Cải tạo chung cư cũ Hà Nội: Vẫn loay hoay bài toán cân đối lợi ích nhà đầu tư

Hà Nội đã ban hành quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc nhà cao tầng khu vực nội đô lịch sử. Tuy nhiên, trong phương án quy hoạch cải tạo chung cư cũ, nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn đề xuất chiều cao vượt xa quy chế.

Tiếp tục đề xuất nhồi cao ốc vào nội đô

Nhằm mục tiêu giảm tải cho khu vực nội thành, tháng 4/2016, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử. Căn cứ vào kết quả nghiên cứu thực tế, quy chế mới ban hành đã nêu rõ các chỉ số về mật độ xây dựng, chiều cao công trình và quy mô dân số. So với những quy định trước đó, Quy chế quản lý ban hành năm 2016 đã đưa ra nhiều giải pháp “cởi trói” nhằm thu hút doanh nghiệp tham gia vào kế hoạch cải tạo chung cư cũ.

Những khu vực nội thành có mật độ dân số cao từng bị giới hạn dưới 20 tầng như Giảng Võ, Láng Hạ, Văn Cao, Liễu Giai, Nguyễn Chí Thanh, Tôn Đức Thắng, Nguyễn Lương Bằng, Tây Sơn được xây 24 - 27 tầng, tùy theo đoạn tuyến. Các tuyến phố chính gồm: Hào Nam, Hoàng Cầu, Yên Lãng, Lò Đúc, Chùa Bộc, Thái Hà, Phạm Ngọc Thạch, Tôn Thất Tùng, xung quanh hồ Thành Công được xây tối đa 24 tầng…

Tuy nhiên, các biện pháp “cởi trói” được thành phố đưa ra dường như chưa đáp ứng đủ mong muốn của nhà đầu tư. Trong phương án quy hoạch được các doanh nghiệp nộp về Sở Quy hoạch - Kiến trúc đến thời điểm này, tất cả những vị trí đất “vàng”, đất “kim cương” đều được đề xuất chiều cao và quy mô dân số vượt xa Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử ban hành 2016, vượt quá sức chịu tải của hạ tầng khu vực, và vượt thẩm quyền phê duyệt của UBND thành phố Hà Nội.

19 doanh nghiệp tham gia lập quy hoạch cải tạo 26 khu chung cư cũ.

Cụ thể, khu tập thể Kim Liên (Đống Đa) đề xuất chiều cao tối đa 40 tầng, quy hoạch dân số gần 30.000 người. Trong khi đó, theo Quy chế vừa ban hành thì khu vực này chỉ được xây tối đa 24 tầng - quy hoạch dân số 15.000 người. Khu tập thể Thành Công (Ba Đình) được Cty CP Đầu tư phát triển đô thị Việt Hưng đề xuất ý tưởng chiều cao tối đa 34 tầng, quy mô dân số gần 21.000 người, vượt xa quy định nêu trong quy chế là tối đa 24 tầng và dân cư 13.500 người. Khu tập thể Giảng Võ được đề xuất chiều cao tối đa 50 tầng, trong khi theo quy chế quản lý chiều cao chỉ được tối đa 21 tầng. Tương tự, khu tập thể Ngọc Khánh (Ba Đình) quy định xây dựng cao tối đa 21 tầng, quy mô dân số 17.800 người, được doanh nghiệp đề xuất ý tưởng xây cao tối đa 48 tầng với quy mô dân số gần 27.000 người. Khu tập thể Nam Đồng (Đống Đa) đề xuất ý tưởng chiều cao phù hợp với quy chế quản lý là xây tối đa 24 tầng, nhưng quy mô dân số lại vượt quá 3.000 người so với quy chế…

Phải thực hiện theo quy chế

Trao đổi với PV Tiền Phong, một đại diện Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, trong quá trình lập quy hoạch, các doanh nghiệp có quyền đề xuất ý tưởng của mình để trình thành phố xem xét và quyết định. Tuy nhiên, việc xem xét và phê duyệt đến đâu sẽ tuân thủ theo đúng quy định pháp luật đã có hiệu lực. Trong trường hợp đề xuất của các đơn vị vượt ngoài nội dung quy chế quản lý, các cơ quan chức năng sẽ kiến nghị những giải pháp hỗ trợ đảm bảo quyền lợi đối ứng tương xứng cho doanh nghiệp khi tham gia cải tạo chung cư cũ.

Giáo sư Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho rằng, “Khi ban hành Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng khu vực nội đô, chắc chắn thành phố đã xem xét đầy đủ các chỉ số hạ tầng của từng khu vực nên ta phải nghiêm túc thực hiện. Việc doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư cũ là rất đáng hoan nghênh, để bù đắp lại cho nguồn vốn doanh nghiệp đã đầu tư, thành phố có thể xem xét trả cho doanh nghiệp quỹ đất đối ứng tương ứng thay vì chấp thuận cho xây thêm cao ốc cao 34 - 50 tầng ở khu vực nội đô…”, ông Võ phân tích.

Cuối năm 2016, UBND thành phố Hà Nội đã công bố danh sách 19 doanh nghiệp tham gia lập quy hoạch cải tại 26 khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố nhằm mục tiêu chỉnh trang tổng thể và đồng bộ bộ mặt đô thị. Theo kế hoạch, trước tháng 4/2017, các đề án quy hoạch phải hoàn thành nộp về Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội.

Tuy nhiên, trong quá trình triển khai, việc lập quy hoạch đã không đảm bảo tiến độ. Một số khu chung cư nằm sâu trong các khu dân cư thua kém về giá trị thương mại vẫn ế khách. Sau khi Tập đoàn Hòa Phát xin rút, đến nay khu tập thể Tân Mai (Hai Bà Trưng) chưa có đơn vị vào thay thế lập quy hoạch. Mới nhất, vừa có thêm 3 khu tập thể cũ là 60 Thổ Quan, Đường Sắt, Xí nghiệp xây lắp H24 rơi vào cảnh “bơ vơ”, khi một đại gia bất động sản xin rút lui phút chót không rõ lý do.

Cải tạo chung cư cũ khi nào thực sự có lối thoát? Câu hỏi đang chờ giải pháp thực sự khả thi của thành phố Hà Nội trong cân đối lợi ích nhà đầu tư, người dân và nhà nước.