Bao giờ có “VN Index BĐS”?

Sau khi thí điểm tại TPHCM từ 4 năm trước, Bộ Xây dựng cũng đã ban hành Thông tư 20 năm 2010 về việc thí điểm xây dựng chỉ số giá BĐS tại một số TP. Tuy nhiên, cho đến nay chỉ số giá cho thị trường BĐS vẫn là một khái niệm mơ hồ và khó thực hiện.

Vòng luẩn quẩn

Theo Thông tư 20, có 2 loại dữ liệu cần công bố là chỉ số giá và chỉ số lượng giao dịch trên thị trường BĐS ở từng địa phương và khu vực. Dữ liệu sẽ dựa trên các hợp đồng công chứng chuyển nhượng BĐS, sàn giao dịch và khảo sát thị trường.

Bộ đề xuất việc thí điểm xây dựng bộ chỉ số đánh giá thị trường BĐS tại 4 TP lớn bao gồm Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng và Cần Thơ.

Bộ chỉ số được ví như "VN Index BĐS" sẽ là công cụ thống kê theo dõi thị trường, qua đó giúp các đơn vị quản lý nhà nước cũng như nhà đầu tư kinh doanh BĐS đưa ra được chính sách, chiến lược phát triển hợp lý trong lĩnh vực BĐS.

Trên thực tế, chỉ số giá BĐS hoàn toàn không xa lạ với một số nước trên thế giới như Hoa Kỳ, Singapore. Nhưng tại Việt Nam, nơi giá BĐS vẫn còn là khái niệm đầy nhiễu loạn, thậm chí còn tồn tại cơ chế 2 giá (bảng giá đất của Nhà nước và giá thực tế thị trường), việc có một chỉ số chuẩn nhằm dự báo “nhịp tim” của thị trường BĐS, giúp nhà đầu tư lẫn người dân đi đúng đường trở thành một câu chuyện xa vời. Không khó để thấy rằng, “VN Index BĐS” dường như đang lâm vào vòng luẩn quẩn cố hữu của thị trường BĐS: Xây dựng chỉ số giá để thị trường minh bạch hơn nhưng được lấy nền tảng từ chính các thông tin không minh bạch.

Từ cách đây nhiều năm, những khó khăn trong việc thực hiện bộ chỉ số này đã được đưa ra phân tích, mổ xẻ nhưng cho đến nay gần như mọi thứ vẫn dậm chân tại chỗ.

Minh bạch mới mong VN Index BĐS

Tại cuộc họp mới nhất bàn về chỉ số giá BĐS, Sở Xây dựng Hà Nội đã thẳng thắn thừa nhận việc thực hiện xây dựng chỉ số giá theo tinh thần Thông tư 20 của Bộ Xây dựng gặp rào cản từ những bất cập ngay tại gốc rễ bài toán đặt ra.

Chẳng hạn, theo yêu cầu việc xây dựng chỉ số giá phải gắn với việc phân loại các sản phẩm BĐS, song ai cũng biết từ nhiều năm nay, việc phân loại phần nhiều do các doanh nghiệp BĐS tự phong là chính, không đảm bảo tính chính xác của hàng hóa BĐS.

Nhà đầu tư tìm hiểu tại một sàn giao dịch BĐS

Còn tại TPHCM, bài toán này còn được biết đến sớm hơn vào năm 2008 khi 11 công ty môi giới BĐS được mời tham gia xây dựng chỉ số giá BĐS.

Điều đáng nói, 11 công ty là chưa đủ để đại diện cho toàn bộ thị trường, bất chấp phần lớn các công ty khi đó đều hoạt động môi giới BĐS, nắm bắt thông tin chung và cung cấp thông tin khách quan hơn doanh nghiệp đầu tư địa ốc. Thậm chí, lo ngại về việc doanh nghiệp cung cấp thông tin sai lệch để trục lợi cũng đã được đặt ra.

Bên cạnh đó, việc 80% giao dịch BĐS không qua sàn khiến việc thu thập thông tin trở nên cực kỳ khó khăn. Những con số bi đát của các sàn giao dịch BĐS càng làm tình hình thêm u ám.

Từ năm 2011 đến nay, trong hơn 500 sàn giao dịch BĐS ở Hà Nội có tới 122 sàn ngừng hoạt động, trên 200 sàn không có giao dịch. Không có dữ liệu chuẩn, việc kiểm tra chính thức các số liệu để đưa ra thông tin chính xác về lượng và giá giao dịch BĐS vô cùng khó khăn.

Theo các chuyên gia BĐS, việc xây dựng một bộ chỉ số giá chính thống cho thị trường là rất cần thiết. Tuy nhiên, cách làm như thế nào là vấn đề cần được nghiên cứu kỹ. Bởi lẽ nếu thông tin kém minh bạch và thị trường tiếp tục “ảo” về giá như hiện nay, không thể có được những số liệu thực tế thì dù các công ty cung cấp dịch vụ BĐS có cố gắng đến đâu cũng không thể có một chỉ số chuẩn cho toàn thị trường. Hoặc nếu có cũng chỉ là những con số mang tính tham khảo.

Một khi thị trường chưa thực sự ổn định và minh bạch, mong ước về một chỉ số giá BĐS chính xác như VN Index có lẽ còn quá xa vời.