BĐS: Đại hạ giá cũng không xong

Nhiều doanh nghiệp đang than phiền phương pháp tính tiền sử dụng đất hiện nay khiến giá căn hộ bị đẩy lên quá cao, muốn giảm xuống để bán cũng không được

Để tự cứu mình trong thời điểm thị trường nhà đất quá khó khăn như hiện nay, nhiều doanh nghiệp (DN) cố gắng tiết giảm chi phí đầu tư để hạ giá thành nhằm bán rẻ căn hộ song việc này cũng đang bị ách tắc. Do đâu có nghịch lý này?

Tiến thoái lưỡng nan

Từ khi Nghị định 69 về việc thu tiền sử dụng đất theo giá thị trường đối với DN thực hiện dự án nhà ở được áp dụng vào ngày 1-10-2009 đến nay, đã có hàng chục cuộc họp kiến nghị tháo gỡ vướng mắc nhưng mọi việc vẫn chỉ dừng lại trên giấy tờ.

Nhiều DN coi nghị định này như “ông kẹ” bởi nó tạo ra những khó khăn cho DN, làm đội giá thành căn hộ ngay trong lúc thị trường bất động sản đang ế dài như hiện nay.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Cổ phần Lê Thành, bức xúc: Hiện đơn vị đang chuẩn bị triển khai đầu tư dự án Lê Thành Twin Towers (quận Bình Tân - TPHCM).

Do tình hình khó khăn của thị trường nên công ty lên phương án bán căn hộ với mức giá từ 13,9 đến 14,5 triệu đồng/m2. Thế nhưng, cơ quan chức năng cho rằng ở khu vực này phải bán giá 17 triệu đồng/m2 và lấy đó làm căn cứ để tính khoản tiền sử dụng đất cho cả dự án.

Giá căn hộ khó giảm do vướng quy định liên quan đến cách tính tiền sử dụng đất (Ảnh chỉ có tính chất minh họa). Ảnh: TẤN THẠNH

“Chúng tôi muốn bán rẻ để xoay nhanh vòng vốn nhưng cơ quan chức năng tính giá bán trên trời như vậy thì rất khó thực hiện”- ông Nghĩa than thở. Ngoài ra, Công ty Lê Thành cũng đang triển khai dự án Lê Thành Tân Tạo (quận Bình Tân) với hơn 1.200 căn hộ, mức giá bán dự kiến khoảng 11 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, theo ông Nghĩa, tiền sử dụng đất của dự án này cũng sẽ tương tự, công ty không thể bán với giá 11 triệu đồng/m2.

Bà Lê Thúy Hương, Tổng Giám đốc Công ty ECI Land, cũng lo ngại không kém khi dự kiến giá bán căn hộ một dự án nằm trên đường Nguyễn Cửu Phú, phường Tân Tạo A, quận Bình Tân là 13 triệu đồng/m2, thế nhưng cơ quan chức năng lại yêu cầu phải bán 17 triệu đồng/m2 để làm căn cứ tính khoản tiền sử dụng đất phải nộp.

“Chúng tôi đã xây xong nhà mẫu và cam kết sẽ bán đúng giá 13 triệu đồng/m2. Các cơ quan chức năng có thể giám sát, nếu chúng tôi bán hơn cứ việc xử lý nghiêm… ” - bà Hương khẳng định.

Xin nộp bằng đất, căn hộ…

Theo quy định hiện hành, hiện có 3 phương pháp dùng để xác định tiền sử dụng đất gồm so sánh, thặng dư và chiết khấu dòng tiền. Đối với các dự án kinh doanh nhà có doanh thu, có chi phí thì áp dụng phương pháp thặng dư.

Đây là phương pháp bị DN kêu ca nhất. Cách tính cụ thể là tổng doanh thu dự án sau khi trừ chi phí đầu tư (bao gồm tiền xây dựng, lãi vay ngân hàng, lợi nhuận 15%...), còn lại là tiền sử dụng đất. Nhiều DN cho rằng tính theo cách này khiến giá căn hộ bị đẩy lên quá cao, muốn giảm xuống để bán nhanh cũng không được nên hàng loạt dự án bị đình trệ.

Ông Nguyễn Cảnh Hà, Giám đốc Công ty An Thiên Lý, cho biết Nghị định 69 quy định mức thuế đóng tiền sử dụng đất là 100% theo giá thị trường tại thời điểm nộp hồ sơ. DN muốn triển khai dự án phải hoàn thành 4 bước theo thứ tự: chi phí thủ tục, chi phí giải phóng mặt bằng, hạ tầng và sau cùng là đóng thuế. Việc phải trả 3 chi phí đầu rồi mới tính đến thuế với khung giá cao sẽ khiến DN không có đường lùi nữa.

Ông Lê Ngọc Tú, Giám đốc Công ty Địa ốc Bình Dân, than thở về dự án của mình chỉ có 1,4 ha nhưng tiền sử dụng đất “nuốt” gần như hết sạch. Cụ thể, theo tính toán của ông, nếu bán hết dự án thì doanh thu là 60 tỉ đồng nhưng chỉ riêng tiền sử dụng đất đã ngốn đến 57 tỉ đồng. Thấy sự việc quá bất hợp lý, ông đã gõ cửa nhiều nơi để xin cứu xét nhưng đến nay vẫn chưa được giải quyết.

“Tiền sử dụng đất quá cao, thị trường lại khó nên tôi xin được đóng thuế bằng… đất của dự án. Nếu vẫn không xong, tôi sẵn sàng giao dự án lại cho cơ quan chức năng kinh doanh, sau khi bù trừ, cho tôi lại được bao nhiêu thì cho” - ông Tú bức xúc.

Bà Lê Thúy Hương cũng kiến nghị cho công ty được nộp sản phẩm là căn hộ thay vì tiền sử dụng đất, bởi hiện căn hộ giảm giá bán cũng còn khó tiêu thụ, nói chi là bán theo mức giá cao như cơ quan chức năng đưa ra.