Bộ Tài chính lại tính thuế tài sản với chung cư?

Sau nhiều phản ứng của dự luận về Dự thảo Luật Thuế tài sản, đặc biệt ngưỡng chịu thuế từ 700 triệu đồng trở lên với nhà là quá thấp, Bộ Tài chính đã đăng đàn cách tính thuế tài sản theo dự luật.

Bộ Tài chính lấy dẫn chứng 1 căn hộ chung cư diện tích 75m2, trong tòa nhà 20 tầng tại Hà Nội. Giá mua căn hộ chung cư theo hợp đồng mua bán là 2,5 tỷ đồng.

Giá đất tại bảng giá đất do UBND TP Hà Nội công bố đối với vị trí thửa đất xây dựng căn chung cư trên là 10 triệu đồng/m2. Suất vốn đầu tư xây dựng nhà chung cư do Bộ Xây dựng công bố là 9,7 triệu đồng/m2 (với chung cư từ 18 - 20 tầng).

Theo Dự luật Thuế tài sản, căn hộ chung cư sẽ phải chịu thuế đất trên hệ số 0,2 (nhân theo diện tích căn hộ), đơn giá đất tính thuế theo công bố của địa phương. Thuế tài sản với phần nhà được tính trên giá xây dựng của cấp tỉnh ban hành, mức sàn tính thuế từ 700 triệu đồng trở lên. Mức thuế với đất và nhà là 0,4%/năm.

Bộ Tài chính lại tính thuế tài sản với chung cư? - 1

Thuế tài sản với căn hộ chung cư sẽ được tính theo khấu hao hàng năm do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm.

Với trường hợp chung cư mới xây:

Thuế tài sản với phần đất căn hộ trên tính bằng diện tích căn hộ nhận hệ số 0,2, nhân với đơn giá đất 10 triệu đồng/m2. Mức thuế suất là 0,4%.

Cụ thể: 75m2 x 0,2 x 10 triệu đồng = 150 triệu đồng. Với mức thuế 0,4, căn hộ trên mất 600 nghìn đồng tiền thuế mỗi năm.

Thuế tài sản với phần nhà của căn hộ trên sẽ bằng diện tích căn hộ nhân với đơn giá xây dựng nhà chung cư là 9,7 triệu đồng/m2. Phần giá trị vượt 700 triệu đồng sẽ bị tính thuế 0,4%.

Cụ thể: 75m2 x 9,7 triệu đồng = 728,25 triệu đồng. Như vậy, căn hộ này sẽ bị đánh thuế phần 28,25 triệu đồng. Với mức thuế 0,4%, căn hộ này mất thuế nhà 113 nghìn đồng/năm.

Như vậy, trường hợp căn hộ chung cư trên sẽ mất thuế tài sản cho phần đất và nhà mỗi năm là 713 nghìn đồng.

Trường hợp khu chung cư đã được đưa vào sử dụng 7 năm:

Do giá trị đất không tính khâu hao, thuế tính mãi mãi, nên nếu đơn giá đất trên đại bàn không đổ, căn nhà trên vẫn phải mất thuế tài sản với đất 600 nghìn đồng mỗi năm.

Tuy nhiên, nếu giá đất do địa phương ban hành thay đổi, thì sau 5 năm tính mức ổn định sẽ phải tính lại giá đất theo khung mới, khi đó mức thuế có thể tăng rất mạnh, do giá đất thay đổi theo giá thị trường, giá đất sau 5 năm sẽ rất nhiều thay đổi.

Tuy nhiên, do tính thời gian khấu hao tài sản (chất lượng còn lại sau 7 năm), của chung cư trên chỉ còn 80% (áp dụng tại Hà Nội), nên giá trị nhà chỉ gần 600 triệu đồng. Do giá nhà thấp hơn sàn 700 triệu đồng, nên không chịu thuế với nhà.

Như vậy, sau 5 năm đóng thuế tài sản với nhà, căn hộ trên sẽ không bị tính thuế nhà nữa, nhưng thuế đất vẫn phải nộp hàng năm.

Nếu đơn giá nhà, đất thay đổi sau 5 năm ổn định, tiền thuế sẽ thay đổi theo. Nếu khi đó đơn gia xây dựng tăng mạnh, dù đã khấu hao nhưng giá trị nhà vẫn vượt ngưỡng 700 triệu đồng, thì chủ căn hộ trên vẫn phải quay lại đóng thuế.