Bất động sản bắt đầu "rã đông"?

Nhận định của nhà quản lý, doanh nghiệp đối với thị trường bất động sản thời điểm này, liệu băng có thực sự bắt đầu tan?

Sau 3 tháng đầu năm, thị trường bất động sản (BĐS) bắt đầu có sự thay đổi tại các phân khúc. PV Infonet đã ghi lại ý kiến đánh giá, nhận định của “những người trong cuộc” tại Tọa đàm thị trường BĐS 2014 vừa diễn ra.

Ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT CEN Group: Rất nhiều chủ đầu tư, nhà thầu “bắt tay” với nhau để giảm giá BĐS

Thị trường BĐS Việt Nam đã hoàn thành tái cấu trúc, chính thức thiết lập trật tự mới. Quý 1/2014 thị trường đã chính thức tan băng.

Liên quan tới vấn đề giá BĐS, ở đây tôi nói về cách nhìn nhận giá thị trường đối với BĐS thương mại thì có những khái niệm như là giá thực, giá ảo, giá thành.

Nhiều báo cáo phân tích cho rằng giá thị trường BĐS quá cao so với thu nhập. Theo tôi, giá thành BĐS của Việt Nam không quá cao và còn thấp hơn so với nhiều nước trong khu vực như Thái Lan, Singapore, Hồng Kông, thậm chí là Myanmar.

So với thế giới, mức giá thị trường BĐS Việt Nam mới chỉ ở mức giá trung bình. Nhưng giá BĐS tại Việt Nam có đặc điểm khác biệt, đó là sự khác biệt chênh lệch vị trí, do hạ tầng giao thông của chúng ta chưa phát triển, hạ tầng tiện ích kém nên giá nhà đất cách nhau 1km có sự chênh lệch rõ ràng. Theo tôi, giá BĐS quyết định bởi giá thành và cung cầu thị trường. Ở đây, tôi chỉ đề cập đến giá nhà ở thương mại. Trong bối cảnh thị trường khó khăn đã có rất nhiều chủ đầu tư, nhà thầu “bắt tay” với nhau để giảm giá BĐS. Về cơ bản giá trên thị trường đã giảm nhưng không quá lớn, chỉ 5-7%.

Thế nhưng trong yếu tố giá thành chi phí vốn là rất lớn. Hiện, nhiều quy định thắt chặt việc huy động vốn từ người mua nhà, huy động vốn sớm tức là huy động vốn từ trước khi xong móng chỉ được 20% số lượng căn hộ của dự án và mỗi căn hộ thông thường chỉ huy động được 20 – 30% tổng giá trị.

Như vậy, huy động vốn lần đầu tiên chỉ được từ 4 -6% cho dự án đó. Và, trước khi bàn giao nhà chủ đầu tư chỉ huy động được trước của khách hàng tối đa chỉ 70% giá trị căn hộ. Vì vậy, nguồn vốn còn lại vẫn phụ thuộc rất lớn vào ngân hàng với lãi suất khá cao (trên 10%/năm).

Thứ hai giá phụ thuộc vào cung– cầu thị trường. Trước hết nói về cầu chúng tôi chia nhu cầu của người mua thành 3 nhóm: cầu tiêu dùng, cầu đầu tư ngắn hạn (chuyển nhượng hưởng lợi nhuận) và cầu đầu tư dài hạn (vận hành và khai thác). Đối với thị trường bất động sản Hà Nội, nhóm cầu đầu tư dài hạn có sự tham gia hạn chế do đầu tư dài hạn vào bất động sản hiện nay sinh lời khá thấp.

Ở các khu vực bất động sản trung tâm do có khả năng đưa vào sử dụng được ngay, nguồn cung hạn chế lại có sự tham gia của nhóm nhà đầu tư ngắn hạn nên giá bất động sản tăng khoảng 5-7%. Với những dự án ngoài vành đai 3, vành đai 4 do cơ sở hạ tầng hạn chế, khoảng cách xa, có thể sẽ tiếp tục giảm do ít nhà đầu tư dài hạn và ngắn hạn ít tham gia.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội: Sản phẩm giá bình dân và trung cấp sẽ có thể có sự cải thiện

Có lẽ chúng ta cần thống nhất về định nghĩa giá trị thực trước khi đi vào bàn xem thị trường

BĐS đã quay về giá trị thực hay chưa. Theo định nghĩa, giá trị thực là giá trị mà tại mức giá đó người mua và người bán đều sẵn sàng tiến hành giao dịch tại thời điểm hiện tại. Có nghĩa là, giá trị thực không phải là giá trị cố định mà sẽ thay đổi theo diễn biến thị trường.

Theo đánh giá của Savills, hiện trên tất cả các phân khúc đều đang diễn ra sự điều chỉnh ở các mức độ và tốc độ khác nhau. Thậm chí, trên một số phân khúc có thể thấy dấu hiệu sự tăng trở lại, cộng với môi trường đầu tư đang được cải thiện, cho thấy nhu cầu và tiếp đó là giá trị sẽ được tăng dần lên trong thời gian tới.

Thị trường hiện đã chạm đáy và dần phục hồi, song năm 2014 sẽ vẫn là một năm có nhiều thử thách với thị trường. Sự phục hồi sẽ diễn ra cục bộ trên từng mảng thay vì đồng loạt. Với phân khúc nhà ở để bán, các sản phẩm giá bình dân và trung cấp sẽ có thể có sự cải thiện.

Thị trường năm 2014 lạc quan nhưng đầy thách thức. Tuy nhiên, với những giải pháp đang thực hiện chúng ta có thể hy vọng thị trường sẽ có nhiều cải thiện hơn.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng): Hiện có quá nhiều luồng thông tin về BĐS nhất là giá nhà ở. 

Tuy vậy, để có thông tin chính thống về thị trường nhà ở, cần phải có cơ quan thông tin làm cơ sở cho nhà hoạch định chính sách, nhà đầu tư, người dân.

Hiện, Bộ Xây dựng đã ban hành thông tư yêu cầu phải công bố chỉ số giá BĐS và đang thí điểm ở 5 địa phương như: Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Cần Thơ, Đà Nẵng. Sau đó, Bộ Xây dựng sẽ tổng hợp và công bố giá mỗi vùng trên toàn quốc. Các nhà đầu tư, khách hàng cũng lưu ý, thông tin chính thống là thông tin do cơ quan nhà nước công bố hàng quý. Hy vọng thông tin đó sẽ sớm được hợp thức hóa.