Vốn ngoại rộng cửa vào Việt Nam, đại gia bất động sản khu công nghiệp "hốt bạc"

Những yếu tố thuận lợi đã và đang giúp các doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS KCN có được những kết quả bùng nổ về doanh thu cũng như lợi nhuận trong 1,2 năm trở lại đây, đặc biệt là mức lợi nhuận gộp rất hấp dẫn.

Theo phân tích trong một báo cáo của CTCK Đại Nam (DNSE), lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp (BĐS KCN) là lĩnh vực được hưởng lợi trực tiếp và mạnh mẽ nhất từ xu hướng chuyển dịch và sản xuất trên thế giới sang Việt Nam. Dấu hiệu thấy rõ là lượng vốn đầu tư trực tiếp FDI vào Việt Nam đã liên tục tăng mạnh trong nhiều năm qua.

Một trong những lý do dẫn đến sự chuyển dịch mạnh mẽ của làn sóng đầu tư xuất phát từ nền kinh tế chính trị ổn định với nguồn nhân công dồi dào với chi phí thấp. Bên cạnh đó là việc Chính phủ Việt Nam có nhiều chính sách thúc đẩy tăng trưởng thương mại bằng cách tham gia các FTA, đồng thời tạo môi trường thuận lợi cho các thành phần kinh tế phát triển.

Doanh nghiệp BĐS KCN đứng trước nhiều cơ hội.

Ngoài ra, căng thẳng Mỹ - Trung leo thang sẽ tiếp tục đẩy xu hướng chuyển dịch sản xuất sang khu vực Đông Nam Á, bao gồm cả Việt Nam. Hay Hiệp định thương mại tự do (EVFTA) giữa Liên minh Châu Âu và Việt Nam mới được ký kết vào tháng 6 cũng sẽ thúc đẩy tăng trưởng vốn FDI và lĩnh vực BĐS KCN.

Theo DNSE, sự chuyển dịch ồ ạt này đã dẫn đến việc giá thuê đất KCN tăng lên rất nhanh trong những năm trở lại đây. Trong một cáo cáo tương tự về lĩnh vực BĐS KCN của CTCP mBS, giá thuê đất KCN đã tăng lên ở cả 2 vùng Bắc - Nam do nhu cầu thuê tăng lên mạnh mẽ.

Giá thuê đất KCN trung bình phía Bắc hiện nay. Nguồn: MBS.

Giá thuê đất KCN trung bình phía Nam hiện nay. Nguồn: MBS.

Trong đó, ở khu vực phía Bắc, giá thuê quý 1/2019 tăng trưởng trung bình 7.6% so với cùng kỳ. Khu vực phía Nam, giá thuê quý 4/2018 tăng trưởng trung bình 15.9% so với cùng kỳ. Lượng khách thuê có nhu cầu lớn đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc và đặc biệt là Trung Quốc.

Cũng theo số liệu của MBS, hiện nay Việt Nam có khoảng 326 KCN với tổng diện tích gần 95 nghìn ha. Trong đó, diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê đạt gần 64 nghìn ha, chiếm khoảng 68% tổng diện tích. Có 250 KCN đã đi vào hoạt động với tỷ lệ lấp đầy đạt hơn 73% và 76 KCN đang trong giai đoạn đền bù giải phóng mặt bằng

Doanh nghiệp BĐS KCN hấp dẫn nhà đầu tư

Những yếu tố thuận lợi kể trên đã giúp các doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS KCN có được những kết quả bùng nổ về doanh thu cũng như lợi nhuận trong 1,2 năm trở lại đây, đặc biệt là mức lợi nhuận gộp rất hấp dẫn.

Theo DNSE, do đặc thù thuê đất dài hạn nên các doanh nghiệp BĐS KCN có điểm chung là lượng vốn chiếm dụng lớn, tiền gửi dồi dào, cơ cấu nguồn vốn an toàn cao. Đây là các doanh nghiệp có hoạt động khá đơn giản thông qua việc mở rộng quỹ đất, xây dựng cơ sở hạ tầng để các doanh nghiệp khác thuê lại. Vốn chiếm dụng đến từ các khoản tiền trả trước dài hạn từ 10 đến 50 năm.

Tỷ lệ lấp đầy KCN phía Bắc hiện nay. Nguồn: MBS.

Ngoài ra, đặc điểm của các doanh nghiệp bất động sản là sẽ nhận được tiền thuê đất trả một lần rất lớn, lượng tiền này có thể hơn rất nhiều lần so với vốn điều lệ của một số doanh nghiệp. Điển hình như MH3, D2D, NTC...

Do có lượng tiền và đầu tư tài chính lớn, các doanh nghiệp BĐS KCN có khoản tiền lãi hàng năm rất lớn, chiếm tỷ trọng cao trong lợi nhuận, thậm chí có nhiều doanh nghiệp còn không phải trả cả chi phí lãi vay. Nhờ đó, các doanh nghiệp này thường có tỷ lệ trả cổ tức ở mức rất cao và đều đặn hàng năm. Điển hình như NTC, DPR, MH3 còn trả cổ tức cao hơn tới 20% so với thị giá trên sàn.

Tuy nhiên, vấn đề lớn nhất đối với một doanh nghiệp BĐS KCN là quỹ đất còn lại để triển khai và tăng trưởng doanh thu. Theo DNSE, 2 doanh nghiệp lớn nhất ngành là KBC hay IDC có diện tích đất chưa lấp đầy và quỹ đất còn lại chưa triển khai sử dụng rất lớn. Ngoài ra còn có PHR với quỹ đất sắp triển khai lên tới hơn 1.000 ha và diện tích đất trồng cây cao su có thể giải tỏa để chuyển thành đất khu công nghiệp lên tới 13.500 ha.

Với những doanh nghiệp sở hữu diện tích chưa lấp đầy lớn, quỹ đất dồi dào thì hoàn toàn có thể đạt được doanh thu lợi nhuận đột biến trong những năm sắp tới.

Hiện tại, một số doanh nghiệp BĐS KCN lớn đang niêm yết trên sàn chứng khoán có thể kể đến như TCT Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC), CTCP Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (NTC), TCT Viglacera, CTCP Sonadezi Long Thành, IDICO, CTCP Long Hậu, CTCP KCN Hiệp Phước hay Cao su Phước Hòa...