Vụ đột ngột ''bỏ cọc'' gần 600 tỷ đấu giá đất Thủ Thiêm: Lộ kẽ hở pháp luật

Về việc Tập đoàn Tân Hoàng Minh đột ngột bỏ cọc, rút lui khỏi lô đất 3-12 vừa trúng đấu giá trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm, các chuyên gia chỉ ra có nhiều kẽ hở trong luật pháp liên quan đến đấu thầu, đấu giá cần phải bổ sung, điều chỉnh để thị trường lành mạnh hơn.

Phải đấu giá lại

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Ngụy Cao Thắng, Giám đốc Trung tâm Đấu giá tài sản Nhà nước TPHCM cho biết, đến thời điểm hiện tại Trung tâm vẫn chưa nhận được văn bản chính thức của Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt (thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh) - đơn vị trúng đấu giá lô đất 3-12 ở Thủ Thiêm đơn phương hủy hợp đồng mua bán đấu giá tài sản. Tuy nhiên, theo ông Thắng, trường hợp Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt từ chối mua, theo quy chế đấu giá, nếu việc này xảy ra ngay tại buổi đấu giá thì mới được bán cho người trả giá cao liền kề. Còn khi đã bước ra khỏi buổi đấu giá sẽ không bán cho người liền kề mà tổ chức đấu giá lại.

Việc Tập đoàn Tân Hoàng Minh bỏ cọc lô đất 3-12 trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm lộ kẽ hở pháp luật, lô đất sẽ phải đấu giá lại

Đối với các lô đất còn lại trong đợt bán đấu giá 4 lô đất tại Thủ Thiêm ngày 10/12/2021 (gồm lô 3-5, 3-8 và 3-9), thủ tục xử lý sau khi trúng đấu giá vẫn diễn ra bình thường theo quy định. Vì 4 lô đất được đấu giá cùng ngày nhưng trong 4 phiên khác nhau, có 4 hợp đồng được ký độc lập. Những quyết định công nhận kết quả đấu giá và thông báo nghĩa vụ tài chính của cơ quan chức năng cũng riêng biệt nên việc một lô đất bị hủy hợp đồng mua tài sản đấu giá không ảnh hưởng đến những lô đất khác.

Luật sư Lê Trung Phát, Đoàn Luật sư TPHCM cho rằng, đây được xem như là hành vi đơn phương chấm dứt kết quả đấu giá. Trường hợp này, bắt buộc các cơ quan có liên quan phải trình hồ sơ lên UBND TPHCM. Căn cứ vào điểm D khoản 5 Điều 68 Nghị định 43/2014, UBND TPHCM sẽ ban hành quyết định hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá trước đó.

Theo quy định, số tiền đặt trước sẽ chuyển thành tiền cọc theo quy định tại khoản 5 Điều 39 của Luật Đấu giá tài sản. Nếu đơn vị này tiếp tục không thực hiện nghĩa vụ, xem như họ bỏ cọc và mất số tiền này. Như vậy, TPHCM phải tổ chức lại phiên đấu giá mới.

Cần sửa luật

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, hiện nay hành lang pháp lý đối với đấu giá tài sản ở nước ta còn nhiều hạn chế. Ông Châu chỉ ra, Luật Đấu giá 2016 quy định phải nộp tiền đặt trước (đặt cọc) với mức tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Tuy nhiên, luật lại không quy định nhà đầu tư phải nộp thêm tiền đặt cọc hay có văn bản bảo lãnh thanh toán của tổ chức tín dụng trong trường hợp nhà đầu tư trả giá cao hơn rất nhiều lần so với giá khởi điểm của tài sản đấu giá, để chứng minh năng lực tài chính và đảm bảo nghĩa vụ thanh toán giá trị tài sản trúng đấu giá của nhà đầu tư. Ông Châu lấy ví dụ, lô đất 3-12 ở Thủ Thiêm có giá khởi điểm là 2.942 tỷ đồng, tiền đặt trước 20% là 588,4 tỷ đồng nhưng giá trúng đấu giá đã lên đến 24.500 tỷ đồng, gấp 41,6 lần số tiền đặt cọc.

Do đó, ông Châu đề nghị xem xét sửa đổi về việc nhà đầu tư phải nộp tiền đặt trước để được tham gia đấu giá theo hướng quy định nhà đầu tư chỉ được trả giá lô đất đấu giá khi có đủ tiền trên tài khoản, hoặc khi có tổng tài sản cao hơn giá trị trả giá khi có bảo lãnh thanh toán của ngân hàng; hoặc đề nghị xem xét việc nhà đầu tư đã nộp tiền đặt trước chỉ được trả giá không vượt quá gấp rưỡi giá khởi điểm.

Ngày 10/1, ông Đỗ Anh Dũng-Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Tập đoàn Tân Hoàng Minh có văn bản xin đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá lô đất 3-12, Khu đô thị mới Thủ Thiêm và chấp nhận mọi chế tài về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng này theo quy định pháp luật. Việc đơn phương bỏ cọc lô đất 3-12 sẽ khiến Tập đoàn Tân Hoàng Minh mất gần 600 tỷ đồng tiền cọc.

“Quan sát của HOREA cho thấy, ngay cả một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản lớn tham gia đấu giá đất Thủ Thiêm nhưng cũng không kịp trả giá lần nào, trong khi có công ty trúng đấu giá chỉ là doanh nghiệp tầm trung hoặc mới thành lập được một vài năm, thậm chí vừa mới thành lập. Nếu nhà đầu tư trúng đấu giá không nhằm mục đích khác và thực sự đầu tư dự án nhà ở thương mại cao cấp hạng sang tại các lô đất Thủ Thiêm thì có thể đã quá kỳ vọng vào thị trường tương lai trong 5-8 năm tiếp theo”, ông Châu nói.

Xẹp “bong bóng” bất động sản?

Ông Hoàng Kim Hoài, Tổng giám đốc Phúc Điền Land nhận định, thị trường bất động sản với giá rao bán tăng dựng đứng sau khi có kết quả đấu giá đất Thủ Thiêm sẽ xẹp xuống trở về trạng thái cân bằng. Một tháng nay, chỉ có các chủ nhà đất rao bán giá cao chứ không có giao dịch hoặc rất ít nên đó không phải là giá thị trường. Sau vụ này, có thể giá nhà đất ở khu vực Thủ Thiêm sẽ dịu lại và trở về mức giá thực tế hơn. Các khu vực khác trên địa bàn TPHCM cũng theo đà đó mà giảm. Tuy nhiên, giá rao bán bất động sản ở TPHCM sẽ không giảm ngay mà sẽ “xẹp” từ từ. Khi giảm, giá rao bán cũng sẽ không giảm sâu về giá bằng trước thời điểm đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm.

Ngoài nhà đất, theo ông Hoài, các mã cổ phiếu bất động sản có khả năng sẽ giảm trong những phiên giao dịch sắp tới. Theo ghi nhận của PV Tiền Phong, dưới tác động tâm lý của việc Tập đoàn Tân Hoàng Minh xin bỏ cọc sau 1 tháng đấu giá đất ở Thủ Thiêm, trong phiên giao dịch ngày 12/1, dù Vn-Index tăng hơn 18 điểm nhưng hàng loạt mã cổ phiếu lại nằm sàn la liệt.

Đáng nói, ở những phiên trước đó, các cổ phiếu bất động sản như DIG, CEO, CRE, TCH, LDG… liên tục tăng nóng nhưng ở phiên 12/1 lại trắng bên mua. Động lực tăng điểm trong phiên 12/1 đến từ nhóm cổ phiếu ngân hàng như BID, TPB và STB được kéo lên mức giá trần.