2014: Cuộc chiến giữa nhà ở xã hội và thương mại

“Hai phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ đều được hưởng lãi suất ưu đãi trong gói 30,000 tỷ. Nhưng nếu chủ đầu tư nhà ở xã hội không tận dụng được lợi thế về hỗ trợ tài chính từ nhà nước sẽ khó cạnh tranh được với phân khúc nhà ở thương mại dưới 70 m2 với giá dưới 15 triệu đồng/m2”, ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội phân tích.

Thị trường năm 2014 sẽ rất thú vị

- Phân khúc nhà ở xã hội luôn được đánh giá dư cầu, tuy nhiên mức giá hiện tại của phân khúc này, trung bình 10 triệu đồng/m2, được cho là vẫn cao, chênh không nhiều so với đất thổ cư khu vực lân cận. Ông nhìn nhận thế nào về việc này?

So sánh này thì chưa hẳn. Đất nền thổ cư có sổ đỏ luôn cao. Còn mức giá nhà ở xã hội trung bình 10 triệu đồng/m2 chưa thể nói là đắt hay rẻ.

Giá do thị trường chấp thuận. Nếu anh đưa ra giá không bán được thì anh phải giảm giá. Khi anh giảm giá mà nhiều người mua lại điều chỉnh giá tăng lên. Vị trí của bất động sản rất quan trọng, đặc biệt khả năng tài chính của nhà đầu tư, rồi thiết kế, trang thiết bị. Nếu là trang thiết bị, thiết kế nước ngoài, cùng là phân khúc nhà thương mại dưới 15 triệu đồng/m2, thì đương nhiên đơn vị nào mạnh tay sử dụng được hàm lượng chất xám đẳng cấp cao, các tinh túy về bất động sản trên thế giới thì bán hết hàng là chắc rồi.

Ngược lại, nếu chỉ sử dụng tiết kiệm hàm lượng chất xám không cao như chúng ta thấy nhiều sản phẩm trong nước, về mẫu mã, chất lượng và sự tiện dụng còn rất xa so với các nước xung quanh, sẽ khác.

Nếu so sánh, chỉ có nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ đều được hưởng lãi suất ưu đãi trong gói 30.000 tỷ. Những dự án nhà ở xã hội mà chủ đầu tư không tận dụng được lợi thế về hỗ trợ tài chính từ nhà nước sẽ khó cạnh tranh được với phân khúc nhà ở thương mại theo tiêu chuẩn diện tích dưới 70 m2 với giá dưới 15triệu đồng/m2.

- Xin ông nói cụ thể hơn…

Khó khăn của nhà ở xã hội là hạn chế trong giao dịch. Theo quy định trước đây, nhà ở xã hội trong vòng 10 năm không được giao dịch, theo quy định hiện giờ là 5 năm. Trong khi đó, nhà thương mại giá rẻ mua bán ngay được, tính linh hoạt trong thanh khoản rất hấp dẫn.

Vì thế, năm 2014 sẽ chứng kiến sự cạnh tranh khốc liệt của các chủ đầu tư giữa phân khúc nhà ở xã hội với nhau và giữa phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, mà đương nhiên, nếu không chuyên nghiệp, không đẹp, không rẻ sẽ không bán được hàng.

- Nhiều chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản năm 2013 chưa đến đáy và giá còn xuống nữa vào năm 2014. Cá nhân ông nhận định thế nào?

Nhận định chỉ là nhận định. Thực tế năm 2013 cho thấy không thể nói được rằng thị trường bất động sản đã chạm đáy. Đáy là gì? Rất khó để mường tượng ra một cột mốc về thang giá cả vì thị trường bất động sản cũng giống như các hàng hóa khác, việc thuận mua vừa bán cũng như cách thức bán hàng của chủ đầu tư rất uyển chuyển, không có một mốc cố định nào để chỉ ra là đáy cả.

Tôi cho rằng thị trường 2014 tiếp tục phát triển ở phân khúc chung cư thương mại bình dân để tiếp cận với sự hỗ trợ của các chính sách về tài chính, thuế, gói hỗ trợ 30.000 tỷ… Đó là phân khúc nhà ở thương mại có giá dưới 15 triệu đồng với diện tích dưới 70 m2. Đối với những dự án mà chủ đầu tư không có tiền để đầu tư tiếp, đang có một làn sóng chuyển từ phân khúc cao cấp sang nhà ở xã hội để hưởng các cơ chế chính sách vay tiền với lãi suất thấp của nhà nước cũng như các chính sách ưu đãi về cơ sở hạ tầng, thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp, đặc biệt là lãi suất ưu đãi trong gói 30.000 tỷ.

- Bàn riêng về gói 30.000 tỷ, có người kỳ vọng đây là giải pháp cứu thị trường bất động sản, có người thì cho là gói này đã thất bại rồi. Quan điểm của cá nhân ông ra sao?

Mỗi người nhìn chính sách với phân khúc, chiến lược kinh doanh của mình với lăng kính khác nhau. Nhìn chung, ở một nền kinh tế, khi chính phủ bơm tiền để hỗ trợ các khiếm khuyết của thị trường đó, đương nhiên các cộng đồng doanh nghiệp hoạt động ở lĩnh vực đó có lợi, khách hàng cũng có lợi trong việc việc được hỗ trợ về tài chính, cấu thành đầu vào giảm lãi suất.

Gói 30.000 tỷ với chiến lược phát triển kinh doanh nhà ở dài hạn tới năm 2020 mà Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt. 2013 mới là năm bắt đầu thực hiện Nghị quyết 02 để triển khai gói 30.000 tỷ trong chiến lược nhà ở quốc gia dài hạn chứ ko chỉ trong năm 2013.

- Tuy nhiên, vấn đề tiếp cận của người dân đối với gói 30.000 tỷ khá khó khăn...

Đó là chuyện bình thường. Khi một cơ chế chính sách tác động đến thói quen tiêu dùng, chiến lược kinh doanh của các chủ đầu tư, phản ứng tạm ngừng hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp cũng như cộng đồng khách hàng là bình thường.

Hơn nữa, những dự án nhà ở thương mại để chuyển sang nhà ở xã hội bắt buộc phải thiết kế lại, thẩm định lại các quy trình kiểm tra theo quy định của cơ quan nhà nước gồm thẩm định phòng cháy chữa cháy, an toàn bay, chất lượng an toàn xây dựng, đảm bảo các tiểu chuẩn về xây dựng đô thị liên quan đến quy hoạch kiến trúc cảnh quan môi trường…  Một dự án thương mại chuyển sang nhà ở xã hội về mặt thủ tục phải theo trình tự như vậy, cho nên không thể nóng vội trong việc ngay tức thì có nhà ở xã hội.

Để có sản phẩm nhà ở việc đầu tiên phải hoàn thiện cơ sở pháp lý, rồi mới được cấp phép xây dựng, rồi cả quá trình xây dựng rồi mới có nhà ở. Đấy là cả một lộ trình. Không thể ngay trong năm đầu tiên như một phép màu đã có nhà ở để bán cho mọi người như kỳ vọng.

Còn việc để chậm giải ngân gói 30.000 tỷ có lý do khách quan và chủ quan.

Lý do chủ quan từ việc thắt chặt quá của hệ thống ngân hàng, sự cẩn trọng quá trong hoạt động kinh doanh tiền tệ của hệ thống ngân hàng tài chính – yêu cầu bắt buộc của hệ thống ngân hàng, sự rụt rè, phòng thủ của các cơ quan địa phương khi xác nhận cho người mua nhà cũng phải mất thời gian dài, rồi xác nhận công chứng khi xác nhận tài sản hình thành trong tương lai cũng chưa có các chính sách tháo gỡ cho người dân.

Những vướng mắc về cơ chế chính sách, các cơ quan ban ngành cũng có vấn đề, để giải quyết không thể một sớm một chiều.

- Thị trường nhà ở năm 2014 với đòn bẩy chính sách là gói 30.000 tỷ sẽ thế nào?

Hy vọng là sang năm 2014, việc phê duyệt những dự án trong 2013 xin phê duyệt, chuyển đổi, đáp ứng được điều kiện của nhà nước cho phép triển khai các dự án nhà ở xã hội. Lúc đó, người dân sẽ được lợi.

Lúc đó, sự cạnh tranh của các chủ đầu tư xây dựng phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại sẽ là cuộc cạnh tranh khốc liệt về thiết kế, môi trường cảnh quan, về cơ cấu căn hộ, trang thiết bị, chất lượng, dịch vụ, đặc biệt về cơ cấu giá.

Năm 2014 sẽ là một bức tranh đa dạng, thú vị, hứa hẹn cho người dân nhiều sản phẩm để lựa chọn.

Sắp thực hiện hàng-đổi-hàng trong bất động sản

- Tôi có nghe ông nói về việc “hàng đổi hàng” trong bất động sản...

Hàng đổi hàng hiện đang là đề tài mà Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội chịu trách nhiệm nghiên cứu để tác động tới doanh nghiệp như một hướng để giải thoát.

Ví dụ, những sản phẩm bất động sản khó khăn như một mảnh đất không có tiền để đầu tư thì có thể công ty sản xuất thép, xi măng, kính, thạch cao, vật liệu xây dựng góp vốn bằng giá trị thẩm định, khi hoàn chỉnh sẽ chia lại bằng căn hộ.

Một ví dụ khác nữa là, đất ở Long Biên, rộng rãi, không bán được lại muốn sở hữu một vài căn chung cư trong nội thành. Những người có dăm bảy căn chung cư trong nội thành lại thích một mảnh đất đẹp trong Long Biên. Nhu cầu ấy sẽ tìm đến nhau và đổi cho nhau.

Hoặc như đất ở Hà Nội không bán được, hoặc dư thừa mà muốn đất nhà ở Sài Gòn, Vũng Tàu, Nha Trang mà trong Sài Gòn, Vũng Tàu, Nha trang lại thích đất ở Hà Nội thì người ta đổi cho nhau thông qua một tổ chức thẩm định giá của hai đầu, sau đó xác định một giá thỏa thuận rồi xúc tiến, đàm phán. Còn đàm phán được hay không là câu chuyện của doanh nghiệp, phụ thuộc vào nhu cầu. Nhưng cái điều chỉnh sản phẩm của mình, mong muốn giải phóng hàng tồn kho của mình thì doanh nghiệp nào cũng mong muốn.

Những doanh nghiệp có thể sản xuất sản phẩm A mà không bán được lại có thể hoán vị được sản phẩm B, ví như 2 lô đất ở Hòa Bình có cơ sở hạ tầng rồi, nhà cửa rồi có thể đổi tương ứng với 10 ô tô. Nếu đất để đấy năm này qua năm khác, sẽ không có một ô tô nào cả. Nếu đổi sang 10 ô tô họ có thể chuyển cho  mỗi nhà thầu 1 ô tô, và bản thân người ta có ô tô để đi, hoặc người ta dùng ô tô để thế chấp ngân hàng. Đây là đề tài mà CLB đang nghiên cứu vì còn liên quan đến pháp luật và cần nhiều cơ quan ban ngành hỗ trợ.

- Vậy ông dự định là khi nào đề tài sẽ được thực hiện?

Hy vọng trong quý 1- 2 năm 2014 sẽ thực hiện.

- Xin cảm ơn ông!