Căn hộ khách sạn phát triển nóng, chủ đầu tư dễ “lách luật", làm liều

Mặc dù phát triển mạnh mẽ trên thị trường bất động sản 2016, nhưng phân khúc Condotel vẫn chưa được pháp luật công nhận, trong các loại hình nhà ở vẫn chưa có tên condotel (căn hộ khách sạn)… điều này dẫn tới nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư.

Chia sẻ tại hội thảo “Toàn cảnh thị trường bất động sản phân khúc Condotel – Cơ hội và Thách thức”, ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch Liên minh các sàn giao dịch bất động sản G5 cho biết: Trong năm 2016, thị trường bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng chứng kiến sự hồi phục, bùng nổ ở các thị trường Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc với 44 dự án được chào bán với hơn 12.000 căn Condotel và hơn 5.000 căn biệt thự ra thị trường.

Tuy nhiên, ông Khánh chỉ ra hàng loạt bất cập của condotel như: Vì mới xuất hiện ở Việt Nam nên nhiều khách hàng chưa biết rõ về hình thức pháp lý sở hữu (50 năm, lâu dài, có được ở hay không) cách khai thác vận hành và chia sẻ lợi nhuận trong tương lai của loại hình BĐS này. 

“Chính vì các thủ tục pháp lý liên quan đến loại hình condotel chưa được quy định chặt chẽ, rõ ràng dễ dẫn đến việc nhiều chủ đầu tư nhập nhằng, lách luật để làm liều”, ông Khánh nói.

Ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch Liên minh các sàn giao dịch bất động sản G5 cho rằng, các thủ tục pháp lý liên quan đến loại hình Condotel chưa được quy định chặt chẽ, rõ ràng dễ dẫn đến việc nhiều chủ đầu tư nhập nhằng, lách luật để làm liều....

Một bất cập khác, nhiều chủ đầu tư cam kết cung cấp sổ đỏ cho nhà đầu tư thứ cấp ngay sau khi bàn giao và thanh toán xong. Tuy nhiên, việc cấp sổ đỏ cho Condotel cũng còn nhiều điều bất cập bởi luật pháp hiện hành còn chưa có quy định cụ thể.

Chưa có quy định cụ thể về BĐS condotel được sử dụng để đầu tư hay để ở. Từ đó dẫn đến việc hiện nay các condotel hoạt động tại Việt Nam chưa có khung quy định chung về việc sử dụng, trả phí tại ​condotel.

Ngoài ra, theo ông Khánh, quy định về tín dụng còn chưa có quy định chặt chẽ cho người vay để mua condotel. Nhiều quy định trong các luật còn có sự chồng chéo. Đặc biệt, vướng mắc trong vấn đề bảo lãnh nghĩa vụ tài chính.

Cũng chỉ ra nhiều bất cập của condotel, ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch CEO Group cho hay, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán condotel. Pháp luật kinh doanh BĐS mới chỉ quy đinh chi tiết đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà mà chưa có quy định chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng (không phải nhà ở) hình thành trong tương lai.

Về vấn đề tài chính, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cho rằng, vốn cho thị trường condotel rất lớn, quy mô hàng ngàn tỷ đồng và thường là một ngân hàng thương mại chủ chốt thực hiện cấp tín dụng với điều kiện tín chấp hoặc thế chấp bằng chính dự án condotel đó. Vì vậy, các quy định siết chặt tín dụng BĐS từ cuối năm 2016 sẽ tác động trực tiếp đến quy mô, điều kiện lẫn lãi suất tín dụng ngân hàng cho vay dành cho thị trường condotel. 

Ngoài ra, sự tách biệt giữa quyền sở hữu và quyền quản lý cho thuê condotel có thể gây ra những tranh chấp bất lợi và kéo dài ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường vốn tín dụng dành cho thị trường condotel.

“Lãi suất cho vay trung dài hạn đến cuối năm 2016 không chênh lệch nhiều so với tỷ lệ lợi nhuận cam kết trên thị trường condotel, do đó, bất kỳ biến động lãi suất theo hướng tăng lên nào cũng ảnh hưởng tới bài toán tài chính của nhà đầu tư, thậm chí đảo lộn hoàn toàn từ lãi sang thua lỗ nếu lãi suất tăng quá cao”, ông Ánh phân tích.

Vị chuyên gia kinh tế này cũng nhấn mạnh, rủi ro tăng lãi suất tuy đã được kiểm soát tốt trong năm 2016 song không phải là không thể xảy ra trong tương lai, đặc biệt là tương lai xa đến 6-8 năm theo hợp đồng tín dụng mua condotel.

“Biến động của lạm phát, tỷ giá hối đoái, chi phí xử lý nợ xấu, gánh nặng nợ công, tình trạng thâm hụt ngân sách nhà nước… đều là những nguy cơ tiềm ẩn dẫn đến tăng lãi suất, tác động tiêu cực tới tín dụng dành cho thị trường condotel”, ông Ánh nói.

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, luật pháp chúng ta đi sau thực tiễn. Trong tất cả các Luật Dân sự, Luật Nhà ở,  Luật Kinh doanh BĐS (tại thời điểm sửa đổi là năm 2013, có hiệu lực vào năm 2014), đều không có thuật ngữ hàng hóa condotel. Thế nhưng trên thực tế, loại hình này đang phát triển mạnh mẽ trên thị trường BĐS 2016.

Cho rằng, Condotel chưa được chính thức khẳng định pháp lý của nó trong pháp luật, trong các hình thức loại hình nhà ở cũng chưa có loại hình condotel, vì thế theo ông Nam, việc rủi ro về mặt pháp lý đối với người mua là có thể xảy ra. Do đó, theo ông cần có những kiến nghị với Chính phủ, Nhà nước đưa ra Quốc hội sửa đổi cơ bản từ Luật đến Nghị định, Thông tư.