Chủ đầu tư BĐS: "Sống chết" cứu giá

Ngoài vài ba trường hợp âm thầm điều chỉnh giảm giá trực tiếp cho người mua, đa số chủ đầu tư dự án BĐS tại Hà Nội vẫn không chấp nhận thực tế phũ phàng này. Họ cố gắng duy trì mức giá đã xác lập từ hồi thị trường đạt đỉnh bằng nhiều cách lách khác nhau.

Đường vòng đỡ... giảm giá

Giải pháp ngừng bán, ngừng cung hàng, im hơi lặng tiếng có lẽ được nhiều chủ đầu tư áp dụng nhất. Tìm đến tận nơi gặp một chủ đầu tư dự án lớn để hỏi mua, có đơn vị bán hàng cho biết phải về không vì chủ đầu tư không ra tiếp, không chịu bán hàng với lý do đang dừng để kiểm kê.

Trong lúc giao dịch bất động, tâm lý u ám, thị trường chưa thấy chút ánh sáng, việc ra hàng trong bối cảnh hiện nay là bất lợi, không khác nào tự làm mất giá sản phẩm, mất hình ảnh của doanh nghiệp. Vì thế dù rất muốn nhưng nhiều chủ đầu tư cũng phải ngậm ngùi làm cao với kế hoạch "đóng bán".

Thậm chí, để giữ giá và kéo lại phần nào niềm tin trên thị trường, khi cơ hội đến, một số chủ đầu tư các dự án tại Hà Nội còn bỏ tiền thu gom lại các sản phẩm của mình đang được chào giá rẻ nhất trên thị trường thứ cấp.

Theo giới kinh doanh, đây cũng chính là một lý do khiến vừa qua, ăn theo thông tin lãi suất cho vay giảm, động thái mua vào các sản phẩm giá rẻ nhất thị trường tại một số dự án phía Tây đã tạo ra sự khan hàng, giá bật lên từ vùng đáy trong một thời điểm nhất định.

Dù rất muốn nhưng nhiều chủ đầu tư cũng phải ngậm ngùi làm cao với kế hoạch "đóng bán".

Mặt khác, cũng có trường hợp chủ đầu tư bị động do các nhà đầu tư thứ cấp đua nhau trả lại hàng, buộc họ phải nhận về bán nhằm tránh tình trạng phá giá sản phẩm, tạo thiệt thòi cho cả hai bên.

Tuy nhiên, đáng nói là đằng sau việc ngừng cung hàng là mặt trái khiến các khách hàng, nhà đầu tư nổi giận đó là thực trạng chủ đầu tư hụt hơi về tài chính, tạm dừng thi công triển khai, "đắp chiếu" dự án, chậm trễ vô thời hạn việc bàn giao sản phẩm. Niềm tin của chính các khách hàng đã góp vốn suy giảm, đó mới là nguyên nhân sâu xa khiến giá các sản phẩm càng tuột dốc, dù chủ đầu tư nỗ lực níu giá.

Với các dự án phải ra hàng trong giai đoạn này thì giải pháp cổ điển mà vẫn được các chủ đầu tư ưa chuộng nhất chính là áp dụng khuyến mại. Mới đây, chủ đầu tư một dự án tại Từ Liêm đã quyết định hỗ trợ giảm trừ gói nội thất từ 180-320 triệu đồng/căn hộ. Việc giảm trừ này sẽ kéo giá bán căn hộ từ 30-33 triệu đồng/m2 (đã bao gồm thuế) trước kia, xuống còn 28-30 triệu đồng/m2.

Rùm beng và bóng bẩy nhất tại thị trường Hà Nội phải kể đến chương trình mà chủ đầu tư tận dụng được các thế mạnh tập đoàn của mình. Phải kể đến là chương trình mua căn hộ được tặng ô tô Toyota vừa kết thúc sau hơn 1 tháng triển khai tại dự án Golden Land thuộc quận Thanh Xuân, mà chủ đầu tư là Tập đoàn đầu tư tài chính Hoàng Huy, sở hữu các showroom kinh doanh ô tô tại Hà Nội và Hải Phòng; hay chương trình mua nhà được hưởng các dịch vụ gia tăng miễn phí hoặc giảm giá như ở khách sạn, khu nghỉ dưỡng, chữa bệnh, làm đẹp ở spa của một tập đoàn phát triển BĐS cao cấp trong nước.

Cắt, xén tạo sức hút về giá

Việc bán hàng hướng tới đối tượng người mua ở thực là chìa khóa giải quyết sự đình đốn - hệ quả do mở rộng cửa cho giới đầu tư tham gia quá đà của các chủ đầu tư thời gian qua. Vì thế, hàng loạt những giải pháp, kiến nghị chính sách mà cộng đồng doanh nghiệp đã nêu lên và đang áp dụng từ giải pháp tài chính đến kỹ thuật cũng đều hướng về nhu cầu của số đông.

Trong số này, hỗ trợ khách hàng vay vốn, trả chậm thông qua liên kết nhiều doanh nghiệp, đưa ra các gói tài chính thanh toán hấp dẫn đánh vào tiền lương, tiền công, tiền tích lũy của người mua vẫn đang được các chủ đầu tư tích cực đưa ra.

Một giải pháp gây nhiều tranh cãi hiện nay là để tăng tính thanh khoản của dự án mà vẫn đảm bảo giá bán có lợi, một số chủ đầu tư đề xuất xây căn hộ diện tích nhỏ và thực hiện chia nhỏ căn hộ. Đây cũng là cách làm né việc giảm giá đang được các chủ đầu tư áp dụng.

Không chỉ riêng các chủ đầu tư tại Đà Nẵng hay TP.HCM mà tại Hà Nội, theo giới kinh doanh, 2 tầng penthouse được cắt nhỏ thành 32 căn hộ tại một chung cư tại quận Hà Đông các tháng đầu năm đã rất thu hút khách hàng nhờ mức giá chào rẻ bất ngờ, chỉ 11,5 triệu đồng/m2. Hiện nay trên thị trường, giá mỗi m2 loại căn hộ này dao động từ 16-17 triệu đồng. Mức này thậm chí còn cao hơn cả giá mỗi m2 các căn hộ có diện tích lớn cùng dự án.

Nhưng đáng ngại ở chỗ không chỉ thay đổi thiết kế, thực trạng chung của nhiều dự án hiện là cắt xén chất lượng và tiêu chuẩn xây dựng, bỏ bớt tiện nghi, mức độ hoàn thiện nội thất so với cam kết ban đầu để tập trung vào mức giá đưa ra. Chưa nói đến tính pháp lý, việc sử dụng các sản phẩm như vậy, về mặt chất lượng là một câu chuyện rủi ro đối với người tiêu dùng cuối cùng.

Giới chuyên môn nhìn nhận, các chủ đầu tư BĐS tại thị trường Hà Nội gồm hai loại, thứ nhất đó là các dự án đã có mặt bằng giá được thiết lập cách đây vài năm và thứ hai là các dự án mới ra thị trường trong thời gian gần đây. Nếu các dự án mới tham gia thị trường đã có tính toán giá thành sát thực tế thì các dự án cũ - thời điểm chủ đầu tư có biên độ lợi nhuận cao, sản phẩm có giá thành cao hơn giá trị thực, thì lúc này cũng rất khó để tính chuyện giảm giá.

Một trong nhiều lý do được đề cập là tại thời điểm thị trường cách đây vài năm, chủ dự án nào cũng có mức độ lợi nhuận cao. Giờ đây lượng hàng còn lại ít, nếu giảm giá sơ cấp sẽ tạo ra mâu thuẫn lợi ích giữa khách hàng cũ với khách hàng mới. Đó là bài toán nan giải và nhạy cảm mà thường chủ đầu tư tìm cách "né" bằng các chương trình ưu đãi, khuyến mại cho người mua mới.

Với các dự án mới, ngoài biên độ lợi nhuận đã khá khiêm tốn, lại cộng thêm lạm phát, giá đầu vào của sản xuất kinh doanh ngày càng gia tăng, đầu ra khó khăn. Áp lực điều chỉnh giảm giá quá lớn sẽ dẫn tới tình trạng chủ đầu tư chọn cách cắt giảm chất lượng sản phẩm, điều chỉnh tiến độ, phân kỳ dự án, tạm dừng thi công. Và một vòng luẩn quẩn là, sản phẩm kém cả về chất lượng, vô biên về thời hạn bàn giao thì việc giảm giá nhiều chục phần trăm chắc vào một lúc nào đấy cũng chẳng còn ý nghĩa gì về thanh khoản.