Ai và điều gì "cứu" nổi thị trường BĐS?

Dường như những giải pháp nhằm cứu vãn thị trường bất động sản mới chỉ ở bề nổi mà chưa động được vào thực chất vấn đề.

Ông Trần Như Trung – Phó giám đốc Savills Hà Nội vốn là người cẩn thận và chú trọng vào những thông điệp đưa ra tại các cuộc công bố báo cáo thị trường quý định kỳ của Savills. Những gì ông đưa ra thường thu hút sự chú ý đặc biệt của giới truyền thông và phần nhiều được kiểm chứng trong thực tế sau đó. Lần này, cho đến sát ngày công bố báo cáo, ông Trung vẫn trăn trở với việc đưa ra thông điệp gì khi thị trường chưa có dấu hiệu khởi sắc rõ nét và những chỉ dấu từ kinh tế vĩ mô cho thấy, vẫn còn nhiều khó khăn trước mắt. Những đối tượng tham gia thị trường dường như đều lâm vào tình trạng đình trệ sau khi những kỳ vọng lợi nhuận và tâm lý chờ được "giải cứu" không thành.

Cái thị trường muốn

Cuộc khảo sát về nhu cầu nhà đầu tư vừa được Savills tiến hành cho thấy, so với cuộc khảo sát tương tự hồi cuối năm ngoái, lúc này nhu cầu của người mua về kích thước và giá tiền của mỗi căn hộ đều đã giảm xuống. Còn theo khảo sát của PV, hiện nhiều người được hỏi muốn tìm kiếm căn hộ có tầm tiền khoảng từ 700-800 triệu đồng/căn. Nhưng điều đáng nói là, con số này có xu hướng còn tiếp tục xuống nữa.

Một nhà tư vấn quen thuộc khác - ông Richard Leech từ CBRE cũng đưa ra nhận xét đáng chú ý: thị trường đã có diễn biến mới khi người mua có xu hướng cân nhắc giá cả đi kèm với chi phí rủi ro. Thay vì mua căn hộ với giá rẻ, nhưng rủi ro vì không chắc chắn về thời điểm giao nhà, người mua sẵn sàng trả giá cao hơn để mua sản phẩm ở dự án đã hoàn thiện khối móng và có tiến độ xây dựng rõ ràng. Như vậy, người mua đòi hỏi ngày càng cao hơn về độ tin cậy từ các cam kết của chủ đầu tư. Nhận xét về việc vẫn có chủ đầu tư bung hàng hạng sang vào lúc này liệu có đi ngược với kết quả khảo sát nhu cầu nhà đầu tư vừa được Savills tiến hành hay không, ông Trần Như Trung cho rằng, phân khúc hạng sang không còn khả năng sốt nóng như đã từng, nhưng vẫn có lượng khách hàng nhất định. Vấn đề nằm ở chỗ, chủ đầu tư có nắm bắt được đúng nhu cầu của nhóm khách hàng mục tiêu đó hay không; lô đất dự án có đảm bảo các tiêu chí của phân khúc kén khách này cũng như có được quy hoạch đúng với mục tiêu của chủ dự án hay không.

Ðiều thị trường đòi hỏi

Hết quý II/2012, thị trường bất động sản vẫn chưa ghi nhận những tín hiệu đảo chiều, cho dù đã có những nới lỏng chính sách tiền tệ từ NHNN, các NH cũng đã liên tiếp đưa ra các gói tín dụng cho vay mua bất động sản và cả việc thị trường đón nhận những thông tin tốt về lượng tiền bơm ra có thể lên đến cả 100 nghìn tỷ đồng… Nhận định thị trường quý II này, ông Richard Leech nêu thực tế, trên thị trường thứ cấp, giá chào bán chứng kiến mức sụt giảm theo quý lớn nhất kể từ khi giá cả bắt đầu trượt dốc vào quý II năm trước. CBRE nhìn nhận, so với đợt khủng hoảng thị trường nhà đất gần nhất vào năm 2008, tình hình 2 năm nay trầm trọng hơn cả về thời gian kéo dài và mức độ. Và dẫu có nhiều kinh nghiệm, chuyên gia tư vấn này cũng không thể khẳng định thị trường sớm đảo chiều.

Thị trường đã có diễn biến mới khi người mua có xu hướng cân nhắc giá cả đi kèm với chi phí rủi ro ( ảnh minh họa).

Trước bối cảnh thị trường ảm đạm như vậy, ông Trần Như Trung đi vào phân tích, điều gì sẽ cứu vãn thị trường vào thời điểm hiện nay. Thực tế cho thấy, tiền được bơm ra là chưa đủ, cho dù có thể lên đến 100 ngàn tỷ đồng, bởi đến lúc này các đối tượng tham gia thị trường từ người phát triển, người mua, người tạo lập vẫn cùng chung tâm trạng "trầm cảm" sau tất cả những gì đã xảy ra, và không còn sẵn tâm thế nhập cuộc cũng như làm sống động thị trường được nữa. Vậy thì, lúc này, chỉ có tinh thần kinh doanh mới nó giúp cho thị trường sống lại từ gốc, ông Trung khẳng định. Điều kiện cần là cơ quan quản lý Nhà nước tạo dựng được môi trường kinh doanh minh bạch… Từ góc độ chủ đầu tư, phải nhận thức rõ rằng, hoặc bị đào thải hoặc phải học cách làm chuyên nghiệp.

Được biết, Jones Lang LaSalle vừa công bố xếp hạng tính minh bạch thị trường bất động sản toàn cầu năm 2012 qua chỉ số RETI thông qua cuộc khảo sát 97 thị trường bất động sản trên toàn thế giới. Theo đó, xếp hạng của thị trường bất động sản Việt Nam đã được cải thiện đáng kể và đứng ở vị trí 68 so với vị trí 76 vào năm 2010. Như vậy, xét khách quan, Việt Nam đã tiến được bước dài trong bảng xếp hạng nhưng nhìn sang các nước trong khu vực - đang được coi là đối thủ cạnh tranh của Việt Nam như Indonesia và Philippines có thể thấy tốc độ cải cách về tính minh bạch đã được cải thiện đáng kể trong 2 năm qua. Việt Nam sẽ còn nhiều việc để nâng cao tính minh bạch ở nhiều yếu tố như: tính hiệu quả đầu tư, những yếu tố thị trường, các tài sản được niêm yết, môi trường luật pháp và cách thức giao dịch, sự tôn trọng quyền sở hữu riêng, quyền sử dụng và cập nhật những cơ sở dữ liệu về thị trường. Câu chuyện hồi phục thị trường lúc này dường như vẫn nghiêng về những giải pháp giải quyết hàng tồn từ phía chủ đầu tư và những biện pháp hỗ trợ mang tính cấp cứu từ phía Nhà nước… còn yếu tố tạo dựng sự minh bạch chưa được chú trọng đúng mức. Cần sự minh bạch từ cơ chế luật pháp và cả cái nhìn tổng quan về thị trường bất động sản. Vì sao mới chỉ có những công ty độc lập đưa ra các điều tra, khảo sát về nhu cầu nhà đầu tư mà chưa có được một điều tra toàn diện từ cơ quan quản lý Nhà nước về nhu cầu này, cũng như thiếu những quy hoạch dài hạn cho phát triển các loại phân khúc thị trường giúp chủ đầu tư định hướng kinh doanh? Vậy nên, câu chuyện thừa thiếu ở phân khúc này hay phân khúc khác mới khiến cho thị trường thêm phần khủng hoảng… Đã đến lúc quản lý nhà nước cũng cần có những "đặt hàng chính sách" đối với chính doanh nghiệp. Không thể duy trì tình trạng quy hoạch "chay" khi những đối tượng tham gia thị trường như doanh nghiệp, nhà tư vấn không hề được tham gia vào quá trình nghiên cứu, xây dựng quy hoạch!

Lúc này còn quá sớm để nhìn nhận về công cuộc tái cấu trúc, nhưng khuyến nghị về đổi mới từ cấu trúc doanh nghiệp là cần thiết, thay vì những cải cách có tính chất tình thế, ông Trung cho biết.

Có mối liên kết mật thiết ở ba cực của tam giác tăng trưởng: chất lượng quy hoạch sử dụng đất; giá trị tiền tệ/m2; nhu cầu của người mua. Cả 3 yếu tố trên đều liên quan mật thiết, cái này là điều kiện của cái kia, nhưng trên thực tế mối quan hệ này chưa được nhìn nhận đúng mức. Giá trị tiền tệ của mỗi m2 lên xuống không phải do giá trị thực của mảnh đất mang lại mà bởi những yếu tố thúc đẩy phần nhiều do yếu tố ngẫu nhiên hay chủ ý của nhóm lợi ích. Từ những phân tích trên, ông Trung cho rằng, chính giai đoạn khủng hoảng này là cơ hội để các thành viên tham gia thị trường, từ nhà quản lý, doanh nghiệp, đến người mua cùng khởi tạo lại tinh thần kinh doanh cho thị trường!