BĐS: "Ai chết cứ chết, ai làm cứ làm"

Sau hơn 1 năm bị NH siết tín dụng, thị trường BĐS đã rơi vào tình trạng mất thanh khoản, nhiều DN dưới sức ép của nợ nần từ tiền vay NH đã không thể chịu đựng được và buộc phải loại mình ra khỏi cuộc chơi.

Số DN còn trụ lại được trong bối cảnh này đều là những DN có sức khỏe tài chính tốt và ổn định. “Ai chết cứ chết, ai làm cứ làm, vì về lâu dài BĐS vẫn là một kênh đầu tư hiệu quả” - giám đốc một DN BĐS lớn nhận định.

Thị trường kiểm tra sức khỏe chủ đầu tư

Quả thật, không chỉ với thị trường mà ngay cả NĐT cũng có thể dễ dàng kiểm tra được sức khỏe của chủ đầu tư thông qua tiến độ xây dựng tại các dự án BĐS. Tại Hà Nội, trong khi nhiều công trình đang phải "trùm mền" vì chủ đầu tư không có tiền để triển khai tiếp và đang chờ tìm đối tác để bán...thì ngược lại, vẫn có những dự án được rầm rộ thi công suốt ngày đêm để kịp với tiến độ bàn giao nhà.

Cùng nằm trên trục đường Lê Văn Lương kéo dài nhưng dự án Parkcity sau 2 năm khởi động hiện vẫn khá hoang tàn. Toàn bộ dự án rộng 77 hécta phần lớn vẫn để hoang cho cỏ mọc. Tại khu nhà thấp tầng tiểu khu 1, gói thầu đầu tiên đã được đơn vị thi công làm xong phần móng từ tháng 10.2011. Theo kế hoạch, dự án tiểu khu này sẽ hoàn thành và bàn giao nhà vào quý I/2013, nhưng đến nay, tiến độ toàn bộ gói thầu vẫn giậm chân tại... phần móng. Vì vậy, công trường cỏ mọc um tùm, các trụ cột bêtông trơ lõi thép han gỉ.

Trong khi kế đó, dự án KĐT mới An Hưng, sau 2 năm triển khai xây dựng, hiện toàn bộ các dãy nhà biệt thự, liền kề đã xây dựng xong và đã bàn giao một phần căn hộ cho khách hàng. Tại công trường xây dựng, các nhà thầu vẫn đang tập trung hoàn thành nốt các hạng mục còn lại như hồ điều hòa, trồng cây, lát nền đường...để bàn giao nhà cho khách hàng.

Tương tự, dọc tuyến đường Mễ Trì (Từ Liêm), rất nhiều dự án tổ hợp thương mại bị bỏ hoang từ nhiều năm, trong khi có những công trình lại hối hả xây dựng. Dự án Golden Palace do CTCP Đầu tư Mai Linh làm chủ đầu tư là ví dụ. Cho đến thời điểm này, dự án đã hoàn thành xây dựng xong 4 tầng hầm ngầm và bắt đầu thi công đến sàn tầng 1. Cuối tuần trước, khi dự án đầy đủ điều kiện về pháp lý, chủ đầu tư mới bắt đầu thực hiện việc huy động vốn của khách hàng. Hay như các dự án của Tập đoàn Vingrroup, từ Times City; Royal City hay Vincom Village.., ở dự án nào nhịp độ xây dựng cũng hết sức khẩn trương, cùng lúc hàng chục nhà thầu triển khai, đảm bảo bàn giao cho khách hàng đúng tiến độ.

Từ sự tương phản rõ nét trên, nhiều ý kiến cho rằng sau 2 năm đương đầu với tác động từ cuộc khủng hoảng kinh tế, điều tích cực mà thị trường có được trong lúc này đó chính việc thanh lọc các đối tượng tham gia, đặc biệt các chủ đầu tư không chuyên nghiệp. Còn với những DN có chiến lược kinh doanh ổn định, sử dụng vốn đúng mục đích và ít phụ thuộc vào tín dụng NH sẽ phát triển bền vững.

Bên cạnh những dự án phải trùm mền, vẫn có những dự án được rầm rộ thi công. (Ảnh minh họa).

Chết vì đầu tư dàn trải

Có thể thấy, phần lớn các dự án thành công trong thời gian qua đều có chung một điểm đó là chủ dự án không có chiến lược đầu tư dàn trải. Mọi nguồn vốn thu được từ khách hàng, vốn tự có của chủ đầu tư đều được dồn cả cho dự án.

Bà Nguyễn Minh Hồng - Ủy viên HĐQT CTCP Đầu tư Mai Linh cho biết, việc thu xếp dòng tiền ổn định cho dự án là yếu tố tiên quyết để mang lại sự thành công cho DN. Thời gian vừa qua, đã có rất nhiều dự án được chào bán với mức giá rất rẻ, nhưng DN này quyết định không mở rộng đầu tư mà chỉ tập trung vào thực hiện dự án của mình.

“Chúng tôi đã có sẵn lượng tài chính ổn định chỉ để dành cho việc thực hiện dự án Golden Palace. Vừa rồi trong đợt mở bán lần 2, Cty cũng đưa ra chiến lược giảm giá bán 2-3 triệu đồng/m2 cho tất cả các khách hàng, trong đó có cả các khách hàng đã mua trước đó. Tuy nhiên, ra hàng trong lúc thị trường gặp khó về thanh khoản thì DN không đặt quá nặng mục tiêu phải bán được hàng bằng mọi giá, vì không bán lúc này Cty vẫn có tiền để triển khai” - bà Hồng nói.

Trên thực tế thời gian qua, trên thị trường đã có không ít chủ đầu tư thất hứa, bội tín khiến cho niềm tin của khách hàng bị lung lay. Dự án U- Silk City của CTCP Sông Đà Thăng Long là ví dụ. Được quảng cáo rùm beng là sẽ dành một khoản ưu đãi lớn chưa từng có cho 200 khách hàng mua căn hộ tại tổ hợp Usilk City – KĐT Văn Khê - Hà Nội nếu trả trước một lần toàn bộ số tiền còn lại của hợp đồng mua bán căn hộ, khách hàng sẽ được tặng sàn thương mại tại TTTM của dự án. Tuy nhiên, đến giờ này, sau 3 năm triển khai, phần lớn dự án vẫn đang dừng ở phần móng, công trình bị đình trệ. Nguyên nhân ban đầu được biết do chủ đầu tư đầu tư dàn trải, không có vốn để triển khai công trình... Như vậy, ở trường hợp này chỉ có người chẳng may là khách hàng của U- Silk City là méo mặt vì bị cú lừa ngoạn mục. Mỗi căn hộ có giá vài tỉ đồng còn không biết đến bao giờ mới thấy, nói gì đến nhận sàn TTTM để hưởng lợi(!).

Theo đánh giá của ông Phan Thành Mai – Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS - thời gian tới bức tranh chung của thị trường BĐS vẫn là vấn đề khó khăn về vốn. Muốn trụ được trên thị trường, thu hút được khách hàng, DN BĐS không có cách nào khác là buộc phải sử dụng nguồn vốn huy động đúng, hợp lý, tránh đầu tư dàn trải. Đồng thời, DN phải phân tích tài chính đầu tư dự án, xây dựng chiến lược đầu tư. Bên cạnh đó, cần tăng cường công tác quản trị rủi ro DN, hoàn thiện công tác quản trị rủi ro với các kịch bản xấu nhất để đảm bảo dòng tiền mặt cho dự án.