Chung cư mini: Vấn đề không mini

Chung cư mini có diện tích từ 30 – 60m2 khi mới xuất hiện đã vô cùng sôi động, đặc biệt kể từ khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP chính thức công nhận quyền sở hữu đối với chung cư mini. Tuy nhiên, sau một thời gian ngắn, phân khúc này cũng không còn được chú ý nhiều bởi quá bất cập.

Những căn mini tưởng chừng có giá rẻ hơn, có thể ở gần trung tâm hơn, thủ tục đơn giản hơn nhưng chưa chắc đã là đáp án tốt cho một phương trình nhiều tham số như vấn đề nhà ở đô thị.

Nhùng nhằng pháp lý

Nghị định 71 có hiệu lực ngày 8/08/2010 đã cởi trói cho ước mơ được sở hữu một căn hộ khiêm tốn của người có thu nhập thấp. Thế nhưng chưa kịp mừng, người dân mua căn hộ chung cư mini đã phải vội lo…Người đã mua thì nín thở chờ đợi sự “biết điều” của chủ đầu tư, người chưa mua thì chần chừ lo lắng về khả năng vận hành, tính pháp lý của loại hình nhà ở này.

Bất cứ ai cũng có thể là chủ đầu tư của các công trình xây dựng chung cư mini, trong đó có cả những người không hiểu luật. Những nội dung trong Nghị định 71, trong Luật Nhà ở, Luật Xây dựng … liên đới đến vấn đề cá nhân, hộ gia đình xây dựng nhà ở tại đô thị từ hai tầng trở lên để bán thì phải tuân thủ những gì, không phải ai cũng biết hoặc tuân thủ.

Qua khảo sát của phóng viên, hầu hết các chủ đầu tư không cần để ý đến vẫn đề an ninh hay nhà để xe cho các chủ hộ. Điển hình như, trong tòa nhà chung cư mini ở trong ngõ nhỏ Hồ Tùng Mậu (Cầu Giấy), bà Lan người sống trong căn hộ 55m2 ở tầng 1 cho biết, khu nhà này đã từng bị mất đến 8 chiếc xe máy trong vòng chưa đầy một năm. Khu nhà này có 20 hộ dân ở nhưng chủ đầu tư không thiết kế nhà để xe, chỉ có 4 căn ở tầng 1 có thể để xe trong nhà, những hộ còn lại phải đem xe ra ngoài gửi với mức phí 220.000 đồng/xe.

Được hỏi về việc cấp sổ cho những hộ dân ở đây, bà Lan cho biết: “Chủ đầu tư hứa sau 2 năm sẽ tách sổ, thủ tục chắc cũng khá phức tạp nhưng chủ đầu tư cam kết rằng nếu không tách được sổ thì sẽ trả lại tiền nhà theo giá gốc cộng với tính lãi NH”. Giá gốc của những căn hộ này chỉ khoảng 550 – 600 triệu, hầu hết các hộ dân ở đây phải mua qua tay nhiều lần, giá mỗi căn giờ là 1,3 – 1,5 tỷ, nếu có cộng cả lãi suất NH thì người dân vẫn sẽ thiệt đơn, thiệt kép.

Hàng loạt những nhà chung cư mini cứ thế mọc lên, có tòa nhà tìm mỏi mắt không thấy lối vào, có nhà chẳng hề có hệ thống chống cháy, nhà nào có thang máy thì cầu thang thoát hiểm bé tí 2 người tránh nhau còn khó, an ninh chung không đảm bảo …

Ngoài ra, tại khoản 3 Điều 43 Nghị định 71 có quy định: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở tại đô thị từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng) thì diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30m2 và phải đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại Điều 70 Luật Nhà ở thì cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho từng căn hộ trong khu nhà nếu có yêu cầu. Nhưng chắc chắn, những người xây dựng các khu chung cư mini này chưa biết đến những quy định đó nên mới cam kết với người dân là sẽ tách được sổ hồng với chất lượng xây dựng như vậy.

Tính pháp lý của chung cư mini còn nhiều bất cập khiến phân khúc này“mất giá” thảm hại (Nguồn Internet)

Không những thế, người dân mua chung cư mini còn không biết rằng, theo quy định của Nghị định 71, chỉ những cá nhân, hộ gia đình mới được xây dựng chung cư mini để bán. Hàng loạt những công ty xây dựng nhà chung cư nhưng chỉ lấy tên cá nhân trên giấy phép xây dựng để thỏa mãn tính pháp lý. Việc rao bán nhà lại được quảng bá dưới danh nghĩa tên công ty nên cái vòng luẩn quẩn về chủ đầu tư của chung cư mini là cá nhân hay DN vẫn chưa thể phân định.

Gánh nặng lâu dài

Quy định pháp lý về chung cư mini đã tương đối đầy đủ, nhưng vấn đề là do chủ đầu tư. Do việc xây dựng chung cư mini tương đối đơn giản, quy mô chỉ gấp 2 – 4 lần nhà dân thông thường, lại không đòi hỏi tư cách pháp nhân hay điều kiện gì khắt khe. Ngay cả thủ tục xin giấy phép cũng tương tự như xin phép xây nhà dân, do đó thành phần chủ đầu tư rất đa dạng và theo đó phát sinh nhiều vấn đề. Ví dụ, đối với việc cấp sổ hồng, phải căn cứ từ giấy phép xây dựng nhà chung cư để bán. Giấy này khác với giấy phép xây dựng nhà ở cá nhân nhưng chủ đầu tư không biết và chỉ xin giấy phép xây nhà ở cá nhân thông thường nên sẽ không thể tách được sổ cho từng căn hộ.

Theo một lãnh đạo Sở Quy hoạch & Kiến trúc HN: hiện nay Hà Nội đang có sức ép về dân số và hạ tầng rất lớn. Mặc dù nhà nước cho phép xây dựng các chung cư mini, đó là chủ trương chung, nhưng việc quản lý về kiến trúc và cơ sở hạ tầng, kỹ thuật ở từng khu vực phải có quản lý riêng để đảm bảo bền vững về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Nếu cứ cho xây dựng chung cư mini một cách tùy tiện thì sẽ phá vỡ hết hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Bộ mặt đô thị và điều kiện sống của cư dân không vì có thêm các chung cư mini mà được cải thiện, thậm chí còn nhếch nhác hơn khi các chung cư này xuống cấp mà không được duy tu, bảo dưỡng. Nếu các cơ quan chức năng không đưa ra những tiêu chí cụ thể để quản lý về diện tích tối thiểu, về các điều kiện vệ sinh, an toàn cháy nổ cũng như các vấn đề pháp lý liên quan đến sở hữu và chuyển nhượng thì chắc chắn không lâu mô hình này sẽ lại là một vấn đề làm đau đầu các nhà quản lý.

Tính pháp lý của chung cư mini còn nhiều bất cập khiến phân khúc này“mất giá” thảm hại (Nguồn Internet)