Vùng ven Hà Nội: Sốt đất ăn theo quy hoạch

Trong 2 năm qua, giá đất vùng ven thành phố Hà Nội tăng chóng mặt. Nhất là khi có thông tin đề xuất lập “thành phố trong thành phố”, triển khai dự án đường Vành đai 4 và nhiều dự án lớn khác…

Nóng bỏng giá đất vùng ven

Anh Minh Đức (giám đốc một văn phòng bất động sản tại Sóc Sơn) cho biết, sau thông tin dự án đường Vành đai 4 và dự án khu công nghiệp sạch Sóc Sơn sắp triển khai, mỗi ngày văn phòng anh đón từ 10 - 15 lượt khách lên xem đất. Theo anh Đức, mức giá của khu vực liên quan tới Vành đai 4 như xã Minh Phú, Bắc Sơn tăng liên tục, giá tăng tính theo... tuần. Chỉ cho chúng tôi một lô đất tại thôn Phúc Xuân, xã Bắc Sơn có diện tích 2.500m2. Giữa tháng 2/2022, lô đất này được mua giá 7,5 tỷ đồng thì đến thời điểm này đã có người trả 8,8 tỷ đồng nhưng chủ đất vẫn chưa đồng ý bán.

Ở xã Minh Phú, những lô ở thôn Phú Hạ, Lâm Trường, Phú Thịnh cũng lên giá 30% trong 3 tháng trở lại đây. Đất có “sổ đỏ”, đường ô tô đi vào đất, cách mặt đường lớn dưới 50m có giá từ 8 - 12 triệu đồng/m2.

Theo anh Minh Đức, không chỉ khách lên xem đất nhiều mà xung quanh các “điểm nóng” bắt đầu xuất hiện thêm hàng loạt văn phòng môi giới bất động sản. “Không chỉ Vành đai 4 mà đất quanh khu công nghiệp sạch Sóc Sơn cũng là động lực giúp BĐS Sóc Sơn được quan tâm đặc biệt”, anh Đức nói.

Ông Tiến Dũng (môi giới BĐS) cho biết thêm, từ đầu năm ông phải mở thêm 3 nhóm zalo để tư vấn cho khách hàng. Nguyên nhân bởi mỗi nhóm zalo chỉ cho phép 1.000 thành viên, trong khi thời gian này khách hàng quan tâm đến đất ngoại thành ven Vành đai 4 liên tục tăng khiến nhóm tư vấn "vỡ trận".

Giao dịch chủ yếu diễn ra tại các khu vực còn dư địa tăng giá như: Sóc Sơn, Thường Tín, Chương Mỹ... Còn đối với các khu vực Vành đai 4 đi qua ở huyện Hoài Đức như gần Cụm công nghiệp Dương Liễu, cầu vượt Song Phương giá đất đã lên đến hơn 100 triệu/m2. Tại khu vực các trục đường lớn cạnh nút giao của huyện Đan Phượng có giá trên 60 triệu đồng/m2. Đặc biệt, giá các mảnh đất gần dự án Vinhomes Wonder Park Đan Phượng còn lên đến gần 150 triệu đồng/m2.

Sốt đất ăn theo dự án “khủng”

Tâm điểm của sốt đất Đông Anh vừa qua phải kể đến khu vực các xã Vĩnh Ngọc, Xuân Canh, Đông Hội. Thông tin về các dự án lớn có giá trị đầu tư hàng tỷ đô la Mỹ khiến thị trường nhà đất tại đây ngày càng nóng hơn.

Điển hình như tại xã Vĩnh Ngọc, nhiều lô đất đường nhỏ chỉ từ 8-10 m, chủ nhà phát giá hơn 100 triệu đồng/1m2. Khu vực đầu cầu Nhật Tân phía Đông Anh, hiện giá đất cao nhất đã lên đến hơn 200 triệu đồng/m2 với những lô đẹp mặt đường lớn.

Dẫn phóng viên Tiền Phong đi tìm hiểu, nhiều nhân viên môi giới nhà đất trên địa bàn xã Vĩnh Ngọc, Xuân Canh cho biết, giá đất bị đẩy lên nhiều nhất trong 1 năm gần đây, bám vào thông tin của các dự án lớn như Thành phố Thông minh, dự án Công viên Kim Quy, Trung tâm hội chợ-triển lãm quốc tế. Giá đất trung bình trong các khu dân cư gần dự án đều trong tình trạng khá cao. Điển hình như đất đấu giá thuộc xã Nguyên Khê mặt đường lớn giờ cũng gần 80 triệu/1m2.

Tại Vân Nội đất đấu giá nằm đan xen trong các làng xóm đã có hạ tầng giá khoảng 60-70 triệu đồng/1m2. Đất thổ cư trong các làng xóm gần dự án lớn dù đường vào nhà nhỏ, chiều ngang chỉ khoảng 5-7m giá cũng lên đến 40-50 triệu đồng/m2. Một văn phòng môi giới bất động sản tại xã Vân Nội cho hay, giá đất tại xã này thấp nhất cũng không dưới 30 triệu đồng/m2.

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Nguyễn Xuân Tưởng, Chủ tịch UBND xã Vĩnh Ngọc cho hay, giá đất tăng cao nhưng thực ra tại thời điểm này không có nhiều giao dịch. Người dân vẫn muốn ôm lại đất kỳ vọng sẽ bán được giá cao hơn.

Đầu cơ thổi giá

Kết quả khảo sát giá đất trên địa bàn huyện Đông Anh cho thấy, tình trạng đầu cơ đất đai đang diễn ra khá phổ biến. Hầu hết đất mua đi bán lại kiếm lợi nhuận chứ không phải mua đất để xây dựng nhà ở. Hàng chục khu đất đấu giá tại Đông Anh hiện nay là một ví dụ. Hầu hết đều đã thực hiện xây dựng hạ tầng, hoàn thành đấu giá cách đây 1-3 năm nhưng đến nay vẫn để hoang.

Điển hình như dự án đấu giá đất tại xã Vân Nội, Nguyên Khê. Đại diện văn phòng môi giới đất tại xã Nguyên Khê cho biết, nhiều lô đất đấu giá cách đây 2-3 năm chỉ từ 20-30 triệu đồng/m2 thì nay đã lên đến 70-80 triệu đồng/m2.

Dấu hiệu đầu cơ thổi giá còn thể hiện ở nhiều dự án bất động sản lớn. Một dự án quy mô lớn tại huyện Văn Giang (Hưng Yên) đủ điều kiện mở bán cả trăm căn nhà biệt thự nhưng chủ đầu tư chỉ phân phối kiểu nhỏ giọt, vài chục lô đất hoặc căn hộ mỗi lần, chia bảng hàng và thông qua các sàn giao dịch, tạo khan hiếm giả tạo nhằm đẩy giá. Một số dự án áp dụng chiêu trò “đặt cọc thiện chí” trước khi mở bán, thực chất là nhằm “đo” thị trường và nâng giá bán.

Một trong các nguyên nhân tạo điều kiện cho đầu cơ thổi giá đất đó chính là nguồn cung bất động sản giá bình dân, nhà xã hội triển khai quá chậm. Nhiều dự án bất động sản tại Đông Anh bị vướng trong khâu giải phóng mặt bằng, nhất là khi thu hồi phần đất mà xã cho đấu thầu, đất công ích, đất thổ cư của dân…để thực hiện dự án. Một số ý kiến cho rằng, khi nguồn cung nhà dự án tăng lên thì tình trạng ôm đất đầu cơ như hiện nay sẽ giảm bớt.

“Từ khi có thông tin đề xuất mô hình Thành phố trong thành phố, giá đất tăng ở nhiều nơi. Đông Anh đang trong quá trình đô thị hoá rất nhanh, người mua nhà cần kiểm tra kỹ thông tin để tránh vướng vào đất quy hoạch dự án”, đại diện lãnh đạo một xã của Đông Anh cho hay.

Theo phương án thiết kế, dự án đầu tư xây dựng đường Vành đai 4 - vùng Thủ đô Hà Nội đi qua địa phận 3 tỉnh, thành phố: Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên. Trong đó đoạn qua Hà Nội dài 58,2km, đi qua 7 quận, huyện: Sóc Sơn, Mê Linh, Đan Phượng, Hoài Đức, Thanh Oai, Thường Tín và Hà Đông.

Đầu tư bất động sản theo 'cơn sốt': Cẩn trọng với đòn bẩy tài chính

Các chuyên gia bất động sản (BĐS) cho rằng, việc tăng giá BĐS hưởng lợi theo quy hoạch là hợp lý, tuy nhiên cần cân nhắc nếu dùng đòn bẩy tài chính sẽ rất rủi ro.

Đại diện Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội - huyện Sóc Sơn cho biết, mỗi tháng bộ phận "một cửa" của văn phòng tiếp nhận khoảng 2.000 hồ sơ đất đai, trong đó có tới 80% liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Khu đất tăng giá 20% sau 2 tháng tại huyện Chương Mỹ, Hà Nội

Tuy nhiên, trong hai tuần gần đây, số hồ sơ đất đai bắt đầu chững lại do Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội có văn bản đề nghị các quận, huyện tạm dừng tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến tách thửa. Trong khi đó, đặc thù huyện Sóc Sơn có nhiều thửa đất phi nông nghiệp không phải đất ở.

Còn theo tổng hợp của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội - huyện Hoài Đức, mỗi ngày bộ phận “một cửa” của Văn phòng tiếp nhận 50-80 hồ sơ đất đai, trong đó hơn 30% hồ sơ liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Đại diện Savills Việt Nam nhận định: Việc tăng giá BĐS hưởng lợi theo quy hoạch là hợp lý, tuy nhiên cần cân nhắc nếu dùng đòn bẩy tài chính sẽ rất rủi ro. Bởi quy hoạch có thể điều chỉnh, thay đổi theo thời gian. Sau 5 - 10 năm, có thể quy hoạch lại được thay đổi, cập nhật, làm lại. Do vậy các nhà đầu tư cần cẩn trọng trong việc cân nhắc đầu tư “ăn theo” cơ sở hạ tầng.

Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cho biết, hạ tầng giao thông tất yếu giúp kinh tế, xã hội địa phương phát triển, trong đó BĐS là mảng được hưởng lợi.

Ông Điệp cũng cảnh báo, nhiều nhà đầu tư lúc này đang nhận định các thông tin quy hoạch để đón đầu sang đầu tư. Những nhà đầu tư có tài chính lớn sẽ nắm chắc phần thắng. Ngược lại, rất nhiều người tuy đi trước đón đầu nhưng nếu dùng đòn bẩy tài chính ngân hàng và vội vàng khi mua bán đất dự án rất dễ thất bại.

Theo các chuyên gia, việc chặn phân lô đối với các thửa đất ngoài thổ cư cộng với các ngân hàng vừa qua đã đồng loạt siết tín dụng vào BĐS trong bối cảnh sốt đất bùng nổ khắp cả nước sẽ khiến giao dịch BĐS bớt nóng. Đối với nhà đầu tư, việc siết tín dụng BĐS sẽ cảnh báo thị trường có nguy cơ đói vối. Đồng nghĩa với nguy cơ bán cắt lỗ sẽ xuất hiện trên thị trường khi các nhà đầu tư phải chịu áp lực tài chính.

Nguồn: [Link nguồn]Nguồn: [Link nguồn]