BĐS hết "rối" nhờ Luật Đất đai?

Nhằm lắng nghe ý kiến từ cộng đồng doanh nghiệp để hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi để Chính phủ trình Quốc hội vào tháng 10-2012 và dự kiến Quốc hội sẽ thông qua vào tháng 6-2013, cuối tuần qua Bộ Tài nguyên - Môi trường (TN-MT) đã phối hợp với Hiệp hội BĐS TPHCM (HOREA) tổ chức hội thảo về vấn đề này.

Đi tìm nút rối

Gợi ý về cơ chế thu hồi đất, Thứ Trưởng Bộ TN-MT Nguyễn Mạnh Hiển cho rằng có 4 tồn tại của chính sách, pháp luật đất đai cần phải sửa đổi. Theo đó, tiềm năng đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nguồn lực cho phát triển kinh tế-xã hội, việc sử dụng đất đai vẫn còn lãng phí.

Công tác quản lý vẫn còn những bất cập, chưa ngăn ngừa được tham nhũng, tình trạng đầu cơ BĐS vẫn diễn ra phổ biến ở những đô thị lớn.

Tình hình khiếu kiện về đất đai vẫn còn diễn biến phức tạp, nguyên nhân chủ yếu liên quan đến việc bồi thường, giải tỏa thu hồi đất. Thu hồi đất, tái định cư vẫn còn bất cập.

Hiện nay việc Nhà nước thu hồi đất và nhà đầu tư (NĐT) tự thỏa thuận để chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều có những ưu điểm và hạn chế riêng. Tuy nhiên, hiện cơ chế thỏa thuận được thực hiện tại TPHCM khá tốt, hơn 40% dự án trên địa bàn do NĐT tự thỏa thuận.

“Cần góp ý để Luật Đất đai đợt này sửa đổi theo hướng sẽ khắc phục hạn chế của từng cơ chế hoặc xem có nên duy trì song song 2 cơ chế” - ông Hiển đề nghị. Giám đốc Sở TN-MT TPHCM Đào Anh Kiệt cho biết hiện TP phải thực hiện nhiều dự án xã hội nên Nhà nước sẽ đứng ra thu hồi đất để thực hiện những dự án phục vụ mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng…

Còn những dự án sản xuất kinh doanh phù hợp với quy hoạch thì NĐT tự thỏa thuận. Theo ông Kiệt, phải có 2 cơ chế song song, vấn đề là làm sao để cả 2 cơ chế đều thực hiện tốt.

Nhiều ý kiến đồng tình giữ 2 cơ chế, tuy nhiên yêu cầu phải sửa đổi ngay các vấn đề bức xúc trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, nhất là các dự án đã bồi thường trên 80% nhưng gặp khó trong phần đất còn lại.

Chủ tịch HOREA Lê Hoàng Châu đề xuất 2 phương án cho phần diện tích còn lại. Theo đó NĐT sẽ trả mức giá cao nhất đã bồi thường trong dự án hoặc sẽ thuê công ty tư vấn thẩm định giá độc lập để thẩm định và bồi thường theo giá được công ty thẩm định.

“Cần phải có cơ chế thu hồi rõ ràng vì rất nhiều doanh nghiệp (DN) hiện nay bị kẹt dự án chỉ vì vài hộ không đồng ý giá. Có một số dự án DN đã đền bù trên 90%, những hộ dân cuối cùng đòi giá đất nông nghiệp lên đến 30 triệu/m2, trong khi dự án của DN chỉ dự kiến bán 12 triệu đồng/m2” - ông Châu cho biết.

Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT CTCP Nam Long, cho rằng hiện nay chính sách pháp luật còn rất nhiều vô lý. Thí dụ đất của DN nhưng khi liên doanh với đối tác nước ngoài buộc phải chuyển qua thuê chính đất của mình 50 năm. Sau thời gian này sẽ như thế nào? Xác lập quyền sở hữu hiện nay cũng không rõ ràng, công hữu nhưng ai là chủ sở hữu cũng không rõ...

Giá thị trường nhưng... phi thị trường

Một vấn đề được nhiều người quan tâm đó là bảng giá đất. Nhiều đại biểu kiến nghị nên bãi bỏ việc công bố bảng giá đất hàng năm vì việc này làm cho các địa phương tốn nhiều công sức xây dựng nhưng không đáp ứng được tiêu chí “sát giá thị trường trong điều kiện bình thường”, đồng thời lại bị khống chế bởi khung giá đất của Chính phủ.

Khung giá đất chưa sát với giá thị trường khiến doanh nghiệp BĐS
gặp khó khi triển khai dự án.

Cụ thể, bảng giá đất TPHCM năm 2012 quy định 3 con đường tại trung tâm quận 1 (Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ) có giá cao nhất là 81 triệu đồng/m2, thấp hơn nhiều lần so với giá đền bù Nhà nước ban hành 370 triệu đồng/m2.

Ông Lê Hoàng Châu cho biết, có 1 hộ gia đình tại đường Đồng Khởi đã đòi giá bồi thường 80 lượng vàng/m2 (tương đương gần 3,35 tỷ đồng/m2).

Ông Đào Anh Kiệt cũng cho rằng khung giá đất được xây dựng chưa sát với giá thị trường dứt khoát phải sửa. “Đề nghị Chính phủ bỏ khung giá đất hoặc để các địa phương linh hoạt xây dựng khung giá đất tiệm cận với giá thị trường, tránh tình trạng giá đất khu vực này cao gấp 4 lần, khu vực kia cao gấp 7 lần” - ông Kiệt nói.

Theo LS. Trương Thị Hòa, để cho các địa phương tự xây dựng bảng giá đất cũng khó, do đó Chính phủ nên có khung giá đất riêng cho từng địa phương để địa phương xây dựng giá đất theo khung đó và ổn định trong 5 năm.

Liên quan đến việc bồi thường và hỗ trợ người dân bị thu hồi đất, LS. Trương Thị Hòa cho rằng việc định giá đất hiện nay chẳng khác nào đánh đố. Chính vì thế, việc thu hồi đất vẫn còn rất nhiều bất hợp lý.

LS. Hòa đề nghị quy định rõ thêm phần hỗ trợ cho người dân, mở rộng đối tượng hỗ trợ, đặc biệt đối với các trường hợp đất đang có người sử dụng nhưng chưa được công nhận quyền sử dụng đất. Theo LS. Hòa, đất đang sử dụng nhưng bị thu hồi người dân đã phải chịu nhiều thiệt thòi.

Vì vậy, làm sao tái định cư cho người dân hợp lý, quan tâm đến đời sống người dân, trong đó nên cố gắng có phương án tái định cư tại chỗ vì những người bị thu hồi đất luôn muốn gắn bó với nơi ở cũ của mình. “Bài toán thu hồi đất sẽ được giải quyết tốt nếu có một chính sách đền bù, hỗ trợ và tái định cư hợp tình, hợp lý” - LS. Hòa nói.

Nhiều đại biểu khác đề nghị Luật Đất đai sửa đổi lần này cần phải làm rõ một số vấn đề cơ bản như xác lập quyền sở hữu, quyền lợi của người sở hữu đất khi bị thu hồi phải được đảm bảo; các quy định chính sách liên quan phải rõ ràng, không thể có quá nhiều quy định chồng chéo, làm trì trệ, kiềm hãm sự phát triển của xã hội nói chung và DN nói riêng.