác đất đai cho rằng, để giải quyết tình trạng tồn đọng bất động sản hiện nay, quan trọng là phải có chính sách rõ ràng và hành động để áp dụng các biện pháp nhằm kích thích các giao dịch bất động sản.

"Các đặc điểm của mỗi đề xuất đưa ra trên đây có thể được chọn lọc ra để áp dụng tùy theo chính sách của quốc gia và các mục tiêu hướng tới. Chúng tôi mong Chính phủ Việt Nam sẽ nhanh chóng đưa ra và thực hiện các biện pháp linh hoạt để khôi phục lại sự sống động của thị trường bất động sản càng nhanh càng tốt", ông David Lim kết thúc phần trình bày.