5 điểm nghẽn của thị trường nhà đất

Ngày 6-3, trong công văn bản gửi lãnh đạo thành phố, góp ý đề án phát triển thị trường bất động sản TP HCM, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (Horea), ông Lê Hoàng Châu nêu 5 “điểm nghẽn” của thị trường bất động sản cần được khơi thông.

Theo đó, “điểm nghẽn" đầu tiên là tiền sử dụng đất đang là gánh nặng, tạo ra cơ chế "xin - cho". Để giải quyết một phần “điểm nghẽn” này, UBND TP đã cho phép doanh nghiệp được tạm nộp tiền sử dụng đất dự án ngay sau khi Sở Tài nguyên và Môi trường xác định giá đất, để chủ đầu tư tiếp tục làm các thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng, đã giúp cho doanh nghiệp giảm được khoảng 6 tháng chờ làm thủ tục thẩm định giá đất như quy trình trước đây, góp phần giảm giá thành nhà ở.

"Điểm nghẽn" thứ 2 là về giải phóng mặt bằng dẫn đến tình trạng nhiều dự án bồi thường dở dang, không thể triển khai được, chôn vốn của doanh nghiệp trong thời gian dài, chưa có lối ra.

Thứ 3 là việc chuyển nhượng dự án bất động sản do pháp luật quy định chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới thay thế để khởi động lại các dự án đã bị ngưng triển khai hiện nay, cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án, một hoạt động kinh doanh bình thường của các doanh nghiệp.

Thứ 4, chính sách tín dụng chưa phù hợp, chưa tạo được nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường bất động sản, trong lúc tính chất hoạt động của thị trường này là trung hạn, dài hạn. Lãi suất cho vay vẫn còn cao và có khả năng sẽ tăng trong năm 2017. Đến nay vẫn chưa bố trí được nguồn vốn tín dụng ưu đãi để thực hiện chính sách nhà ở xã hội.

Ảnh minh họa

Cuối cùng là thủ tục hành chính còn nhiêu khê, kéo dài, ẩn chứa tiêu cực, nhũng nhiễu trong quá trình phê duyệt, thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất. Điển hình như khâu thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật các công trình cấp 1 (từ trên 20 tầng) đều phải thông qua Cục Quản lý các hoạt động xây dựng (Bộ Xây dựng), sau đó nộp hồ sơ này về Sở Xây dựng để xin cấp giấy phép xây dựng.

Lẽ ra quy trình cấp giấy phép xây dựng đã phải bao hàm công tác thẩm định thiết kế nhưng lại bị tách ra thành 2 quy trình rất là nhiêu khê; hơn nữa, rất cần thiết và hợp lý nếu phân cấp cho Sở Xây dựng cũng có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật công trình cấp 1 thì rút ngắn được thời gian làm thủ tục hành chính, giúp dự án sớm triển khai thực hiện và góp phần làm giảm giá thành nhà ở.

Bên cạnh những điểm nghẽn, Horea đưa ra các giải pháp phát triển thị trường bất động sản thành phố giai đoạn 2017-2020.

Thứ nhất, sửa đổi, bổ sung cơ chế, chính sách, hoàn thiện hệ thống pháp luật, mà trước hết đề nghị Quốc hội thông qua dự thảo "Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về đầu tư, kinh doanh" nhằm điều chỉnh hiệu quả nền kinh tế và thị trường bất động sản, tạo hành lang pháp lý và môi trường kinh doanh minh bạch, thông thoáng hơn; ngăn ngừa và hạn chế tiêu cực, nhũng nhiễu; xây dựng, phát triển thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh và bền vững.

Thứ hai, cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính theo hướng một cửa liên thông, đơn giản, minh bạch, thông thoáng, nhanh chóng. Linh hoạt công cụ về thuế theo cơ chế khuyến khích doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở xã hội.

Thứ ba, để khuyến khích thị trường tăng trưởng thì áp dụng thuế suất thấp hoặc cao để tránh bong bóng và tránh đầu cơ. Ngân hàng Nhà nước cần chỉ đạo các ngân hàng thương mại xây dựng "Quy chế hoạt động nội bộ ngân hàng" theo hướng khuyến khích chủ đầu tư dự án, nhà thầu thi công, nhà thầu tư vấn, nhà cung cấp vật tư, thiết bị, khách hàng đều mở tài khoản giao dịch tại cùng ngân hàng, để tạo điều kiện cho ngân hàng giám sát dòng tiền được sử dụng đúng mục đích, giúp cho chủ đầu tư và các bên liên quan sử dụng vốn tín dụng hiệu quả, tiết kiệm, giảm thiểu rủi ro cho khách hàng.

Thứ tư, cần xây dựng công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, phát triển đô thị, phát triển dự án nhà ở. Các công cụ kiểm soát rủi ro trên thị trường bất động sản, bảo vệ người tiêu dùng như: Buộc chủ đầu tư phải thực hiện bảo lãnh ngân hàng; phải xây dựng xong phần móng chung cư; phải được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn; phải giải chấp hoặc được ngân hàng nơi nhận thế chấp có văn bản chấp thuận trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai; hoặc chủ đầu tư phải thực hiện nghiệm thu chất lượng công trình xây dựng…

Ngoài ra, thực hiện cơ chế phối hợp “chuỗi 5 nhà” bao gồm: Nhà đầu tư phát triển dự án; Nhà thầu thi công; Nhà cung ứng vật tư, trang thiết bị; Nhà băng- ngân hàng; Nhà nước: Thực hiện cơ chế xã hội hóa đầu tư theo phương thức đổi đất lấy hạ tầng, thông qua các hình thức xây dựng - chuyển giao (BT), hoặc hợp tác công - tư (PPP; Phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở cho thuê giá rẻ phù hợp với điều kiện thực tiễn của thành phố là hướng phát triển nền tảng để đảm bảo an sinh xã hội và thị trường bất động sản thành phố phát triển lành mạnh, bền vững.